민간임대주택 임차권 양도·전대 전면 '허용'

 
 
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1년 동안 입주민이 없는 민간 임대주택을 일반인에게 팔 수 있도록 법이 바뀐다. 또 임대주택 입주권을 사고파는 것도 사실상 자유로워진다.

국토교통부는 이달 18일 이같은 내용을 중심으로 민간임대주택 활성화 방안을 담은 '임대주택법' 시행령·시행규칙 개정안을 입법예고한다고 17일 밝혔다.

개정안에 따르면 5년 매입 임대주택, 준공공임대주택 등 민간임대주택에 대해 임대사업자 동의를 얻어 임차권을 팔거나 제3자에게 재임대하는 양도·전대를 허용키로 했다. 임대주택의 의무기간(일반 5년, 준공공 10년) 중 임대주택 매각이 허용되는 사유를 확대해, 임대사업자의 큰 부담요소였던 임대의무기간을 탄력적으로 운영하게 된다.

이에 따라 민간 임대사업자가 기존에 등록한 5년 매입 임대주택을 준공공임대주택으로 전환해 등록하는 경우, 이미 임대한 기간의 2분의 1(최대 5년)을 준공공임대주택 임대의무기간(10년)으로 인정해준다. 다만 공공임대 전대 등 규제는 그대로 둔다.

현재 매매 전에 이미 등록된 임대사업자에게만 매각을 허용하던 것에서, 매입을 계기로 새로 등록하는 임대사업자에 대해서도 매각을 허용할 방침이다.

또 부도나 파산, 2년 연속 적자 등에만 일반매각을 허용했던 것을 1년간 전체 공실률이 계속 20% 이상인 임대사업자로서 해당기간동안 계속 공실이었던 임대주택과 재개발·재건축 등으로 철거가 예정돼 임대사업을 계속하기가 곤란한 임대주택 등도 일반 매각을 허용한다.

민간 임대사업자의 임대주택은 임대사업자가 동의할 경우 임차인이 임차권을 다른 임차인에 양도하거나 전대하는 것이 전면 허용되며, 전대차 등을 활용한 다양한 형태의 임대사업이 가능해진다.

지금은 민간 임대주택도 상속·혼인에 따른 이사, 국외 이주 등으로 양도·전대 요건을 엄격히 제한하고 있다.

또한 불명확해 혼란이 있던 5년 공공건설임대주택의 분양전환가격은 최초 입주자 모집 당시의 주택 가격(건축비+택지비)과 분양 전환 때 감정평가액의 평균을 내 산정하도록 했다.

공공임대주택의 임대보증금이 올라 임차인이 이를 분할납부하는 경우의 가산금리는 정기예금 금리 이하로 한도를 규정했다.

이 같은 개정안은 규제 심사, 법제처 심사 등을 거쳐 7월 말부터 시행될 예정이다. 개정안에 의견이 있는 사람은 다음 달 26일까지 우편, 팩스(044-201-5531) 또는 국토부 홈페이지를 통해 의견을 제출할 수 있다.

이외에도 국토부는 6월 국회에 준공공임대주택에 대한 조세 감면을 확대하는 조세특례제한법 개정안을 제출하는 등 앞으로도 민간 주택임대사업 활성화를 위해 다양한 제도 개선에 나설 방침이다.

임대주택법 개정을 준공공임대주택의 등록요건을 완화하고, 임대료와 임대 기간 등을 신고하도록 한 의무를 지키지 않거나 의무임대 기간에 임대주택을 매각한 임대사업자에 대한 가벼운 의무위반의 처벌을 형벌에서 과태료로 전환한다.

재산세 감면율은 전용면적 40~60㎡가 50%에서 75%로, 전용면적 60~85㎡가 25%에서 50%로 확대되고, 소득세와 법인세 감면율도 20%에서 30%로 확대된다.

특히 앞으로 3년간 신규·미분양주택은 물론 기존주택을 구입해 준공공임대주택으로 등록하는 경우 양도 차익에 대해 양도소득세를 면제해준다.

8.28 전월세대책으로 국민주택기금에서 지원중인 임대주택 매입자금의 지원 대상도 신규·미분양주택 및 기존주택에서 신규·분양주택으로 확대한다.

아울러 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안을 이달 중에 입법예고해, 민영주택 분양 시 주택임대사업자가 단지나 동·호 단위로 통째로 분양받아 임대사업을 할 수 있도록 하기로 했다. 단, 20가구 이상 임대주택 사업자로 시·군·구 승인을 받으면 누구나 분양을 신청할 수 있다.
 

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