[불패 역세권] '닮은 듯 다른' 공덕·왕십리

 
 
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편집자주|‘역세권’은 부동산시장의 메카다. 수많은 인파가 몰리고 상업시설과 업무지구가 형성되면서 집값도 덩달아 뛴다. <머니위크>는 뜨는 역세권의 특징과 노른자위 역세권을 분석하고 앞으로 뜰 신역세권이 어디인지 알아봤다. 또 전문가로부터 역세권 투자의 노하우와 주의할 점에 대해 들어봤다.

서울 마포구 공덕역과 성동구 왕십리역 인근이 최근 서울에서 노른자위 역세권지역으로 각광받는다. 공덕역 일대는 1990년대까지만 해도 달동네를 형성할 만큼 개발이 더뎠다. 왕십리역 인근도 뉴타운 개발 전까지는 노후된 주택이 많아 크게 주목받지 못했다. 하지만 최근 두 지역은 교통 편의성을 바탕으로 신규물량 공급이 늘면서 거주뿐만 아니라 투자수요자의 주목을 받는다. 


/사진=이미지투데이
/사진=이미지투데이

◆ 닮은 점: 교통·먹자골목 ‘즐비’ 


2016년판 핫플레이스인 공덕역과 왕십리역은 공통점이 많다. 우선 지하철 4개 노선이 만나는 교통의 요충지다. 공덕역은 지하철 5·6호선과 경의선·공항철도가, 왕십리역은 2·5호선과 분당선·경의선이 지난다. 4개의 지하철 노선 덕택에 공덕역은 상암·여의도·광화문·종로·용산·서울역, 왕십리역은 광화문·종로·을지로·용산·강남·송파 등 주변 업무지구로의 이동이 수월하다.

이 같은 교통 편의성으로 최근 몇년간 이 두곳 인근의 아파트 거주수요가 늘어 시세도 덩달아 뛰었다. KB국민은행 부동산정보사이트에 따르면 올 2분기 기준 공덕역 일대 아파트 면적(1㎡)당 평균 매매가는 582만원으로 같은 기간 서울시 평균(527만원)과 마포구 평균(543만원)보다 높다.

공덕동의 1㎡당 평균 매매가는 2014년 4분기 527만원 이후 7분기 연속 오름세다. 같은 기간 전셋값 역시 469만원으로 2014년 4분기 380만원 이후 7분기 연속 상승세이며 서울시 평균(376만원)과 마포구 평균(430만원)보다 높다.


왕십리역 인근 뉴타운지역인 상왕십리동 아파트의 1㎡당 평균 매매가와 전셋값은 지난 1분기 처음 집계가 시작된 이후 각각 639만원·567만원으로 2분기째 변동이 없다. 하지만 같은 기간 매매가와 전셋값은 서울시 평균과 성동구 평균보다 적게는 100만원에서 많게는 130만원가량 비싸다.

두곳 모두 비싼 시세를 형성한 아파트 지역을 중심으로 경찰서·구청·법원 등 관공서와 초·중·고·대학교 몇곳이 인접한 점도 같다. 대표 먹자골목이 있는 점도 두 지역의 닮은꼴이다. 공덕역은 족발과 전, 마포 음식문화거리가 있고 왕십리역은 곱창과 인근 마장동에 소고기 먹자골목이 있어 타 지역 수요가 많다.


공덕역. /사진=임한별 기자
공덕역. /사진=임한별 기자

◆ 다른 점: 공덕-기업 vs 왕십리-복합쇼핑몰 


떠오르는 초역세권인 두 지역은 여러모로 닮았지만 다른 점도 있다. 우선 공덕역이 위치한 공덕오거리 주변은 삼성·GS·롯데 등 대형건설사의 브랜드 아파트로 둘러싸였다. 반면 왕십리역 앞에는 지어진 지 18년 된 삼부아파트가 유일하다. 도보로 10분 이상 걸어가야 2호선 상왕십리역과 5호선 행당역 앞에 대단지아파트가 있다.

공덕역 인근에는 372실 규모의 특1급 숙박시설인 ‘베스트웨스턴 서울가든호텔’과 특2급 비즈니스호텔인 384실 규모의 ‘신라스테이’가 있다. 반면 왕십리역 인근에는 64실 규모의 비젼호텔이 그나마 가장 큰 호텔이고 나머지 숙박업소는 비슷한 규모의 모텔들이다.

공덕역 주변에는 효성, 에쓰오일, LG엔시스, 일진, 동서식품 등 다양한 업종의 기업 본사가 있지만 왕십리역 인근에는 이름이 알려진 기업이 없다. 대신 왕십리역에는 ‘복합쇼핑몰’이 자리잡았다. 공덕역에도 이마트가 있지만 왕십리역처럼 복합쇼핑몰은 아니다.

왕십리역 복합쇼핑몰에는 이마트·식당·커피숍·영화관·돔골프장·웨딩홀·대형사우나에 엔터식스라는 패션쇼핑몰도 입점했다. 공덕역 주변에 없는 편의시설이 한곳에 집중되며 차별성을 띤다. 특히 1804석 규모의 대형영화관인 왕십리CGV는 주요 영화 개봉 때마다 시사회가 열리는 곳으로 유명하다. 따라서 왕십리역 복합쇼핑몰은 인근 지역 청소년과 대학생 가족단위 방문·쇼핑객들로 항상 붐비며 지역 랜드마크 역할을 한다.


왕십리역. /사진=김창성 기자
왕십리역. /사진=김창성 기자

◆ 전망: 기대감 낮아… 투자 신중히


부동산전문가들은 두곳 모두 시세가 꾸준히 상승하는 것과 달리 앞으로의 기대감이 크지 않다며 신중한 투자를 당부했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “공덕역은 교통이 편리해 인근 지역으로 출퇴근하는 직장인, 젊은 부부 등의 주거 수요가 많아 투자가치가 충분하다”며 “다만 과거 꾸준한 시세상승과 달리 앞으로는 시세 반등을 이끌 만한 한방이 없어 신중해야 한다”고 분석했다.

특히 공덕역 인근은 명문학군이 아니어서 교육열이 높은 학부모라면 이 점을 고민할 필요가 있다고 지적했다. 자녀가 고학년으로 진학할수록 타 지역으로 이탈하는 경우가 종종 있어 장기 임대수익을 노리는 투자자 역시 이 점을 유념해야 한다는 당부도 덧붙였다.

장재현 리얼투데이 리서치실 팀장은 공덕역 상권투자에 대해 짚었다. 그는 “인근 직장인 수요를 노린 공덕역 상권은 퇴근하면 사람들이 대거 빠져나가기 때문에 리스크가 클 수 있다”며 “차라리 주거수요를 노린 단지 내 상권 진입이 임대수익을 얻기 수월하다”고 조언했다.

왕십리역의 경우 인프라가 나아졌지만 주거시설 노후화와 학군문제가 단점이라는 지적이다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “왕십리역은 교통여건이 좋지만 노후된 주거지역이 많고 학군도 명문은 아니다”며 “상권 역시 왕십리역 안에만 집중돼 인근 지역 투자가치가 크지 않다”고 말했다. 그는 초기 임대수익률을 높게 잡았다가 낭패를 볼 수 있는 만큼 투자요소를 꼼꼼히 따져야 한다고 신중한 입장을 보였다.

김은진 부동산114 리서치팀장도 “왕십리 일대에 뉴타운과 신규아파트 공급으로 주변 기반시설이 개선돼 대체적으로 주거선호도가 높다”며 “다만 금호동·옥수동 등 최근 성동구 전체 공급물량이 많아 수요가 분산되면 왕십리역 인근 지역은 미분양으로 이어져 시세가 떨어질 수 있다는 점을 고려해 투자해야 한다”고 강조했다.


☞ 본 기사는 <머니위크>(
www.moneyweek.co.kr) 제438호에 실린 기사입니다.



 

김창성
김창성 solrali@mt.co.kr

머니S 김창성 입니다.

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