“점유취득시효, 경우 따라 2차 시효 완성될 수 있어”_법무법인 진솔 강민구 대표변호사

 
 
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점유취득시효분쟁, 기산점 관련 사실관계 파악 중요해
점유=소유의사, 객관적 증명으로 소유의사 추정 깨야 반환 요구 쉬워져

최근 이화여자대학교가 40여년간 국가 소유의 토지를 무단 점유한 데 대해 4억원의 배상금 부과 처분한 것은 무효라는 항소심 판결이 나와 눈길을 끌고 있다. 서울고법이 학교법인 이화학당이 한국자산관리공사를 상대로 낸 변상금부과처분 무효확인청구소송의 항소심에서 원고패소 판결한 1심을 뒤집고 원고승소 판결을 내린 것.
“점유취득시효, 경우 따라 2차 시효 완성될 수 있어”_법무법인 진솔 강민구 대표변호사
이 사례에 대해 법무법인 진의 강민구 대표변호사는 “재판부는 원고가 토지에 관해 이미 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고 취득시효 완성에 따른 소유권취득의 효력은 점유를 개시한 때에 소급하므로 피고는 원고 소유의 재산에 대해 변상금부과처분을 한 것에 해당하여 부당하다고 본 것이다”라고 설명했다. 이처럼 점유취득시효에 있어 점유의 기산점과 소유의 의사 여부는 매우 중요한 쟁점이다.

무단점유자의 자주점유, 더 이상 인정되지 않아

점유취득시효에 있어 점유는 ‘소유의 의사’, 즉 ‘자주점유’어야 한다. 즉 과거에는 소유의 의사를 판단함에 있어 점유자의 주관적인 의사를 중요시해 무단점유자라도 소유의 의사만 있으면 취득시효가 인정되어 왔다. 하지만 이 점에 관하여 대법원은 전원합의체(대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625)로 판례를 변경하여 소유의 의사는 자신이 진정한 소유권자로서 믿은 것을 요구하여 무단점유자의 자주점유를 인정하지 않고 있다.

이와 같이 판례가 변경된 취지에 대해, 강민구 변호사는 “무단점유의 경우 점유자는 통상 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖는 것이 아니라, 나중에 진정한 소유자가 반환을 요구할 때까지 임시로 사용하려는 것으로 보는 것이 평균인의 도덕관념에 부합하므로, 이로써 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨졌다고 해석한 것이다.”라고 설명했다.

시효 완성 후 제3자 부동산 인수한 경우, 점유 기산점 계산은?

점유취득시효의 경우 점유의 기산점은 원칙적으로 실제로 점유를 시작한 때를 기준으로 삼는다. 하지만 시효기간 중 계속해서 등기명의자가 동일하고 취득자의 변동이 없는 경우에는 시효기간의 기산점을 어디에 두든지 상관없다. 문제는 시효 완성 후 제3자가 부동산을 인수한 경우이다.

강민구 변호사는 “제3자가 시효완성 전에 부동산을 취득한 경우에는 점유자는 제3자에게도 시효완성을 주장할 수 있으나 시효완성 후에 부동산을 취득한 제3자가 있을 경우에는 그에게는 시효완성을 주장할 수 없다”며 “따라서 이러한 제3자가 있을 경우에는 실제로 점유를 개시한 시점을 주장해야지 제3자의 취득시점보다 시효완성시점을 늦추기 위해 점유개시 시점을 뒤로 미뤄서 주장할 수 없는 것”이라고 강조했다.

소유권 변동 후 제2차 시효 완성된 경우, 예외적 점유취득 인정될 수 있어

특히 기산일 계산에 있어 주의를 기울여야 하는 경우가 있다. 예외적으로 ‘소유권변동이 있은 뒤에도 다시 제2차 시효가 완성된 경우’가 이에 해당한다. 다음은  관련한 사례다. 

# A와 甲은 이웃인데 측량이 잘못되어 A가 甲의 토지를 일부 침범하여 1970년 1월 1일부터 1990년 1월 1일까지 20년간 소유의 의사로 점유해 왔다. 그런데 A가 甲을 상대로 점유취득시효를 주장해 등기를 넘겨받기 전에 甲이 1991년 1월 1일 乙에게 위 토지를 소유권을 이전했고, 그 후 1995년 1월 1일 乙은 다시 丙에게 다시 소유권을 이전하였다. 이 경우 종전의 판례대로라면 A는 자신이 점유한 토지에 대해 제3자인 乙이나 丙에게 취득시효 완성을 주장할 수 없게 된다. 그런데 A는 乙이 소유권을 넘겨받은 이후에도 다시 20년 이상 계속 위 토지를 침범하여 점유하고 있었다면 어떻게 될까?

강민구 변호사는 “위 사례에 대해 대법원은 전원합의체판결(대법원 2009. 7.16. 선고 2007다15172 판결)로 A는 乙 명의로 이전된 시점(1991년 1월1일)을 새로운 2차 점유취득시효 기산일로 하여 2차 점유취득시효가 진행된다고 해석, 그 결과 2011년 1월1일 A의 2차 점유취득시효가 완성되는 것이며, 그 당시 소유자(丙)를 상대로 점유취득시효를 주장하여 이전등기를 청구할 수 있다고 판단했다”며 “단, 이 경우에도 2011년 1월 1일 이후에 새로운 소유권 변동이 있을 경우(예컨대 2012년 1월1일 丙에서 丁에게 이전된 경우)에는 1차 때와 마찬가지로 丁에 대해 점유취득시효를 주장하지 못 한다”고 설명했다.

소유의사 없는 점유, 취득시효의 성립 부정하는 자에게 입증책임 있어

민법 제197조 제1항에 의하면 물건의 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정된다. 따라서 점유자가 취득시효를 주장하는 경우에 있어서 스스로 소유의 의사를 입증할 책임은 없다. 오히려 그 점유자의 점유가 소유의 의사가 없는 점유임을 주장하여 점유자의 취득시효의 성립을 부정하는 자에게 그 입증책임이 있는 것이다.

이때 점유자의 점유가 소유의 의사 있는 자주점유인지 아니면 소유의 의사 없는 타주점유인지의 여부는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니다. 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적ㆍ객관적으로 결정, 증명이 가능해야 한다. 하지만 실무상 소유의 의사 여부에 대한 입증은 녹록하지 않다.

강변호사는 “특히 이웃 간의 경계를 침범한 경우, 그 침범한 면적 및 전체 토지와의 비율, 토지 형상, 토지 매수 당시 상황 등을 토대로 치열한 공방이 전개된다”고 설명했다. 

이어 "따라서 점유취득 관련 분쟁사례의 경우는 특히 부동산 전문변호사의 도움이 절실히 요구되는 분야이기도 하다"라고 덧붙였다. 

◇ 강민구 변호사 약력
고려대학교 법학과 졸업
미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M) 졸업
사법시험합격(제31회)
사법연수원 수료(제21기)
법무법인 태평양 소속 기업담당 변호사
부산지방검찰청 동부지청 검사
수원지방검찰청 여주지청 검사
서울중앙지방검찰청 특수부 검사
미국 듀크대학교 로스쿨 Visiting Scholar
법무부장관 최우수검사 표창
울산지방검찰청 특수부 검사
수원지방검찰청 안산지청 특수부 검사
K&P 법률사무소 대표변호사
Wagners Law Firm 캐나다 근무
미국 뉴욕주 변호사 시험 합격
법무법인 이지스 대표변호사
서울시 건설업청문주재자 선정
분당경찰서 경우회 자문변호사
예스폼 법률서식 감수 변호사

현재) 대한변호사협회 전문분야등록 (부동산. 형사법 )
법무법인 진솔 대표변호사


<도움말: 법무법인 진솔 강민구 대표변호사, http://법무법인진솔.한국/ 02-594-0344>
 

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