2016 부동산시장 '3재', 그래도 답 찾는다면?

 
 
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/자료사진=머니투데이DB
미국 금리 인상, 공급과잉, 주택담보 대출 규제시행 등의 3대 악재로 주택시장이 점차 냉각되는 형국이다. 일부 지역을 중심으로 미분양이 속출할 수 있다는 우려의 목소리도 높다.

그러나 올해 저금리 기조로 주목을 받던 오피스텔, 상가, 소형 오피스 등 수익형 부동산 시장은 2016년에도 활황을지속할 것이라는 게 전문가들의 중론이다. 주택시장 인기 하락의 반사이익을 수익형 부동산이 받을 것이라는 분석이다.

실제로 최근 미국이 금리를 인상했으나 당장 국내 금리가 오르는 것은 아니어서 수익형 부동산 투자수익률이 여전히 은행 금리보다 높은 데다 정부의 '가계부채 종합 관리방안'을 통해 주택담보대출 규제 역시 수익형 부동산에는 큰 영향이 없을 것으로 보인다. 

정부의 대출 규제는 아파트 등 주택에 집중된 상황이고 주택구매 대출 때 이자만 내는 거치기간을 1년 이내로 제한하기 때문에 사실상 수익형 부동산은 이번 대출 규제에서 비껴 나간 셈이다. 수익형 부동산은 애초 일시 상환식 대출이고 총부채상환비율(DTI) 규제 대상도 아니다.

전문가들은 이에 따라 내년 투자 방향이 바뀔 것으로 내다봤다. 아파트 등을 분양받아 임대를 놓고 투자 수익을 올리던 투자자들이 상가나 오피스텔로 투자 방향을 선회할 것이라는 이유에서다.

다만 오피스텔은 최근 몇 년간 공급이 폭발적으로 늘어 임대수익률이 올해보다 떨어질 수 있다. 매수심리 위축과 시장침체로 공실률 증가가 불가피한 탓이다. 오피스텔 임대수익률은 2007년 이후 내림세를 지속하는 추세로 올해 10월엔 5.70%를 기록했다.

상황이 이렇지만 여전히 오피스텔이 유망 투자처로 꼽히는 이유는 은행 이자수익(한국은행 시중금리 1.5%)보다 높은 수익률을 얻을 수 있다. 이는 배후수요가 있는 역세권, 대단지, 브랜드 오피스텔에서 통용되지 공식이라는 반드시 인지해야 한다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "오피스텔은 이용 편의성 부분과 역세권, 대학가 등 기본적인 수요 확보 등의 부분이 필요하다"면서 "이런 장점이 없는 지역의 오피스텔이라면 단순한 투자수익률만 보고 투자해서는 안 된다"고 조언했다.

전문가들은 올해 최대 전성기를 맞은 상가 분양시장에도 훈풍이 이어질 것으로 관측했다. 올해 상가 평균 분양가격은 3.3㎡당 2544만원으로 2013년 이후 상승세를 이어가는 중이다.

투자 때에는 새로 상권이 조성되는 신도시, 택지지구 등에서 공급되는 상가는 안정적인 임대수익을 내기까지 어느 정도 시간이 필요하기 때문에 분양가에 거품이 없는지 잘 살펴보고 매입해야 한다.

최근 상가 투자의 유형을 살펴보면 점차 '실속형'으로 바뀌는 추세다. 과거 '상가는 1층'이라는 맹목적 인식에서 벗어나 상대적으로 비싼 지상 1층 상가보다 지상 2·3층, 지하층 상가 쪽으로 눈을 돌리는 투자자들이 늘었다.

마곡지구와 위례신도시, 세종시 등지에서는 지하나 2·3층 상가가 지상 1층보다 먼저 팔려나가는 사례가 적지 않다. 따라서 내년에도 상층부에 우량업종으로 임대가 확정된 선임대 점포들이 인기를 끌 전망이다.

한동안 투자 기피 상품이던 도시형 생활주택도 주택임대사업자 세제지원 3년 연장으로 주목을 받을 상품으로 꼽혔다. 도시형 생활주택 투자 때에는 주차여건이 취약한 만큼 역세권이나 주차여건을 잘 갖춘 상품인지 잘 따져봐야 한다.

또한 인근에 오피스텔 등 경쟁상품이 적은 지역을 주목하고 1~2인 수요가 많은 업무시설, 대학가 주변, 역세권 등에 투자하는 것이 좋다. 상업지역이라면 규모가 작아도 비교적 저렴한 분양가와 주차요건 강화로 공급이 줄면서 수익률 상승을 기대할 수도 있다.

장경철 부동산센터 이사는 "상가는 배후수요를 구성하는 아파트 입주율이 중요한 만큼 주거 선호도, 개발 호재 현황 등을 살펴본 후 투자해야 한다"면서 "앞으로 금리 인상을 고려해 상가는 자기자본 대비 대출 40% 내외, 오피스텔 등은 50% 내외로 투자하는 게 적당하다"고 말했다.
 

성동규 dongkuri@mt.co.kr  | twitter facebook

머니투데이 경제주간지 <머니위크> 산업2팀 건설부동산 담당 기자.

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