싸다고 덥석 물지말고 '거품' 따져라

<비법탐구>투자수익 올리기 ④할인부동산 체크포인트

 
 
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# 경기도 안양 평촌에 사는 임찬국(45)씨는 최근 서울 구로구에 있는 한 미분양 오피스텔을 분양받았다. 여유자금이 넉넉지 않았던 임씨였지만 10% 가까이 분양가를 할인 받아 큰 어려움 없이 투자할 수 있었다. 주택임대소득 과세 강화 소식에 세부담이 늘어날 것으로 예상한 임씨는 주거용이 아닌 업무용으로 오피스텔을 임대키로 결정했다. 임씨는 세무회계사무실로 임대를 놓았고 현재 수익률은 10%를 넘었다. 1년 후 임대료를 월 5만원 정도 올리는 조건으로 임대한 만큼 수익률은 더욱 상승할 전망이다.

부동산 투자에 있어 수익률을 올리는 방법은 여러 가지가 있다. 임씨처럼 할인 중인 상품을 고르는 것도 그중 하나다. 하지만 돌다리도 두드려보고 건너야 하기 마련. 수익률이 올라간다고 해서 덥석 물었다간 낭패를 보기 십상이다. 할인부동산도 꼼꼼히 따져보고 투자해야 한다는 게 전문가들의 중론이다.
 
싸다고 덥석 물지말고 '거품' 따져라
◆LH·SH도 파격혜택 물량 풀어

할인부동산을 찾는 것은 그리 어렵지 않다. 글로벌 금융위기 여파로 아파트 미분양사태가 여전한 가운데 상가 등 수익형부동산의 상황도 크게 다르지 않다. 장경철 한국창업부동산정보원 이사는 "대형건설사들이 시공하는 아파트에 비해 홍보 등이 취약한 수익형부동산은 조금만 발품을 팔면 의외로 입지여건이 좋고 수익률도 나쁘지 않은 알짜 상품을 찾을 수 있다"고 말했다.

최근 공사를 마친 서울 중랑구 상봉동의 한 상가는 대표적인 할인부동산 사례다. 이 상가는 일부 점포에 대해 10년 동안 임차인을 보장해주고 처음 2년 치 임대료를 미리 지급하는 등 파격적인 조건을 내걸었다.

경기도 부천 중동의 한 주상복합상가도 얼마전 할인분양에 들어갔다. 상가 점포 450개 가운데 80개 정도가 미분양으로 남자 결국 적게는 3000만원, 많게는 3억6000만원까지 할인해줬다. 해당 상가의 분양가는 당초 12억원이었다.

할인부동산 혜택은 생각보다 쏠쏠하다. 준공이 임박하거나 준공을 마친 수익형부동산의 경우 분양가 할인은 물론 관리비·인테리어 지원 등의 혜택까지 제공된다. 임차인을 확보해 주는 할인부동산은 투자와 동시에 곧바로 임대수익 회수도 가능하다. 분양가가 할인된 만큼 임대가격도 주변보다 저렴해져 임차인들의 선호도 역시 높다.

할인부동산에 대한 관심이 높아지자 LH·SH 등 공기업들까지 할인부동산을 내놓고 있다. 유동성 위기 등을 극복하기 위한 자산 매각과 구조조정 차원에서다. 공기업의 할인부동산은 분양가 할인은 물론이고 잔금 납부기간 연장 및 국민주택기금 이율로 매월 분할납입도 가능해 투자자들의 관심이 높다.

하지만 세상에 공짜는 없다. 기본적으로 미분양이 발생하고 분양가를 파격적으로 할인해 준다는 것은 그만큼 상품가치가 떨어짐을 의미하기도 한다. 실제로 일부 상가들은 분양가를 할인해주거나 미리 임대를 맞춰주고 일정기간 임대료를 미리 지급해주는 등 다양한 혜택을 주고 있지만 미분양을 해소하는 데 어려움을 겪고 있는 게 현실이다.

이에 대해 장 이사는 “이처럼 미분양 해소가 쉽지 않은 것은 상권 활성화에 대한 불확실성 때문”이라며 “아무리 분양가를 할인해 주고 임차인을 구해주더라도 안정적인 임대차 계약이 계속 지속될 수 있는지에 대한 확신이 없다면 투자자들은 발길을 돌리기 마련”이라고 설명했다.
 
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◆분양가-할인율 실질가치 비교해야

그렇다면 할인부동산 투자 시 짚어봐야 할 체크포인트는 무엇이 있을까.

우선 미분양의 원인분석을 철저히 해야 한다. 미분양의 원인은 몇가지로 요약할 수 있다. 아파트의 경우 교통여건과 편의시설이 열악하거나 학군이 취약해 주거선호도가 떨어질 수 있다.
 
상가 등 수익형부동산의 미분양 원인은 좀 더 다양하다. ▲배후세대 대비 점포수가 지나치게 많거나 당초 분양가가 높은 경우 ▲입지가 떨어지는 경우 ▲가시성과 접근성이 미약하거나 주변에 강한 상권의 형성으로 배후수요 등을 빼앗긴 경우 ▲전용률 대비 분양가가 높을 경우 ▲경쟁 상품의 공급이 일시적으로 이뤄져 수요층 확보에 어려움을 겪는 경우 등이 있다. 이처럼 다양한 미분양의 원인들 외에 단순히 경기침체로 분양가가 할인된 부동산이라면 투자를 고려해 보는 것도 나쁘지 않다.

단순히 할인율 폭이 아닌 실질가치 대비 실구매가격의 적정성 여부도 판단해야 한다. 할인부동산 중에는 원분양가가 터무니 없이 책정돼 할인율은 높아보이지만 할인된 후의 가격은 시세와 큰 차이가 없는 경우도 있기 때문이다.

최초 분양가인 10억원의 분양가격 가치가 훼손돼 겨우 5억원이라는 가격으로 공급돼야 투자자들이 반응을 보이는 A상가를 예로 들어보자. A상가를 50% 할인 받아 5억원에 구매한다면 이를 과연 할인 받았다고 볼 수 있을까. 실질적으로는 겨우 바가지 쓰지 않고 제값으로 취득한 셈이다. 하지만 5억원의 분양가치가 유지되고 있는 인근의 B상가를 4억8000만원에 구매했다면 비록 할인율은 4%에 불과하지만 확실히 매입가격을 4% 낮춘 것이다.

이처럼 투자자들은 그럴듯한 할인율로 포장된 가격거품이 있는지 없는지를 가려낼 수 있어야 한다.

이와 관련해 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "과대·과장 광고가 판을 치는 만큼 파격적인 할인율에 혹하기 전에 주변 시세와 꼼꼼히 비교해 볼 필요가 있다"며 "이 밖에 각종 혜택과 관련된 내용이 계약서에 제대로 적혀 있는지도 반드시 확인해야 한다"고 강조했다.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제327호에 실린 기사입니다.
 

김병화
김병화 mttime@mt.co.kr

머니위크 김병화 기자입니다.

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