[김기자의 부동산 WHY] 전입신고 막는 집주인 대처법

 
 
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얼마 전 전셋집을 구한 김씨는 전입신고 때문에 골머리를 앓고 있다. 집주인이 세금문제로 전입신고를 못하게 막고 있기 때문이다. 전입신고를 안하면 우편물을 다른 주소로 받아야 하고 선거 투표도 먼 지방의 본가까지 가서 해야해 여간 불편한 게 아니었다.

전입신고는 거주지를 옮겼을 때 관할관청에 이사 사실을 알리는 절차다. 전입신고를 하지 않으면 일상적인 불편을 감수해야 할 뿐 아니라 추후 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받기가 어렵다. 집주인과의 분쟁에서도 불리한 점이 많다. 그럼에도 불구하고 집주인들은 전입신고를 안하는 조건으로 계약을 요구하는 일이 빈번하게 일어난다. 전입신고 막는 집주인, 어떻게 대처해야 할까.
/사진=이미지투데이
/사진=이미지투데이
◆세금 줄이려고 전입신고 막는 집주인들

업무시설과 주택을 겸해 지은 오피스텔의 경우 거주자의 전입신고 여부에 따라 용도가 나뉜다. 업무용 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 종합부동산세를 과세하지 않고 건축비의 10%인 부가세를 돌려준다. 반면 주거용 오피스텔의 소유주는 1가구 다주택자가 돼 세금부담이 늘 수 있다.

주택 임대사업자로 등록하면 취득세와 재산세 감면의 세제혜택이 있다. 다주택 수에서도 제외된다. 오피스텔 매입자는 업무용이나 주거용 중 하나를 선택해 임대사업자로 사업자 등록을 하거나 직접 사용할 수 있다. 이때 주거용으로 임대사업자 등록을 해도 종합부동산세는 과세되지 않는다.

이 때문에 많은 오피스텔 집주인들은 주거용이 아닌 업무용으로 등록한 뒤 편법을 이용해 전세계약을 한다. 업무용 오피스텔이 아닌데도 임대 소득세를 내지 않기 위해 전입신고를 금지하는 집주인들이 적지 않다.

이때 피해를 입는 것은 세입자다. 오피스텔 거주자는 주택이 아닌 곳에 사는 셈이 돼 연말정산 때 월세 소득공제를 받지 못한다.

또한 주택임대차보호법의 보호를 받으려면 전입신고 후 계약서에 확정일자를 받아야 한다. 확정일자를 받지 않으면 집주인이 대출을 연체하거나 보증금을 돌려주지 않았을 때 집의 경매처분이 가능하다. 확정일자를 받은 세입자에게는 '최우선변제권'이 생겨 집이 경매로 넘어가도 법의 보호를 받을 수 있다. 서울시의 경우 보증금이 1억원 이하면 3400만원까지 우선변제받을 수 있다.

◆사고 발생 땐 지자체에 도움 요청

세무업계 관계자는 "세입자가 탈세를 신고할 수는 있어도 집주인의 전입신고를 막는 데 대해 법적조치를 취하기는 어렵기 때문에 피하는 것이 좋다"고 조언했다.

그렇지만 집주인의 요구에 관계없이 전입신고를 하는 것은 가능하다. 주민센터를 방문해 신분증과 계약서만 보여주면 된다. 단 계약서의 특약조건으로 '전입신고를 할 수 없다'는 데 동의해선 안된다.

일부 집주인들은 잘못된 상식으로 인해 전입신고를 하면 무조건 세금을 많이 낸다는 인식을 갖기도 한다. 경우에 따라서는 전입신고를 못하게 하는 집주인에게 '임대소득이 연간 2000만원 이하면 비과세'라는 점을 알려주는 것도 한 방법이다. 하지만 이에 대해 김상훈 유앤아이공인중개사사무소 대표는 "임대인이 일반과세 대상인 업무용 임대사업자 등록을 취소하고 주택 임대사업자로 변경하려면 이미 환급받은 부가세를 다시 내야 하는 금전적 부담이 있어 쉬운 일은 아니다"라고 설명했다.

만약 전입신고 없이 거주하다가 보증금 등 금전적인 피해를 입었을 땐 지자체에 도움을 요청할 수 있다. 집주인과의 분쟁과정에서 지자체가 조정을 지원하기 때문이다.

서울의 한 공인중개사사무소 대표는 "집주인이 전입신고를 막는 경우 다른 사람의 명의거나 재임대하는 불법전대일 가능성도 있기 때문에 계약 전 등기부와 신분증을 대조해보는 것이 필수"라고 주의를 당부했다.
 

김노향
김노향 merry@mt.co.kr

안녕하세요. 머니S 재테크부 김노향 기자입니다. 투자와 기업에 관련한 많은 제보를 부탁드립니다.

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