상가 분양? '공간이 돈'이야!

<비법탐구>투자수익 올리기 ⑤공간활용의 묘미

 
 
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#. 서울 강동구 천호동에 거주하는 이모씨(47)는 최근 강동구 고덕동 A아파트단지(1142가구) 내 상가 1층 코너점포를 분양받았다. 전용면적은 109㎡지만 전면과 측면의 테라스 공간을 활용하면 50㎡정도의 서비스 면적을 추가로 활용 가능하다는 게 이씨의 판단이었다. 이씨의 판단은 적중했다. 이씨는 해당점포에 서비스 면적을 십분 활용할 수 있는 치킨전문점을 임대(보증금 8000만원, 월세 330만원)했고 수익률은 7%에 달한다. 인근 공인중개사무소 관계자들은 2년 후 월 임대료를 30만원가량 인상하는 데도 큰 무리가 없으며 8% 수익률 달성이 가능하다고 입을 모은다.

최근 전용면적 이외의 공간활용도를 높여 수익률을 극대화시킨 수익형부동산이 주목받고 있다. 공간 활용이 가능한 서비스 면적을 확보하면 추가적인 수익창출이 가능해서다.

공간활용도가 좋은 수익형부동산을 꼽자면 전용률과 층고가 높은 상가, 테라스나 옥상공원 등 서비스 공간을 제공하는 오피스텔이나 호텔 등이 있다.


상가 분양? '공간이 돈'이야!
◆'전용률↑ 층고↑'… 공간활용 극대화

먼저 공간활용도를 이야기할 때 빼놓을 수 없는 게 있다. 바로 '전용률'이다. 전용률이란 분양면적에서 복도·층계·관리사무소 등 공공시설면적을 제외한 나머지 면적이 얼마만큼을 차지하는지를 나타내는 백분율이다. 즉, 전용률이 높다는 것은 실사용 면적이 그만큼 넓다는 것을 의미한다.

하지만 일반적으로 분양광고나 전단지 등에 등장하는 3.3㎡당 분양가격은 전용면적이 아닌 분양면적으로 책정된다. 전용면적보다 큰 분양면적으로 산출 시 분양가가 낮아져 투자자나 임차인에게 어필하기 좋기 때문이다.

분양면적이 같더라도 실사용면적과 전용면적당 분양가에서 차이가 나는 경우도 많다. 예컨대 분양면적은 66㎡로 같지만 전용률이 50%인 A상가와 75%인 B상가를 비교해 보자. 3.3㎡당 분양가는 2000만원으로 같더라도 A상가는 실사용면적이 33㎡에 불과하다 보니 실제 분양가가 4000만원에 달한다는 계산이 가능하다. 반면 B상가는 실사용면적이 49.5㎡로 실면적 대비 분양가는 2667만원 정도다.

전용률이 높다고 무조건 좋은 것은 아니다. 입지성이 떨어져 영업이 되지 않으면 실사용 면적이 넓어도 무익하다. 공용면적인 주차장·화장실 등의 편의시설이 너무 부족한 상가 등도 경계해야 한다.

천장을 높인 상가도 공간활용도가 높은 수익형부동산이다. 층고가 높아 복층으로 활용할 경우 실사용공간이 늘어나 수익창출에 기여하기 때문. 복층으로 활용할 경우 유리한 업종으로는 음식점과 커피전문점, 치킨전문점 등이 있다. 점포를 복층으로 개·보수할 경우 인테리어 비용이나 관리·유지비용 등이 늘어날 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다는 게 전문가들의 조언이다.


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◆테라스공간 활용한 수익형부동산 인기

특정공간을 독점을 사용할 수 있는 점포도 수익률이 좋다. 상가건물 최상층에 위치한 라이브 카페나 레스토랑 등은 옥상을 덤으로 활용할 수 있어 추가적인 매출상승도 기대해볼 만하다.

전면이나 측면의 테라스공간을 활용하는 경우도 마찬가지다. 테라스공간을 휴게공간으로 활용해 고객들의 만족도를 극대화시킴으로서 임차인을 유치하기에 수월해 짐은 물론이고 매출에도 상당한 기여를 하게 된다.

이 같은 분위기 속에서 지식산업센터나 분양형호텔들도 테라스 공간활용을 속속 도입하고 있다. 지식산업센터는 직원들의 업무 효율을 높이기 위해서, 분양형호텔은 바다·산 등 조망권 확보차원에서 테라스를 제공한다.

실제로 송파 문정지구에 공급중인 문정역 D지식산업센터는 호별로 전용 발코니를, 지상 4층에는 전용 테라스공간을 마련할 계획이다. 또한 옥상에는 테라스형 휴게공간과 야외 테이블 세트, 지하 1층에는 선큰가든(sunken garden)이 설치된다.

투자 시 주의할 부분도 있다. 테라스를 공급하는 분양 단지는 희소성 때문에 분양가가 일반적으로 높은 편이다. 따라서 테라스공간을 제공하는 부분에 대해 분양가에 이미 포함이 됐는지 여부를 살펴봐야 한다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “계약 당시에는 테라스 면적이 분양가에 포함됐다고 했다가 계약 후 추가비용을 요구해 법적 분쟁으로 가는 경우도 간혹 있다”며 “이 밖에 주차공간 등을 불법으로 테라스공간으로 꾸며 투자자를 속이는 경우도 있으니 주의가 필요하다”고 당부했다.

◆오피스텔시장에도 ‘복층 바람’

수익률을 높이기 위한 복층 바람은 오피스텔시장에도 불고 있다.

사실 현재 거래 중인 복층 오피스텔의 상당수는 일반 오피스텔로 건축허가를 받아 준공 후 불법 구조변경을 하는 게 대부분이다. 하지만 최근에는 아예 인·허가 단계에서부터 복층으로 허가를 받아 별도의 시공비 없이 높은 층고의 복층으로 지어져 활용도와 개방감이 뛰어난 소형 오피스텔들이 선을 보이고 있다.

실제로 광교신도시에 공급 중인 한 오피스텔은 '완전 분리형 복층평면'을 선보여 눈길을 끌고 있다. 기존 복층 구조 오피스텔의 경우 다락방 형태로 천장이 낮고 좁은 반면, 해당 오피스텔의 복층은 2개 층을 연결한 게 차별점이다. 1·2층이 각각 높이 2.4m로 작은 이층집 구조의 완전 분리형 복층 오피스텔이 구현된 것. 완전 분리형 복층은 큰 공간보다는 혼자 생활할 스튜디오(원룸) 형식의 공간을 선호하는 직장인과 대학생들의 생활조건에 맞춰 아래층과 위층을 분리해 임대할 수도 있다. 이를 위해 각 층에 주방·욕실·거실·침실을 배치하고 별도의 현관문을 설치했다.

장경철 한국창업부동산정보원 이사는 "최근 인기를 끌고 있는 신평면 오피스텔은 실수요자는 물론 투자 등 임대수요자 모두의 필요사항을 충실히 반영한 상품"이라고 설명했다.

그는 이어 "1·2층 완전 분리형태를 적용해 상부층에 거주하면서 하부층은 임대를 줌으로써 추가임대소득을 얻을 수 있다"며 "1·2층 모두를 임대 놓을 경우 오피스텔의 1.5배 가격으로 2가구를 임대해 2배의 수익 창출이 가능하다"고 덧붙였다.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제331호에 실린 기사입니다.

 

김병화
김병화 mttime@mt.co.kr  | twitter facebook

머니위크 김병화 기자입니다.

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