[머니위크&] 미국 금리동결과 수익형 부동산

 
 
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서울 강남 일대의 아파트 단지. 사진제공=뉴스1
서울 강남 일대의 아파트 단지. 사진제공=뉴스1
최근 미국 연방준비제도이사회(Fed) 연방공개시장위원회(FOMC)가 9월 기준금리를 동결함에 따라 한국의 저금리 기조도 당분간 이어질 전망이다. 이는 마땅한 투자처를 찾지 못한 시중 자금이 수익형 부동산시장으로 몰릴 것으로 풀이할 수 있다.

투자자 대부분은 아파트 등 주택과 비교해 수익형 부동산이 절세할 방안이 없다고 생각하지만 알고 보면 그렇지 않다. 다음은 수익형 부동산 투자 때 활용할 수 있는 절세 방법 3가지를 소개한다.

◆절세 효과 '쏠쏠'… 수익형 부동산 증여

해마다 증여세를 신고하는 사람의 수가 증가하는 추세다. 실제로 지난해 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산과 토지 등 부동산 증여 거래가 24만건을 넘어서 사상 최대치를 기록한 것으로 나타났다.

증여세 부동산 평가 기준은 시가가 원칙으로 부동산의 표준인 아파트는 대부분 시가로 평가한다. 그러나 수익형 부동산은 보충적 평가 방법인 기준시가로 평가할 때가 많고 개별 시가를 확인하기 어렵다. 따라서 기준시가는 일반적으로 시가의 70~80% 선으로 평가돼 증여세를 줄일 수 있는 여지가 많다.

종합소득세 절세도 가능하다. 자녀에게 증여하면 임대소득을 낮춰 낮은 세율을 적용받기 때문. 여기에 임대소득으로 추가적인 증여세 없이 자녀 재산을 꾸준히 늘리는 효과도 기대할 수 있다.

생전에 증여한 후 10년이 지나면 상속재산에서 제외돼 상속세도 절감된다. 사전에 미리 증여를 계획하는 자산가가 많은 이유다. 만약 10년 이내 상속이 이뤄져 상속재산에 포함되더라도 상속 당시가 아닌 증여 당시 재산가액으로 계산돼 부동산 가격이 올라도 세 부담이 적다.

상가를 증여할 때 보증금도 같이 증여하는 부담부증여도 고려해 볼 만하다. 현행 세법은 건물가액에서 보증금을 뺀 나머지에 대해서만 증여세를 부과한다. 전체 재산가액에서 채무를 제외한 부분에 대해서만 세금을 부과해 증여세를 줄이는 효과도 볼 수 있다.

◆부부 공동명의로 임대소득 분산시켜라

수익형 부동산을 단독명의가 아닌 부부 공동명의로 사면 우선 임대소득이 분산되는 효과를 거둘 수 있다. 상가임대로 벌어들인 소득이 5000만원이라면 부부 공동명의로 할 때 임대소득은 부부에게 2500만원씩 분산된다.

소득이 분산되면 단독명의로 할 때보다 낮은 소득세율이 적용돼 결국 가정 전체의 세금부담은 줄어든다. 공동명의로 할 경우 가장 큰 장점은 앞으로 다른 사람에게 양도할 때 양도세 부담을 줄일 수 있다는 점이다.

단독명의 투자자가 발 빠르게 공동명의로 명의를 분산하면 상속세도 절감할 수 있다. 상속세를 계산하는 지표인 개별공시지가가 계속 오를 것으로 전망돼 일찍이 명의를 나눠 각각 적은 금액을 분담하면 상속세가 낮게 계산될 수 있다.

부부 공동명의가 장점이 많지만 몇 가지 주의할 점도 있다. 부부 공동명의로 부동산을 취득할 때 배우자에 대한 공제금액인 6억 원을 넘는다면 증여세를 내야 한다.

수익형 부동산을 부부 공동명의로 사들이면 전업주부인 배우자도 남편의 피부양자가 아닌 공동사업자로 분류돼 건강보험료 등이 부과될 수 있어 절세효과가 충분히 크지 않다면 차라리 단독명의로 투자하는 게 나을 수 있다.

특히 이미 단독명의인 부동산을 부부 공동명의로 바꾸려 한다면 취득세 등의 비용이 만만치 않아 공동명의로 변경 때 충분한 절세효과가 있는지 미리 계산해볼 필요가 있다.

◆대출 활용해 '소득세' 줄여보자

상가 살 때 대출금을 안고 사면 절세가 된다. 부동산 임대업을 영위하기 위해 상가 등을 매입할 때 일반적으로 대출을 받고 구매하는 사례가 많다. 이 경우 이자를 부담하게 되는데 종합소득세의 계산 시 지급한 이자비용은 필요경비로 인정받아 소득세의 절세효과가 있다.

통상 대출로 이자비용이 발생하는 경우 소득세의 절세효과는 있으나 이자비용이 지출되기 때문에 순수 현금유입 측면에서 큰 차이가 없을 수도 있다. 다만 대출로 발생하는 여유 자금을 다른 수익원 창출을 위해 활용하면 절세와 수익을 동시에 잡을 수 있다.

한 가지 주의할 점은 부동산임대업을 영위하기 위해 공동으로 부동산을 취득하는 경우 해당 물건을 취득하기 위해 대출을 받게 되면 이는 이자비용으로 인정받지 못하는 것을 주의해야 한다.

이런 사례는 대출의 성격을 단지 공동사업 출자를 위한 대출로 보게 되며 사업목적과 무관하다고 판단, 필요경비에서 인정받을 수 없게 된다. 하지만 공동사업계약서 등으로 출자를 위한 대출이 아닌 것으로 확인된 경우에는 이자비용으로 인정받을 수 있다.
 

성동규
성동규 dongkuri@mt.co.kr  | twitter facebook

머니투데이 경제주간지 <머니위크> 산업2팀 건설부동산 담당 기자.

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