[토요부동산] 수익 곱절로 되돌려주는 '늙은 빌딩'

 
 
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종로3가 귀금속 상가. /사진=머니투데이DB
최근 '조물주 위에 건물주'라는 우습지만, 한편으로 슬픈 이야기가 유행할 정도로 자신의 건물을 갖는 것을 원하는 사람이 많다. 이렇다 보니 상대적으로 적은 비용이 들어가는 중소형 빌딩을 사들여 건물주가 돼보려는 사람이 점차 늘어나는 추세다.

이들의 고민은 한 가지. 어떻게 하면 투자 대비 보다 높은 임대수익을 올릴 수 있느냐는 것이다. 부동산 업계 전문가들은 노후한 빌딩의 리모델링을 통해 가치상승을 끌어낼 수 있다고 조언했다.

실제 지난 2007년 서울 동작구 사당동에 지상 4층 총면적 495㎡ 규모 빌딩(1999년 준공)을 50억원에 사들인 박○○씨의 사례를 살펴보면 과거 1층에는 편의점, 2~3층 일본식 술집, 4층은 원룸텔로 구성해 보증금 1억원에 월세 1300만원(수익률 연 3.18%)의 임대수익을 올렸다.

그러나 최근 사당역 인근이 평일에는 직장인이 주말에는 가족과 관악산 등 등산객들이 몰리면서 기존 임차인들의 만기에 맞춰 상권에 맞는 신규 임차인을 발굴, 결국 유명 커피전문점이 전 층에 입주하겠다는 입점 제안서를 받았다.

해당 업체에서 요구한 조건은 보증금 2억원, 월세 2300만원(수익률 연 5.75%). 5년간 임대차 계약 체결이었다. 건물 외벽공사와 내부시설 인테리어 공사는 모두 업체에서 진행하는 것으로 최종 조율됐다. 현재 이 빌딩은 주변 시세 기준 매맷값이 100억원을 호가한다.

박 씨는 임차인을 재구성해 자기 자본을 들이지 않고도 수익률을 높이데 성공했다. 다만 이는 역세권 등 입지 여건이 좋고 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 상권에서나 생각해볼 수 있는 방식이다.

서울 강동구 길동 지하 1층 지상 4층 총면적 1122㎡ 규모 빌딩(1985년 준공)을 보유한 김모씨는 본인이 직접 비용(총 3억원)을 들여 리모델링에 나선 사례다. 최근 건축 기술이 발달하면서 리모델링만으로도 신축 못지않은 효과를 볼 수 있다는 게 전문가들의 설명이다.

리모델링 전 수익률 연 3.15%에서 지난해 리모델링 후 7.07%로 2배 이상 상승했다. 빌딩 전문 자문 업체에 조사를 의뢰한 결과 시세는 리모델링 비용을 포함해 약 10억원이 상승한 것으로 나타났다.

리모델링 비용은 어떤 내·외장재를 사용하는가에 따라 금액이 달라지지만 통상 건물 총면적 기준으로 3.3㎡당 200만원 전후로 신축 비용의 25~30% 선이다. 공사 기간도 약 4~5개월 정도로 신축보다 짧다.

그렇다고 무조건 빌딩을 리모델링하는 게 능사는 아니다. 리모델링 후 예상 임대수익을 분석해 투자 금액 대비 수익률을 냉정하게 따져봐야 한다.

개인이 살 수 있는 빌딩의 경우 대출이 끼어있는 게 보통이다. 이런 이유로 공사 기간에는 수익이 발생하지 않는다는 점을 고려해 공사 기간을 최대한 앞당길 수 있도록 관련 법령들을 미리 알아주는 것이 좋다.

마지막 사례는 아예 신축한 사례다. 신축할 경우 투자비용은 통상 3.3㎡당 400만원 전후로 알려졌다. 이 방법은 투자비용이 많이 들어가다 보니 가장 어려운 동시에 가장 확실한 비법인 셈이다.

지난 2013년 황모씨는 서울 은평구 연시내동 역세권 인근 지하 1층 지상 3층 총면적 2145㎡ 규모 빌딩을 사들였다. 당시 전 층을 일반 기업이 본사 사무실로 사용하고 있었으며 임대료는 월 1200만원으로 연 수익률은 2.44%에 불과했다.

결국 황 씨는 단기 수익이 아닌 신축 후 예상 가치가 높다고 판단, 약 1년의 세월을 투자해 기존 빌딩을 지하 1층 지상 10층 규모 최신식 건물로 재탄생시켰다. 은평 뉴타운와 가까운 점을 고려해 지하 1층은 문구·팬시점, 지상 1~2층은 패스트푸드점, 3~10층은 대형 입시학원으로 임대를 맞췄다. 현재 황 씨의 빌딩 가치는 120억원(지난달 기준)을 호가하는 것으로 알려졌다.

장경철 부동산센터 이사는 이와 관련해 "빌딩도 수익형 상품의 하나로 주변 상권의 확장과 적정 임대료를 확보할 수 있는지 등을 잘 따져봐야 한다"면서 "이런 요건을 충족하면서 시세는 상대적으로 저평가된 빌딩을 고를 수 있는 안목을 키운다면 빌딩의 가치를 극대화할 수 있을 것"이라고 말했다.

 

성동규 dongkuri@mt.co.kr  | twitter facebook

머니투데이 경제주간지 <머니위크> 산업2팀 건설부동산 담당 기자.

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