[커버스토리] 뉴타운 투자, 지금 들어가도 될까

박원순 2기, 뉴타운 출구 찾을까 / 선별 투자법

 
 
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'제구포신'(除舊布新). '묵은 것은 없애고 새 것을 펼치라'는 뜻의 사자성어다. 2년 전 박원순 서울시장이 이른바 '뉴타운 출구전략' 카드를 꺼내면서 생각한 것도 이와 같으리라. 삽 한번 뜨지 못하고 주민과 업체 간 반목하며 불신만 쌓인 채 '시간이 멈춰버린' 서울시 뉴타운을 구원하기 위해 박 시장이 직접 소매를 걷어붙이고 나섰다. 하지만 여전히 상황은 녹록지 않다. 사업은 지지부진한 국면을 이어가고 있고, 찬성하는 주민과 반대하는 주민 간 갈등은 절정으로 치닫고 있다. 추진된 지 어언 2년이 훌쩍 지난 뉴타운 출구전략. 말 많고 탈 많던 박원순표 출구전략의 끝은 어떻게 맺어질까. <머니위크>는 '박원순 2기' 출범을 맞아 뉴타운 출구전략을 점검했다. 직접 뉴타운 현장을 찾아 무엇이 문제인지 알아보고 뉴타운의 남은 숙제와 이를 해결하기 위한 방향도 살펴봤다.

 
최근 서울은 물론 인천, 수원, 성남 등 수도권까지 노후주택촌의 몸값이 뛰면서 일부에서는 재개발지역의 지분투자에 대한 신중한 접근을 주문한다. 그러나 여전히 뉴타운 등 재개발 지분투자에 대한 관심이 적지 않은 상황이다.

전문가들은 뉴타운과 재개발지역 투자가 여전히 어려운 환경이지만 열심히 발품을 팔다 보면 흙 속에 감춰진 진주를 캘 수도 있다고 조언한다.

 
/사진=머니투데이DB
/사진=머니투데이DB

◆ '뉴타운 개발 전 투자전략' = 정부 정책 눈여겨보라

<머니위크>가 만난 부동산중개업자 김민호씨(45·가명)는 100억원대의 젊은 자산가다. 20대에 부모님을 일찍 여읜 그는 유산으로 물려받은 10억여원을 밑천으로 부동산에 투자해 지금의 자산을 일궜다. 일찍이 부동산투자에 눈을 뜬 그는 부동산중개업자의 길을 택했다. 이유는 간단했다. 다른 이들보다 시장의 흐름을 좀 더 일찍 파악하고 정확한 정보를 얻을 수 있어서다.

김씨는 다른 부동산투자자들이 서울의 강남 아파트 투자에 집중한 것과 달리 재개발·재건축을 염두에 둔 소형빌라 투자로 자산을 키워나갔다. 서울 정릉, 불광, 홍제 등의 집을 매입해 재개발이 확정된 후 팔거나 허름한 주택을 허물고 다세대주택, 빌라를 지은 뒤 분양해 자산을 일군 것.

부동산시장이 극도로 침체됐지만 그는 여전히 재개발시장을 주목하고 있다. 현재 그가 유심히 지켜보는 곳은 한강변 전략정비구역·유도정비구역. 서울시는 압구정·여의도·성수·이촌·합정 등 5개 지역을 전략정비구역으로, 당산·구의·자양·잠원 등은 유도정비구역으로 지정해 초고층아파트 개발을 진행 중이다.

이 중에서도 김씨가 투자를 고려하는 곳은 합정·성수·구의동이다. 도심 역세권이면서 한강변에 위치해 개발호재가 풍부하다는 공통점을 갖췄기 때문이다. 특히 김씨가 이곳을 선택한 데는 자신이 갖고 있는 포트폴리오와 어느 정도 맞아 떨어진 점이 작용했다. 우선 투자금액이 평수에 따라 약간 달라지기는 하지만 절대 3.3㎡당 1800만원을 넘지 않는 게 김씨의 원칙이다. 이는 한번에 큰돈을 벌지는 못해도 그만큼 위험이 줄어들기 때문이다.

김씨는 뉴타운(재개발) 투자 철칙도 귀띔했다. 이제 부동산 시대가 끝났다고 말하지만 뉴타운은 정부 정책만 눈여겨봐도 투자할 곳이 널렸다는 것. "정부가 정책적으로 마구 쏟아내는 이유는 부동산경기가 살아야 국내경기가 살기 때문입니다. 특히 부동산시장이 살아나기 위해서는 현재 가장 큰 문제로 대두된 뉴타운이 해결돼야 하죠. 따라서 정부나 서울시가 이를 해결하기 위해 적극적으로 움직이고 있습니다. 더욱이 현재는 부동산시장의 미래에 대한 두려움으로 사람들이 투자를 꺼리기 때문에 상대적으로 낮은 금액에 투자할 수 있죠. 지금 당장은 아니더라도 시간을 갖고 기다린다면 반드시 대가는 돌아올 겁니다."

뉴타운 지역에 있는 다가구·다세대 밀집지역. /사진=머니투데이DB
뉴타운 지역에 있는 다가구·다세대 밀집지역. /사진=머니투데이DB

◆ '뉴타운 미분양 투자전략' = 눈과 발로 확인하라

최근 치솟는 전셋값과 정부의 잇단 정책발표의 영향으로 미분양아파트 매수세가 이어지고 있다. 특히 도시정비사업을 통해 새롭게 공급된 미분양아파트가 높은 인기를 얻고 있다. 아무래도 도시정비사업 아파트의 희소가치가 높은 데다 도심에 위치해 편의시설이 잘 갖춰져 있어서다.

서울시는 지난 2일 도시계획위원회를 열고 금천구 독산 제2주택재건축 정비구역 등 8곳을 해제하기로 했다. 지난 2012년 '뉴타운재개발 수습방안' 이후 현재까지 해제된 정비구역 및 정비예정구역은 모두 82곳이다.

이에 따라 현재 분양 중이거나 공급을 앞두고 있는 뉴타운 구역들은 그 희소가치를 인정받아 주목받고 있다. 이곳은 사업이 이미 진행된 만큼 확정적이고 정책적인 불확실성도 제거돼 안정적인 아파트 공급이 예상된다.

무엇보다 장기적으로 볼 때 지역가치와 주거환경의 차이가 커져 뉴타운 희소가치가 높아질 것이란 전망이 우세하다. 또한 8.28 전월세 대책으로 양도세·취득세 감면혜택이 주어지면서 바로 매입 가능한 서울 뉴타운 미분양아파트에 실수요자와 투자자의 관심이 쏠리고 있다.

그렇다고 무턱대고 투자해서는 낭패를 보기 십상이다. 우선 미분양으로 남아있는 뉴타운에 들어가려면 직접 발로 확인해야 한다. 뉴타운의 경우 대규모로 개발되기 때문에 자신이 투자할 곳에서부터 ▲지하철역까지 얼마나 걸리는지 ▲근린상가와의 거리는 어떻게 되는지 ▲주변 여건(공원과 녹지 등)은 어떻게 구성돼 있는지 등을 꼼꼼히 체크해야 한다.

또한 가장 기본적인 것이지만 미분양이 많이 남아 있다면 가급적 로열층을 위주로 알아보는 것이 좋다. 뉴타운에서 시내까지의 도로상황도 눈여겨봐야 한다. 서울시내에 위치한 뉴타운은 큰 상관이 없지만 은평뉴타운처럼 서울 도심과 다소 거리가 있다면 교통상황을 유념할 필요가 있다.

이외에도 뉴타운은 대규모로 개발되는 만큼 수많은 건설사들이 시공에 참여한 상태다. 따라서 건설사별로 약간의 특색이 담겨있다. 가급적 자신이 선호하는 브랜드나 원하는 구조로 이뤄진 아파트를 선택하는 것이 좋다.

김혜현 렌트라이프 대표는 "미분양으로 남아있는 뉴타운의 경우 직접 눈과 발로 확인하는 게 무엇보다 중요하다"며 "이런 사소한 것 하나가 자신의 집에 대한 가치를 바꿀 수 있다"고 조언했다.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제339호에 실린 기사입니다.
 

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