[머니톡 콘서트-4] "하향 안정화, '도심'을 노려라"

권대중 교수 '부동산시장 변화와 자산관리'

 
 
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"부동산 투자를 고려한다면 유용성·희소가치·유효수요, 세가지를 기억하라. 유용성이 없다면 가치가 없다는 것이고 희소성이 낮다면 가격상승이 없을 것이다. 여기에 부동산 물건이 아무리 매력적이어도 살 사람이 없다면 결국 거래 자체가 이뤄지지 않아 현금화할 수 없다."

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 지난 1일 본지 주최로 열린 '제1회 머니톡콘서트'에서 이같이 밝혔다. '부동산시장 변화와 자산관리'라는 주제로 강연한 권 교수는 국내 부동산시장의 변화를 설명하기 위해 인구감소와 인식변화를 예로 들었다.

그는 출산율이 2000년 1.47명에서 2014년 1.19명으로 줄면서 앞으로 대학 정원(2014년 55만9036명)이 고등학교 졸업생 수(2018년 54만9890명)를 넘어설 것이라고 주장했다.

◆출산율 감소… 향후 10년, 유효수요 충분

출산율 감소에 따라 100년 후 외국인을 제외한 한국인은 현재 인구의 21.6%밖에 남지 않을 것이라는 연구결과가 발표된 바 있다. 따라서 권 교수는 참가자들에게 "아이 3명을 낳는다면 자신의 집을 시세 반값에 전세로 주겠다"며 너스레를 떨었다.

다만 주택구매력을 갖춘 40세 전후의 인구가 오는 2022년을 기점으로 감소세로 돌아서고 가구 수 자체도 2030년 이후에나 줄어들어 적어도 앞으로 10년 이상은 주택을 구매할 수 있는 유효수요가 충분하다고 설명했다.

또 자가점유율은 지난 2012년 53.8%에서 지난해 53.6%, 자가보유율은 같은 기간 58.4%에서 58.0%로 큰 변동이 없었으나 주거의식과 주택보유에 대한 인식은 같은 기간 72.8%에서 79.1%로 주택소유에 대한 욕구가 강해졌다고 분석했다.

특히 전국 주택보급률(2013년 기준)은 103%지만 서울은 97.5%, 수도권은 98.6%여서 주택공급이 여전히 부족해 다른 지역과 비교했을 때 잠재적인 유효수요가 많을 것으로 진단했다. 

/사진=머니위크 임한별 기자
/사진=머니위크 임한별 기자

권 교수는 "부동산시장 최대변수인 미국의 금리인상 영향으로 현재 분양주택의 입주 시점인 2~3년 뒤에는 국내 금리가 인상될 것"이라며 "장기적으로 부동산시장은 하향안정세에 진입할 전망"이라고 내다봤다.

이어서 국민의 주택수요와 정부의 주택공급 패러다임이 바뀌었다고 밝혔다. 그는 "정부정책은 기존 양적 공급확대에서 질을 향상하는 방향으로 돌아섰다"며 "소규모 개발, 재고주택관리, 임대주택사업을 중심으로 한 도시재생사업이 진행되고 있다"고 말했다.

특히 정부가 생애주기에 따른 맞춤형 주거성능을 확보해 삶의 질 향상을 유도하고 기존 주택의 성능개선과 함께 도시경제 활성화에 치중해야 한다고 그는 지적했다. 아울러 주거목적 이외 시설의 도시재생사업 활성화, 유휴지를 이용한 서민층 주거복지 실현도 강조했다.

권 교수는 "일반 분양시장은 굳이 정부가 나서지 않아도 잘 돌아갈 것"이라며 "현재 무주택자의 20%는 평생 주택을 보유하지 못한다는 통계치가 있는 만큼 정부는 이제 보편적 주거복지를 실현하고 기존주택을 관리하는 정책을 펴야 한다"고 목소리를 높였다.

미래 부동산시장은 선분양제도의 한계와 다양한 사업방식의 도입 등으로 환경이 변할 것이라고 예측했다. 그는 "우리나라는 주택이 완공되기 전에 샘플(모델하우스)를 보고 구매하는데 외국에서는 찾아보기 힘든 사례"라며 "앞으로 선시공 후분양 방식이 자리잡아 우후죽순으로 생겼던 건설사들이 조정을 받을 것"이라고 전망했다.

◆'젊은층-수도권, 노년층-역세권' 투자 바람직

권 교수는 "국민인식도 과거와 같이 투자보다는 거주중심, 편의성과 환금성을 추구하는 성향이 두드러지면서 유효성과 희소가치가 주택을 고르는 덕목이 됐다"며 "부동산시장도 환경변화에 대응해 건축공간의 유연성, 고급화·첨단화·기능화 등이 빠르게 발전할 것"이라고 말했다.

마지막으로 권 교수는 연령별 부동산투자법을 소개했다. 그는 "젊은 사람의 경우 미래가치가 있고 가격변동이 적은 수도권에 근접한 주거형부동산 또는 도시재생사업에 투자하고 노년층은 역세권이나 도심지의 소규모 수익형부동산에 투자하는 게 바람직하다"고 조언했다.

그는 또 "일본이 고령화에 따른 인구감소와 저출산 분위기로 저성장구조가 정착되던 1991년 당시 부동산 거품이 꺼지면서 도심 중심부보다는 수도권, 수도권보다는 지방이 타격을 받고 도심회귀현상을 보였다"고 언급했다.

이어 "달궈진 프라이팬 위의 달걀은 흰자와 노른자 모두 뜨겁지만 식는 순서는 다르다. 이것을 '에그 프라이 이론'이라고 한다"며 "이런 이유로 우리나라 부동산시장이 앞으로 하향 안정화될 것임을 고려할 때 도심에 투자할 것을 추천한다"고 권유했다.

권 교수는 "투자를 통해 매매차익을 내던 시대는 종식됐다"고 확실히 선을 그으며 "이제는 대세 분위기에 편승한 '묻지마'식 투자가 아니라 경제 흐름, 자신의 상황과 보유한 자금에 맞는 투자가 필요한 시점"이라고 강조했다.

강연이 끝나자 부동산 투자에 대한 참가자들의 뜨거운 관심을 반영하듯 질문이 쏟아졌다. 특히 강남 재건축‧재개발 단지들의 투자여부를 묻는 참가자가 많았다.

권 교수는 이에 대해 "재건축‧재개발 단지는 미래가치가 현재가치에 포함돼 매맷값이 형성되다 보니 시세보다 가격이 높기 마련"이라며 "그런데도 상대적으로 저평가된 단지들이 있다. 특정단지를 언급할 수는 없으나 이를 고를 수 있는 안목을 키워라"고 당부했다.

프로필
▲대한부동산학회 회장 ▲국토교통부 금융포럼위원 ▲국토교통부 부동산시장 자문위원 ▲HUG주택도시보증공사 자문위원 ▲국가미래연구원 국토·부동산위원

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제400호에 실린 기사입니다.
 

성동규
성동규 dongkuri@mt.co.kr  | twitter facebook

머니투데이 경제주간지 <머니위크> 산업2팀 건설부동산 담당 기자.

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