[토요부동산] '재개발·재건축' 투자 포인트

 
 
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아현동 재개발지 /사진=머니위크DB
아현동 재개발지 /사진=머니위크DB
 
오래된 건물을 허물고 다시 새 건물을 짓는 재개발·재건축. 아무리 국내 부동산시장이 침체기를 겪는다지만 재개발·재건축은 투자자 사이에서 1순위로 꼽힐 만큼 인기가 높다.

특히 땅덩어리가 좁고 인구가 서울과 수도권, 지방 대도시 등에 집중된 우리나라의 특성상 도심요지의 노후주택지를 대규모 브랜드타운으로 개발하는 재개발·재건축은 프리미엄이 높게 형성된다.

물론 최근 몇년 사이 국내 부동산시장이 침체기를 겪으면서 주춤했던 것이 사실이지만 부동산 규제완화 기조로 시장 기대감이 높아진 가운데 올해 하반기 재개발·재건축 공급물량은 역대 최대를 기록했다.

닥터아파트에 따르면 올해 하반기 재개발·재건축 공급물량은 전국 66개 단지에 3만2706가구에 이른다. 이는 지난해 같은 기간 전체 물량 6227가구보다 5배나 많고 지난 2005년 이후 9년 만에 최대 규모다. 실수요자로서는 기반시설이 잘 갖춰진 재개발·재건축 아파트에서 내 집을 마련할 기회가 생긴 셈이고 투자자로서는 모처럼 투자의 기회가 찾아온 셈이다.

하지만 과일도 잘 익은 과일을 골라야 맛이 있는 것처럼 재개발·재건축도 잘 골라야 수익을 기대할 수 있다. 더욱이 재개발·재건축은 구도심 성격의 입지가 많은 만큼 주변 정비사업이 활발하고 개발속도가 빠른 지역을 중심으로 골라야 신규아파트에 대한 미래가치를 기대할 수 있다. 따라서 재개발·재건축 투자 시 어떤 점을 조심해야 하고 유의 깊게 봐야 하는지 재개발·재건축의 투자포인트를 알아봤다.

◆체크포인트 ① 입지

입지는 비단 재개발·재건축뿐만 아니라 모든 부동산투자의 기본이다. 입지가 얼마나 좋은지에 따라 향후 가치도 달라지기 때문이다.

재개발·재건축단지 중 입지가 좋은 투자유망지역으로는 역시 강남이 첫손에 꼽힌다. 전문가들은 부동산시장 침체 속에서 수도권이나 강북보다는 이미 검증된 강남지역의 물량에 투자하는 게 미분양 등의 리스크가 적다고 입을 모은다. 특히 재개발·재건축의 경우 분양성패에 따라 사업이 오랜시간 지연될 수도 있다는 설명이다.

◆체크포인트 ② 가격

재개발·재건축의 특성상 시장이 침체돼 주변의 집값이 하락하더라도 탄력적으로 분양가를 조정하는 데는 한계가 있다. 분양가를 낮추면 조합원의 추가 분담금이 증가할 수밖에 없는 구조여서다.

실제로 최근 분양한 서울 서초구 A재건축단지의 경우 분양가가 주변시세보다도 다소 높게 책정된 것을 확인할 수 있다. 이에 대해 권일 닥터아파트 리서치팀장은 "적절한 분양가인지를 판단하기 위해서는 주변시세를 살펴봐야 한다"며 "인근에 최근 분양했거나 입주 5년 이내인 아파트의 실제 거래가격이 어떻게 움직이는지를 살펴보면 분양가격이 적절한지 파악하는 데 도움이 된다"고 귀띔했다.

이처럼 재개발·재건축은 가격적인 측면에서 주변시세보다 높을 가능성이 큰 만큼 입주후 가치가 올라갈 만한 상징성이 있는지도 고려해야 한다. 이에 따라 규모나 브랜드 등을 감안해 향후 랜드마크가 될 만한 부분이 있는지 살필 필요가 있다.

◆체크포인트 ③ 일반분양 면적

일반분양으로 나오는 물량의 면적도 체크해야 한다. 이와 관련 권 팀장은 "재개발·재건축의 경우 조합원들이 우선적으로 선호도가 높은 중소형 물량을 선점하는 경우가 많다"며 "일반분양 물량으로 작은 평형대부터 큰 평형대까지 다양하게 나온 단지일수록 거래가 원활하고 시세의 움직임도 탄력적"이라고 설명했다.
 

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