두번 차인 '역세권 미인' 잡아라

<비법 탐구> 투자수익 올리기 ⑥경매 상가로 수익률 높이기

 
 
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# 대기업 임원으로 일하다 퇴직 후 중소기업에 재취업한 김오성씨(가명·55)는 퇴직금 중간정산으로 나온 돈과 아파트를 처분한 여유자금을 어떻게 굴릴지 고민에 빠졌다. 주식투자를 시도해 봤지만 결과는 처참했다. 리스크가 크고 불안정한 주식투자의 특성상 하루하루 가슴 졸이는 것은 물론 근무시간에도 주식 때문에 일을 못할 지경에 이르렀다. 결국 다른 투자대안을 찾던 김씨는 전문가의 조언으로 '경매 상가'로 눈을 돌렸다. 마침 서울 동작구 노량진동에서 2회 유찰된 근린상가(1층·75㎡)를 발견한 김씨는 입찰경쟁을 벌인 결과 2억3500만원에 낙찰받았다. 감정가격은 3억4500만원이었고 인근 중개업소에 알아본 결과 시세가 4억원을 호가하는 물건이었다. 임차인 명도와 소유권 이전 등기를 마친 김씨는 보증금 1억원과 월세 200만원에 점포를 임대했고 이동통신 대리점이 입점했다. 현재 이 점포의 매매호가는 최고 5억원 이상이다.

법원경매시장에서 상가 등 수익형부동산의 인기가 높다. 경매시장의 대중화로 아파트 등 주거용부동산으로는 과거와 같은 시세차익을 기대할 수 없는 상황이라 그나마 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 수익형부동산이 각광받고 있는 것. 특히 상가 경매는 권리금 없이 기존 영업권을 인수한다는 이점도 있다.

하지만 경매시장에 나온 상가는 야누스의 얼굴을 갖고 있다. 잘 고르면 '대박'이지만 잘못 고르면 '쪽박'이어서다. 선종필 상가뉴스레이다 대표와 장경철 한국창업부동산정보원 이사의 입을 통해 경매 상가 투자로 수익률을 올리는 비법을 알아봤다.
 
두번 차인 '역세권 미인' 잡아라

◆테마상가·지하상가 '쪽박'… 역세권 근린상가 '대박'

"상가 경매로 재미를 톡톡히 본 유명인이 많은데 영화배우 이병헌씨가 대표적입니다. 이씨는 2009~2010년 사이 충남 공주(27억원), 성남 분당(34억원), 용인 기흥(48억원) 등 낡은 상가 3채를 경매를 통해 매입했는데 입지여건이 좋은 이 상가들은 개보수를 통해 알짜 수익형부동산으로 재탄생했죠." (장경철 한국창업부동산정보원 이사)

아무래도 부동산업자들이 고객확보차원에서 유명인에게 좀 더 유용한 정보를 제공하는 경향이 있다. 하지만 일반투자자도 조금만 신경을 쓰면 충분히 괜찮은 물건을 찾을 수 있다는 게 장경철 이사의 설명이다.

문제는 경매시장에서 쉽게 볼 수 있는 상가의 90% 이상이 '대박'이 아닌 '쪽박'에 해당한다는 것. 실제 경매초보자들이 유찰횟수만 보고 싸다며 아무 생각없이 낙찰을 받았다가 낭패를 보는 경우도 허다하다.

그렇다면 어떤 상가에 투자해야 높은 수익률을 얻을 수 있을까. 쇼핑몰 등 테마상가나 지하상가 등은 쪽박에 해당하고, 역세권 상가빌딩이나 대단지 내 상가, 유망 신도시나 택지지구의 사거리 코너 근린상가 등은 대박에 해당한다는 게 전문가들의 중론이다.

선종필 대표는 "서울 유명상권의 테마상가는 대부분 자체적 상권형성이 미흡해 경매에 나온 것이고, 지하상가나 대학가 상가는 입찰경쟁이 치열해 낙찰가가 높아지다 보니 투자대비 수익률이 낮아질 수밖에 없다"며 "따라서 서울 도심외곽이나 수도권 전철역에 가까운 역세권 물건을 저가로 매입한 후 리모델링이나 업종 재배치를 통해 수익을 올리는 게 현명하다"고 설명했다.

다만 수도권의 역세권 상가라고 무조건 대박은 아니다. 투자 시 꼭 살펴봐야 할 부분이 있다. 먼저 경기침체로 경매에 나오는 상가의 물량이 급증하는 만큼 3~5개 상가의 경매물건을 비교 분석해 우량물건을 고르는 전략이 필요하다. 되도록 2회 이상 유찰해 가격의 거품이 충분히 빠진 매물을 중심으로 알아보는 게 유리하다.

또 임대비율이 높은 지역일수록 임대수요가 많다는 것을 염두에 둬야 한다. 해당지역의 공실률이 적고 집객시설과 관공서가 밀집해 있는 지역 내 물건을 고르는 게 좋다는 것이다. 상가도 지은 지 오래된 것은 가치가 떨어지므로 되도록 지은 지 10년 미만의 상가매물을 골라야 추가비용이 적게 든다.

입찰 전 해당 경매물건의 내·외부도 꼼꼼히 체크해볼 필요가 있다. 서울 요지나 중심상권 내 상가의 경우 입찰경쟁률이 치열해 낙찰가가 치솟는 경우가 많다. 그러나 수도권의 택지지구 내 상가나 비인기지역의 경우 입찰경쟁률이 덜 치열하면서 값싸고 수월하게 낙찰 받을 수 있으므로 되도록 경매물건에 대한 검색을 외곽지역까지 넓히는 것이 현명하다.

임차인 현황도 파악해야 한다. 근린상가가 경매 처분되면 기존 임차인은 권리금이나 보증금을 떼이는 경우가 많아 명도가 진행되는 동안 저항이 심한 편이다. 때문에 명도에 따르는 추가비용과 이사비, 위로금 등을 염두에 두고 입찰에 참여하는 게 좋다.

장경철 이사는 "상가 경매는 되도록 경매전문가나 상가투자 경험이 많은 전문가로부터 자문을 구한 후 입찰에 참여하는 게 바람직하다"며 "자문비용이 조금 추가되더라도 시간을 절약할 수 있고 시행착오에 따른 손해를 줄이는 지름길"이라고 조언했다.

◆단지 내 상가는 '1000가구 이상'

경매 상가는 유형별로 투자전략도 다르다. 상가 유형은 크게 아파트단지 내 상가와 근린상가로 구분할 수 있다.

◈아파트단지 내 상가= 단지 내 상가를 선택할 때는 배후단지가 적어도 1000가구는 넘어야 하고 독립적인 상권을 형성하고 있어야 한다. 아파트 밀집지역에는 대형 상가 및 할인점이 많이 들어서는 추세다. 때문에 이들과의 경쟁을 피할 수 있는지 여부도 판단해야 한다.

◈근린상가= 근린상가의 장점은 고정수익을 얻을 수 있고 경기변동에도 둔감하기 때문에 안정성이 높다는 점이다. 임대수익률도 나쁘지 않다. 입지가 좋은 근린상가의 수익률은 월 1.5~2%대를 형성한다. 임대보증금이 건물가격의 50% 수준이라면 투자를 고려해볼 만하고 60%가 넘으면 아주 양호한 근린상가다.
 
☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제337호에 실린 기사입니다.
 

김병화
김병화 mttime@mt.co.kr  | twitter facebook

머니위크 김병화 기자입니다.

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