"부동산 경매가 처음인데요"

[부동산 재테크 Q&A]

 
 
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경매 초보자가 경매에 참가하기 위해선 어떤 준비와 과정이 필요할까. 경매 입문자를 위한 단계별 키포인트 및 유의사항을 꼽아봤다.

- 경매 물건은 주로 어디에서 볼 수 있나요.

모든 일이 그러하듯 경매에서도 첫 단추를 끼우는 일이 가장 중요하다. 어떤 입찰물건을 선정하느냐에 따라 투자의 성공 여부가 이미 결정된다고 해도 과언이 아니다.

경매물건 정보를 얻는 가장 고전적인 방법으로는 신문 공고를 참고하는 것이 있다. 국가에서는 경매를 진행하기 14일 전에 해당 물건을 신문에 공고하도록 법률로 규정하고 있다. 하지만 신문 공고는 지면 한계상 아주 기본적인 내역만 나와 있어 이를 참고해 경매에 임하는 사람은 이제 거의 없다시피 하다.

다음으로는 대법원 사이트가 있다. 검색이 가능하고 경매물건 내역과 감정평가서, 물건명세서를 볼 수 있다. 무료로 이용할 수 있어 좋지만 등기부등본이 첨부되지 않고 분석이라기보다는 정보나열 형식이어서 초보자는 권리 판단에 어려움을 겪을 수 있다.

실제로는 부동산태인이나 지지옥션 등 잘 알려진 경매전문정보업체 사이트를 이용하는 경우가 많다. 이런 업체들은 유료로 정보를 제공하고 있는데 현장정보와 분석정보를 제공하는 것이 가장 큰 특징이다. 각종 부동산 공적자료가 수록돼 있고, 일반인들이 어려워하는 권리분석을 물건마다 해 놓았다. 회원으로 가입 시 해당 정보업체의 전문가와 상담도 가능하다.

"부동산 경매가 처음인데요"
- 부동산경매를 진행할 때 가장 주의할 점은 무엇인가요.


마음에 드는 물건을 선정했다면 직접 현장을 방문해봐야 하는데 중요한 것은 시세를 정확하게 파악하는 일이다. 경매를 선택하는 가장 큰 이유가 ‘저렴한 가격’이기 때문에 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받는 것이 가장 중요하며 시세 조사를 소홀히 해 비싸게 사는 것을 가장 주의해야 한다. 현장 주변 공인중개업소를 통해 시세, 급매 가격, 매도 물량, 매수 분위기 등을 파악하는 것이 필수다.

현장조사를 마친 후에는 관할 동사무소에 들러 전입세대 조사를 해야 한다. 소유자와 임차인 중에 누가 사는지, 임차인이 산다면 대항력이 있는지 등을 파악한다. 대항력이 있을 경우 낙찰자는 추가로 부담해야 할 금액이 발생할 수 있으므로 중요한 사안이다.

경매로 넘어가는 집 중에는 관리비가 밀려있는 경우가 종종 있다. 체납된 관리비는 공용부분에 대해서 낙찰자가 인수해야 하므로 관리사무소를 통해 반드시 알아봐야 할 것 중 하나다.

- 아파트경매 입찰할 때 살펴봐야 할 부분에는 어떤 게 있나요.

아파트는 환금성이 높은 주거 부동산이다. 따라서 생활 소음, 층수, 건물의 방향, 대중교통 시설, 입지 등을 먼저 따져봐야 한다. 이러한 작은 요소들이 모여서 한 아파트 물건의 거주 편의성을 결정하게 된다. 아파트라도 거주 편의성이 떨어지는 물건은 투자나 실거주 목적에 모두 부합하지 않아 환금성도 떨어진다는 점을 명심해야겠다.

- 입찰표를 작성할 때 주의할 점은 무엇인가요.

입찰 시 준비물은 본인이 직접 응찰하는 경우에는 신분증과 도장이 필요하다. 은행에서처럼 서명만 하는 것으로는 입찰표의 효력을 인정받을 수 없다. 꼭 인감도장일 필요는 없고 막도장으로도 충분합니다만 도장이 있어야 한다는 점을 명심하자.

대리인이 입찰에 참가할 경우에는 대리인의 신분증과 도장, 본인의 인감이 날인된 위임장, 인감증명서를 갖춰야 한다. 보증금은 최저가의 10%를 현금이나 수표로 준비하면 된다.

입찰표는 법원에서 무료로 준다. 입찰가격을 잘못 기재한 경우에는 줄을 긋고 정정하면 무효 처리된다. 반드시 입찰표를 다시 받아서 정확히 기재한 후 제출해야 한다.

마감시간 내에 모인 입찰봉투를 개봉하는 것을 개찰이라고 한다. 이때 낙찰자로 선정되면 낙찰확인서를 받게 되며, 떨어질 경우에는 그 자리에서 보증금을 반환받는다.

최근 경매가 대중화되면서 기본적인 사항을 틀리게 적어 입찰이 무효처리되는 일이 빈발하고 있다. 입찰표를 작성할 때는 입찰가격과 사건번호와 같은 기본정보를 반드시 확인해야 한다. 

- 경매 낙찰 후 낙찰자는 무엇을 하면 되나요.

낙찰의 행운을 얻었다면 정해진 납부기간 내에 잔금을 내야 한다. 낙찰은 받아 놓고 자금이 융통되지 않아 곤란을 겪는 일도 많기 때문에 입찰 전부터 자금 계획을 미리 세워놔야 한다.

잔금 납부기간은 낙찰일 이후 45일 이내에 납부하는 것이 보통이다. 만일 이 기간 동안 내지 못할 경우 보증금을 떼일 수 있다. 이때 경락잔금대출을 활용하면 수익률을 높일 수 있다. 경락잔금대출이란 낙찰 받은 부동산을 담보로 잔금을 금융기관이 빌려주는 것을 말한다. 

경매의 2대 난관 중 제 1은 낙찰이고 나머지는 명도다. 명도란 낙찰 받은 집에 점유하고 있는 사람을 내보내는 것이다. 헐값에 본인 소유의 부동산이 매각됐다는 피해의식을 가진 전주인과 보증금에 손실이 간 임차인이 있을 경우에는 낙찰자와 마찰을 빚을 수 있다.

인도를 거부하게 되면 강제집행을 할 수 있지만 실제로 강제집행을 하는 경우는 10% 미만이며, 대게는 이사비용을 주고 타협해서 해결한다. 통상 이사비용은 200만~500만원이다. 강제집행에도 비용이 발생하므로 이는 가능한 최후의 보루로 하고 대화를 통해 해결하는 것이 비용과 시간을 절약하는 최선이다.
 

노재웅
노재웅 ripbird@mt.co.kr  | twitter facebook

머니투데이 주간지 <머니위크> 산업부 기자. 건설·부동산 및 자동차 담당.

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