/자료사진=임한별 기자

수익형부동산에 투자해 월세수익을 올리는 이른바 ‘연금형부동산’이 각광받는 가운데 임대업에 도전한 상당수가 세입자의 임대료 체납문제로 골머리를 앓는다. 상습적인 악성체납이 아니더라도 약속된 날짜에 월세를 납부하는 세입자를 찾아보기 힘든 게 현실이다. 이 경우 세입자에게 월세를 독촉하는 것이 부담스럽기 마련.

이에 따라 은퇴 후 안정적인 수익을 확보하려는 목적으로 수익형부동산을 선택하는 사람들은 수익성이 다소 떨어지더라도 체납 염려가 없는 물건을 선호한다. 자산가 위주로 행해지던 ‘외국인 대상 임대사업’이 은퇴예정자의 ‘연금형부동산’으로 다시 각광받는 것도 같은 맥락이다.

◆‘깔세’ 받아 임대료 체납 걱정 끝

외국인 대상의 임대사업이 최근 관심을 끄는 것은 몇년 새 우리나라를 방문하고 상주하는 외국인이 대폭 증가하며 이들의 주거지에 대한 수요가 증가했기 때문이다. 출입국 통계연보에 따르면 지난 4월 말 기준 우리나라에 체류하는 외국인은 197만2580명에 달한다. 지난 2006년 91만명에서 10년만에 두배 이상 급증한 것. 특히 이 중 3개월 이상 장기체류자는 146만9703명으로 광주광역시의 주민등록인구와 맞먹는다.

외국인 직업군도 주한미군, 외교관은 물론이고 기업 임직원, 교환학생 등으로 다양해지는 추세다. 정부 차원에서도 각종 외국계 기업의 유입, 국내 대규모 산업단지 확산을 적극 장려해 앞으로 국내 거주 외국인이 더욱 늘어날 것으로 예상된다.

부동산업계 관계자는 “유입되는 외국인 거주자가 다양해지며 부유한 외국인 거주자에 집중된 과거의 외국인 대상 임대와 달리 다양한 투자처가 나타나는 상황”이라며 “특히 은퇴자들이 연금형부동산으로 투자하는 경우가 많다”고 말했다. 외국인 임대는 보증금 없이 계약기간에 따라 1~2년치 월세를 미리 받는 개념인 ‘깔세’ 방식을 일반적으로 채택해 세입자와 임대료 체납문제로 얼굴 붉힐 일이 없는 점에 많은 사람이 매력을 느낀다는 설명이다.

물론 주의할 점도 있다. 선금을 받지만 계약기간의 절반이 지났을 때 중도해지가 가능하도록 계약하는 등 통상적인 국내 임대차계약과 계약내용이 다르다. 박상언 유앤알컨설팅 대표는 “외국인 대상 임대사업의 경우 계약서를 영어로 작성하는 데다 중개부터 계약·관리까지의 과정이 내국인에게 적용하는 주택임대차보호법과 차이가 있어 전문중개업소를 찾아 상의하는 게 좋다”며 “설비훼손 등에 대비해 한달치 정도의 보증금을 계약에 반영하는 것이 현명하다”고 조언했다.

◆한남동·이태원 지나 송도·평택으로

외국인 대상 주택임대사업을 위해 주택을 매입한다면 가장 먼저 따져야 할 것은 이들이 선호하는 지역이다.

기존에 주목받던 지역은 한남동과 이태원, 보광동 일대다. 우리나라에서 외국인 수요가 가장 풍부한 지역으로 손꼽혀 십수년 전부터 외국인 대상 임대시장이 발달했다. 방배동 서래마을의 프랑스인이나 동부이촌동의 일본인 등 그들만의 커뮤니티 형성이 가능한 지역도 수요가 많다.

그러나 주한미군이 내년 평택으로 이전할 경우 이 같은 외국인대상 임대시장의 지형도 변화될 전망이다. 실제 용산, 이태원동 등에는 용산 주둔 주한미군들이 순차적으로 철수하기 시작하면서 공실이 늘었다. 반면 미군 수요를 쫓아 평택지역의 투자가 늘고 있다. 이밖에 송도국제도시도 새로운 투자처로 각광받는다.

박상언 대표는 “일반인이 적은 금액으로 외국인대상 임대사업을 하려면 주거전용 오피스텔이 제격”이라며 “외국인의 수요가 풍부한 도심이나 부도심의 역세권 오피스텔 중 주변에 원어민 영어학원, 외국계 기업이 많은 지역을 노리는 것도 좋은 전략”이라고 말했다.