“상가건물임대차보호법 개정으로 권리금 대한 재인식 요구돼”_법무법인 진솔 강민구 대표변호사

 
 
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상가건물임대차보호법 개정 후 다양한 의견 제시돼
권리금 보호 위한 법 규정 활용, 효용성 높이려면?


지난 달 상가건물임대차보호법이 개정된 이후 다양한 반응이 나타나고 있다. 최초로 권리금에 대한 개념과 보호규정 조항이 등장했지만 아직 미흡하다는 평이다. 특히 개정된 상가건물임대차보호법 제10조의 5(권리금 적용 제외)항에 따르면 백화점ㆍ대형마트ㆍ복합쇼핑몰 및 그 밖의 대규모점포와 준대규모점포는 매장의 통일적 관리가 어렵다는 이유로 권리금 회수기회 보호 대상에서 제외되며 논란이 일고 있다.
“상가건물임대차보호법 개정으로 권리금 대한 재인식 요구돼”_법무법인 진솔 강민구 대표변호사
법무법인 진솔의 강민구 부동산변호사는 “개정안에서 권리금 보호 제외 대상인 그 밖의 대규모점포에 전통시장이 해당돼 상대적으로 권리금 보호가 절실한 전통시장의 영세ㆍ중소상인 세입자들이 사각지대에 놓이며 서울시가 시내 148개 전통시장 상인들이 권리금 회수기회를 갖도록 정부에 법 개정을 건의한 상태”라며 “이외에도 경리단길, 가로수길, 서촌, 홍대 주변 등 12개 지역 600여명 상인들 또한 최근 임대료 인상과 권리금 분쟁으로 몸살을 앓고 있는 실정”이라고 전했다.

권리금 분쟁, 정확한 이해와 개정안 내용 숙지 필요해

분쟁의 요지를 파악하기 위해서는 우선 권리금에 대한 정확한 이해가 필요하다. 개정안에 따르면 권리금이란 ‘임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가’라 정의됐다.

강민구 변호사는 “이번 법 개정의 가장 큰 변화는 권리금에 대한 개념을 정의하고 권리금 회수기회 보호 등을 법제화시킨 것으로 요약할 수 있다”며 “종전의 판례에 의하면, 임대인의 사정으로 중도 해지된 경우 일부 돌려받을 수 있다고 되어 있으나, 개정법에 의하면 정상적으로 계약이 종료되었다고 해도 임차인은 권리금회수 보호규정에 의해 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있게 된 것”이라고 설명했다.

권리금회수를 위해서 임차인은 △임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 새로운 임차인을 주선해야 하고, △임대인에게 그 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공해야 한다. 이러한 두 가지 요건을 갖춘 임차인은, 만약 임대인이 신규임차인과의 계약을 '정당한 사유' 없이 거절할 경우, 권리금회수 보호 규정에 의해 임대인에게 권리금 상당의 손해배상 청구가 가능하다.

개정안 효용성 대한 갑론을박 지속 중, 권리금 분쟁시 필요한 자세는?

개정법 시행 한 달 정도 지난 지금, 법의 효용성에 대한 갑론을박이 지속되고 있다. 대항력, 계약갱신요구권 및 권리금회수 기회보호 등의 문제는 다소 해결됐지만 여전히 풀리지 않는 문제들이 남아 있다. 그중에서도 △환산보증금의 적용 범위가 현실적이지 않아 세입자들에게 불리한 점 △권리금 손해배상 판정에 대한 평가기준이 구체적이지 않은 점 △임대차계약과 관련된 분쟁을 조정할 수 있는 ‘분쟁조정위원회’가 없는 점 등이 맹점으로 꼽히고 있다.

개정법이 아직 정착되지 않은 만큼 분쟁의 여지도 남아있다. 일례로 과거에는 계약기간이 종료된 후 임대인이 상가를 직접 사용하겠다고 할 경우 임차인은 권리금을 회수할 방법이 전혀 없었다. 하지만 법 개정으로 아직 대법원판례가 나온 것은 아니나, 동법의 개정 취지에 비춰볼 때 이러한 경우에도 임차인은 두 가지 요건을 충족한 경우 권리금회수 보호규정에 의거, 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 보인다. 이에 대해 임대인의 입장에서는 자신이 직접 사용하고자 해도 임차인에게 권리금을 물어줘야 한다면 재산권침해로 위헌 아니냐는 볼멘소리가 나오고 있다. 강민구 변호사는 “이러한 경우 향후 위헌신청이 잇따를 가능성도 배제할 수 없다.”고 우려한다.

권리금 보호규정에서 제외되는 철거 ․ 재건축, 악용 소지 있어

한편 임대인이 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있어 재건축하는 경우 등은 권리금보호규정에서 제외된다.

강민구 변호사는 “이러한 재건축 요건 중 특히 안전사고의 우려는 매우 추상적이므로 건물주와 세입자간의 분쟁의 여지가 많다.”며 “더욱이 현행법에 의하면 임대인과 임차인이 분쟁이 있으면 법적 대응으로 곧바로 갈 수 밖에 없어 분쟁 발생시 부동산전문 변호사의 조력이 절실할 것으로 보인다.”고 조언했다.

한편, 이번 법 개정을 통해 권리금 감정평가가 시행을 앞두고 있다. 이를 위해 국토교통부는 권리금 감정평가가 원활히 수행될 수 있도록 한국감정평가협회와 함께 권리금 평가 시 유의사항 등 감정평가사 교육(6.3~7.22)을 실시, 이달 말 실무에서 감정평가 시 고려해야할 세부적인 평가방법을 설명한 ‘감정평가 실무기준 해설서’를 감정평가사들에게 개정ㆍ배포해 권리금 감정평가방법이 조기 정착될 수 있도록 조치해 나갈 계획이라 밝혔다.

◇ 강민구 변호사 약력

고려대학교 법학과 졸업
미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M) 졸업
사법시험합격(제31회)
사법연수원 수료(제21기)
법무법인 태평양 소속 기업담당 변호사
부산지방검찰청 동부지청 검사
수원지방검찰청 여주지청 검사
서울중앙지방검찰청 특수부 검사
미국 듀크대학교 로스쿨 Visiting Scholar
법무부장관 최우수검사 표창
울산지방검찰청 특수부 검사
수원 지방검찰청 안산지청 특수부 검사
K&P 법률사무소 대표변호사
Wagners Law Firm 캐나다 근무
미국 뉴욕주 변호사 시험 합격
법무법인 이지스 대표변호사
서울시 건설업청문주재자 선정
분당경찰서 경우회 자문변호사
예스폼 법률서식 감수 변호사
현재) 대한변호사협회 전문분야등록 (부동산. 형사법 )
법무법인 진솔 대표변호사


<도움말: 법무법인 진솔 강민구 대표변호사, http://mkkpro.tistory.com/02-594-0344>
 

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