[커버스토리] 월세시대에 대처하는 법

수상한 부동산시장 / 전문가 진단 - 월세 세입자 재테크

 
 
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편집자주|부동산시장이 이상하다. 매매뿐 아니라 전·월세 거래량까지 요동치고 있다. 눈길을 끄는 것은 전셋값의 ‘광폭’ 상승과 월세로의 전환속도가 점점 가팔라지고 있다는 점이다. 흔히 알고 있는 시장의 정상적인 흐름이 아니다. 정확히 표현하면 기형적이다. <머니위크>는 이러한 흐름 속에서 가장 이상적인 선택은 무엇인지 상황별 대처방안에 대해 짚어봤다.
# 서울시 동작구 사당동에 위치한 3억원짜리 전세아파트에 살고 있는 정모씨는 전세계약 만료를 앞두고 깊은 고민에 빠졌다. 지난해 월세에 대한 소득공제가 대폭 확대되면서 월세의 매력이 급증했기 때문이다. 세입자 입장에서는 월세 수준이 터무니없이 높지만 않으면 한달을 거의 무료로 생활할 수 있다. 하지만 그럼에도 김씨는 매달 적지 않은 비용을 월세로 지출하는 것이 여전히 부담스럽다. 더구나 최근 예금금리가 1%대까지 떨어진 상황에서 대출상환 후 남는 여유자금을 어떻게 운용해야 할지도 고민이다.

 
지난해 3월 서울 여의도 국회의원회관에서 열린 전월세대책 긴급진단 토론회. /사진=뉴스1 박세연 기자
지난해 3월 서울 여의도 국회의원회관에서 열린 전월세대책 긴급진단 토론회. /사진=뉴스1 박세연 기자

바야흐로 월세시대다. 월세(보증부 월세 포함)가 전체 주택임대차 거래에서 차지하는 비중이 50%에 육박했다. 지난해 2월 정부가 월세에 대한 소득공제를 대폭 확대하면서 전세에서 월세로 갈아타는 세입자도 급증하는 추세다.

하지만 월세 세입자 입장에서는 대출금을 상환한 이후 남는 여유자금을 운영할 곳이 마땅찮아 고민이다. 매달 월세에 대한 부담이 만만찮은 상황에서 기준금리가 사상 유래 없는 1%대까지 떨어지자 투자방안의 폭이 더욱 좁아진 것이다.

이 같은 때에 월세 세입자들이 보다 효율적으로 재테크 할 수 있는 방안은 무엇일까. 김인응 우리은행 압구정현대지점장에게 월세 세입자를 위한 재테크 수단을 들어봤다.

◆안전·공격적 투자 ‘혼용’ 중요

김 지점장은 기존 전세에서 월세로 갈아탄 세입자의 경우 안전자산에 대한 투자와 공격적인 투자를 적절히 혼용해 자산의 평균 수익률을 높이는 것이 재테크의 지름길이라고 강조했다.

주거형태를 전세에서 월세로 전환한 경우 운용자금이 여유로운 것은 아니기 때문에 리스크가 높은 상품에 공격적인 투자를 하기에는 다소 무리가 있다는 것이다. 그렇다고 안전자산에만 투자하면 수익률이 저조해 역시 효율적인 재테크 방향이 아니라는 지적이다.

김 지점장은 전체 자금 중 80~90% 수준을 원금보전추구형 상품에 투자하고 일부자금(10~20%)을 공격적으로 운영하는 방향으로 포트폴리오를 세울 것을 권했다. 원금보전추구형 상품으로는 예금상품 대신 지수형 주가연계증권(ELS), 주가연계펀드(ELF) 등 주가지수연동형 상품을 활용할 것을 추천했다. 다만 이 경우에도 원금보장 여부와 손실 가능성, 중도환급 여부 등은 철저히 따질 필요가 있다고 강조했다.

이와 동시에 일부자금(10~20%)은 중장기적인 시각으로 유럽·미국 등 선진시장의 우량기업 펀드에 투자할 것을 조언했다. 이를 통해 일부 자금에 대해 다소 높은 위험성을 감수하더라도 자산의 평균수익률을 높일 필요가 있다는 것.

또한 여유자금을 운용하면서 월세 부담을 줄이는 방법으로 월지급식 상품 가입을 고려할 필요도 있다고 조언했다. 대표적인 월지급식 상품으로는 생명보험사의 ‘즉시연금’이 꼽힌다. 즉시연금이란 생보사에 목돈을 맡긴 뒤 그 다음 달부터 종신 또는 정해진 기간 동안 매월 일정한 금액을 돌려받는 상품이다.

이 상품은 시중은행의 예금금리보다 평균 1~1.5%포인트가량 높은 이율을 보장하는 것이 장점이다. 또한 최저보증이율이 책정돼 있어 시장금리가 떨어지더라도 가입 시 정한 최저이율은 보장해준다. 주로 10년 이내의 경우 2~2.5%, 10년이 지나면 1.5% 수준에서 최저이율이 보장된다.

◆사회초년생, 청약저축·소장펀드 가입 필수

현재 월세 생활을 하는 사회초년생의 경우 주택청약종합저축(청약저축)과 소득공제장기펀드(소장펀드)에 가입하는 것이 현명하다.

김 지점장은 “월세 세입자 중 상당수가 사회초년생이라는 점을 고려했을 때 청약저축과 소장펀드는 필수 가입상품으로 꼽힌다”며 “만약 저축할 여력이 있다면 목돈 만들기에 유용한 소장펀드에 우선적으로 가입하고 안전지향적인 투자를 하고 싶다면 청약저축에 가입하는 것이 좋다”고 조언했다.

소장펀드는 연말정산 시 세금공제항목에 포함되는 금융상품이다. 연봉 5000만원 이하 직장인에 한해 가입이 가능하며 연 600만원 이내 납입액 중 40%가 소득공제혜택이 적용된다. 다만 소장펀드에 가입할 때는 원금이 보장되지 않는 실적배당형 상품임을 유의해야 한다. 투자한 펀드의 실적에 따라 수익을 얻는 구조인 셈. 이에 따라 펀드의 성과가 좋지 못해 수익률이 떨어질 경우 원금 이하로 손해를 볼 수 있음을 명심해야 한다.

청약저축의 경우 장기적으로 내 집 마련과 절세효과를 동시에 누릴 수 있다. 연봉 7000만원 이하 무주택 가구주라면 가입이 가능하며 연간 240만원 이내 납입액 중 40%가 소득공제 된다. 금리도 시중은행의 정기예금보다 높은 수준이다. 다만 이달부터 청약저축의 금리가 소폭 인하돼 가입일로부터 1개월~1년 내에 청약저축을 해지하면 이자율이 현행 연 2.0%에서 연 1.8%로 인하된다. 1~2년의 경우 연 2.5%에서 연 2.3%로, 2년 이상인 경우 연 3.0%에서 2.8%로 떨어진다.

그는 장기적으로 노후준비를 할 경우 절세형 개인퇴직연금(IRP)상품을 활용할 것을 권했다. IRP제도는 이직이나 은퇴로 받는 퇴직금을 근로자 자신 명의의 IRP계좌에 적립해 연금 등 노후자금으로 활용토록 하는 제도다. 가입자가 퇴직 시에는 일시금 또는 연금으로 받을 수 있는데 연금으로 받으려면 가입기간이 최소 10년 이상이어야 하고 연금 수급기간이 5년 이상이어야 한다. 연금을 받는 방법은 두가지다. 가입자가 퇴직한 이후 사용자가 연금을 지급하거나 개인형 IRP 의무 이전 후 연금을 수급하는 방법이 있는데 후자가 일반적이다.

월세 세입자가 반드시 알아야 할 팁

만약 부득이한 사정으로 월세를 한달 동안 지불하지 못할 경우 집주인에 따라 허용범위가 다르겠지만 법적으로는 2회 차임이 연체될 경우 계약해지 및 퇴거조치가 가능하다.

또한 집에서 하자가 발생할 경우 원칙적으로 유지·보수에 대한 책임은 집주인에게 있다. 다만 세입자의 관리부실로 문제가 발생한 경우에는 세입자가 해결해야 한다. 자신이 먼저 수선비용을 낼 수밖에 없는 상황이라면 반드시 집주인에게 수선내용을 통보하고 비용을 치러야 한다. 통보하지 않은 비용이 소액일 경우 통상의 관리비용으로 인정돼 집주인에게 비용을 돌려받지 못할 수도 있다.

계약기간 내 월세 인상은 세입자가 동의할 경우에만 가능하다. 임대차보호법에서 규정하는 2년 이내에는 월세를 집주인 마음대로 올리지 못한다. 단 계약서에 관련 내용을 포함할 경우 5% 이내에서 인상할 수 있다.


☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제375호에 실린 기사입니다.


 

한영훈
한영훈 han005@mt.co.kr

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