소유권 취득 가능한 점유취득시효, 제대로 알고 소송해야

 
 
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“제 땅은 A의 논과 인접해 있습니다. 지난 25년간 제 토지인줄 알고 농사지어온 땅의 일부가 등기부상 A의 것이었다며 돌려달라고 합니다. 뿐만 아니라 25년간의 토지 이용료를 줄 것을 요구하는데, 어떻게 해야 하나요?”

“제 땅은 B의 땅과 인접해 있습니다. 지난 25년간 B가 농사짓던 땅이 알고 보니 제 땅이었고, 돌려달라고 하였습니다. 그러자 B는 오랜 기간 점유한 사람이 소유권을 가진다며 땅을 돌려주지 않고, 오히려 자기 땅이라고 우기고 있습니다. 분명 제 땅인데 찾아올 수 없나요?”

토지 경계는 육안으로 명확히 구분할 수 없어 등기부등본의 소유자와 실제 점유하고 있는 점유자가 다른 경우가 종종 발생한다. 이처럼 토지경계 침범 문제가 발생한 경우 당사자 간 합의로 문제를 해결하기 어려우며 법정 다툼으로 이어지기 마련이다. 위 사례의 토지소유자A와 점유자B 또한 토지소유권을 놓고 법정 다툼을 하게 될 것인데, A와 B가 소송을 시작하기에 앞서 반드시 알아야 할 사실은 무엇인가?

◆점유취득시효 완성 시 소유권이전등기 청구할 수 있어

민법 제245조 제1항에는 20년간 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자에게 소유권을 취득할 수 있도록 하는 규정이 존재한다. 이는 소유자가 자신의 권리를 행사하지 않고 장기간 방치한 경우 불이익을 주고, 권리관계를 명확하게 하기 위한 규정이다.

하지만 20년간의 점유 사실만으로 소유권을 취득케 하는 것은 재산권의 과도한 침해로 이어질 수 있기에 실무상 법리 적용이 매우 까다로운 것이 취득시효 관련 소송의 현실이다.

◆점유취득시효 소송의 핵심 쟁점, 자주점유의 요건

‘점유취득시효완성으로 인한 소유권이전등기청구’소송에서 가장 쟁점이 되는 핵심요건은 ‘자주점유(自主占有)’의 요건이다. 자주점유란 소유의 의사로 점유하는 것을 의미하고, 이와 반대의 개념인 ‘타주점유(他主占有)’는 소유의 의사 없는 점유를 의미한다.

점유취득시효 소송의 승패를 결정짓는 것은 ‘자주점유’의 요건이라는 것이 법조계의 정설(定說)이다. 자주점유의 요건은 민법 제197조 제1항에 의해 추정되며, 이러한 법률상 추정을 깨어야 하는 것은 토지소유자이다.

◆입증 과정이 까다로운 점유취득시효 소송, 제대로 알고 시작해야

‘점유취득시효 완성으로 인한 소유권이전등기청구’는 여타의 부동산 소송에 비해 토지 현장 점검이 중요한 것으로 알려져 있다. 이는 토지 그 자체의 요소로 인해 자주점유의 추정이 깨어지기도 하기 때문이다.

‘매매 대상 대지의 면적이 등기부상의 면적을 상당히 초과하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약 당사자들이 이러한 사실을 알고 있었다고 보는 것이 상당하며, 그러한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 초과 부분은 단순한 점용권의 매매로 보아야 하고, 따라서 그 점유는 권원의 성질상 타주점유에 해당한다(대법원 1997. 1. 24. 선고 96다41335판결).’는 대법원 판례가 이를 입증한다.
소유권 취득 가능한 점유취득시효, 제대로 알고 소송해야
점유취득시효 소송을 전문적으로 다룬다는 신문재 변호사는 “종종 20년간의 점유사실만으로 소송을 시작하는 분들이 계십니다. 하지만 세간에 알려진 것과는 달리 점유취득시효 관련 소송은 법리 및 입증책임이 복잡하고 까다로운 편에 속합니다. 원고는 20년간 점유사실 입증이 가능한 사안인지, 침범한 면적이 너무 넓거나 무단점유이거나 하여 자주점유의 추정이 깨어질 염려가 있는 사안인지 미리 법률전문가와 확인을 한 후 소송을 시작할 필요가 있습니다. 피고 또한 자주점유의 추정을 깰 수 있는 사안인지 확인을 한 후 소송을 시작하는 것이 바람직합니다.”고 설명했다.

이어 신문재 변호사는 “취득시효 소송은 소유권 변동에 따라 불가한 경우도 있으므로, 원고는 원고 토지와 피고 토지의 소유권 변동일에 대해서도 법률전문가와 상담할 필요가 있습니다.”고 설명했다.

<도움말=법무법인진솔 신문재 변호사, http://blog.naver.com/lawyersmj, 02-6959-3800>
 

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