속도가 붙은 지역 곳곳의 재개발로 원치 않는 이주를 택하는 이들이 늘었다. 세입자는 말할 것도 없고 내 집을 내주는 일도 허다하다. 헌집을 허물고 새집이 들어서는 광경은 이제 흔하다. 낙후된 구도심 지역을 활성화시킨다는 명목으로 초고층아파트와 대형마트가 들어섰지만 동시에 내가 살던 터전은 남의 것이 됐다. 최근 사회적 이슈로 떠오른 ‘젠트리피케이션’의 단상이다. 

사라진 골목길 채운 고층아파트

젠트리피케이션은 비교적 서민계층이 사는 발전정체지역에 중산층 이상의 계층이 몰리면서 임대료가 올라 원주민과 임차인이 밖으로 내몰리는 현상을 뜻한다.

영국 사회학자 루스 글래스는 1964년 런던 도심의 황폐한 노동자들의 거주지에 중산층이 이주해오자 지역 전체 구성과 성격이 변하는 모습을 목격했다. 그는 이 같은 현상을 ‘신사계급, 상류사회, 신사사회의 사람들’을 뜻하는 ‘gentry’와 화(化)를 의미하는 ‘fication’을 합쳐 ‘젠트리피케이션’ 이라는 용어로 설명했다.

용산구 해방촌 전경. /사진=김창성 기자

젠트리피케이션은 이후 선진국을 중심으로 산업화지역에 어김없이 찾아왔고 최근에는 우리나라에도 이 현상이 일어나며 사회적 관심거리로 떠올랐다. 우리나라는 1960년대 이후 산업화의 길목에서 낙후지역을 개발하는 일을 당연하게 여겼다. 여기저기 아파트가 생기고 넓은 도로와 백화점, 각종 상권이 들어서며 현대화된 도심의 모습을 갖춰갔다.

세월이 흘러 산업화의 흔적은 더 현대화된 건물로의 변화를 꾀하며 1990년대 이후 재개발·재건축이라는 명목으로 하나둘씩 사라졌다. 이 와중에 그나마 곳곳에 남았던 예스러운 골목길의 정취와 고즈넉한 언덕길의 향수가 점차 지워지고 이제는 어디로 고개를 돌려도 초고층아파트만 즐비하다. 어릴 때 뛰놀던 골목길은 온데간데없고 대형할인마트와 커피숍 등이 그 자리를 채웠다. 동시에 원래 살던 모습 그대로 살고 싶었던 사람들도 외부 대자본과 산업화에 밀려 터전을 빼앗겼다.

떠나라 vs 남겠다…계속된 가치충돌

내 골목을 지키고 싶던 이들은 결국 재개발 기대감을 가진 이들에 의해 밀려난다. 재개발조합 설립 후 주민의 70% 이상이 동의하면 재개발이 추진되기 때문이다. 재개발을 원치 않는 30%의 반대는 철저히 무시된다. 우리나라의 재개발은 항상 이런 구도로 진행됐다. 재개발을 반대하면 용역을 동원한 강제철거가 이뤄졌고 그 과정에서 발생되는 피해는 온전히 원주민의 몫이 됐다.

2009년 일어난 서울 용산 화재참사가 대표적이다. 용산4구역에서 일어난 화재참사는 당시 용산구 한강로2가 남일당 건물 옥상에서 점거농성을 벌이던 세입자 및 전국철거민연합회(전철연) 회원들과 경찰·용역직원들 간 충돌로 발생했다. 이 사고로 철거민 5명과 경찰특공대 1명이 사망했고 23명이 크고 작은 부상을 입었다.

세입자와 전철연 등이 공권력 투입에 저항하기 위해 미리 인화물질 등을 준비, 참사를 야기한 책임이 있다. 하지만 용산 화재참사는 재개발 추진과정에서 세입자들의 의견을 철저히 무시한 그동안의 행태가 촉발시킨 사고라는 지적도 나왔다. 재개발이라는 명목으로 원주민과 세입자의 거주 의지를 꺾었던 대표적인 사례로 꼽히지만 아직도 우리 주변에는 이 같은 모습이 비일비재하다.

최근 종로구 옥바라지 골목에서 재개발을 두고 일어난 거주민과 용역 간 충돌도 젠트리피케이션 현상이 불러온 결과다. 재개발 시공사인 롯데건설은 옥바라지 골목이 포함된 무악2구역에 새 아파트를 지으려 했다. 이 과정에서 거주민 대다수가 재개발에 동의했지만 소수는 현재 삶에 만족한다며 이주를 거부해 이해당사자 간 가치충돌은 아직도 현재진행형이다.

옛 골목길의 정취를 고스란히 간직한 종로구 이화마을과 용산구 해방촌 역시 최근 젠트리피케이션에 직면하며 몸살을 앓고 있다.

종로구 이화마을. /사진=김창성 기자

원주민 외면한 재개발

“사람들은 강남구를 부자동네로만 인식하는데 실상은 그렇지 않아요. 빈부격차가 상당합니다.”

서울 강남구 개포동 구룡마을에 사는 한 주민의 푸념이다. 구룡마을은 1980년대 말부터 도심개발에 밀려 오갈 데 없는 사람들이 하나둘 모여 형성된 무허가 판자촌이다. 서울시와 강남구는 이곳의 재개발을 위해 오랜 시간 머리를 맞댔지만 1200여가구 2500명이 넘는 거주민의 생존이 걸린 문제여서 쉽사리 해결방안을 내놓지 못했다.

도심개발에 밀려 어쩔 수 없이 이곳에 정착했던 사람들은 또다시 재개발에 등 떠밀릴 위기에 처하자 수차례 대책 마련을 요구하며 서울시·강남구와 충돌을 빚었다. 서울시는 거주민들이 재정착할 수 있도록 구룡마을 재개발 시 1250세대를 영구 공공임대아파트로 공급하겠다는 내용의 주거대책을 마련했다. 하지만 일각에서는 30년 넘게 시유지를 무단으로 점거한 이들에게 이 같은 특혜를 주는 것은 옳지 않다는 논리를 펴며 이에 맞서고 있다.

서울에서는 최근 강남구뿐만 아니라 서초구·송파구 등 이른바 강남 3구와 강동구에 주택재개발이 집중되며 원주민이 내몰리는 젠트리피케이션 문제가 격화됐다.

지난해 4월 서울시가 공개한 강남4구 주택수급 분석자료에 따르면 이들 지역은 다수의 재건축사업 추진으로 공급물량(2015년 2월 기준)이 약 1만2000호, 멸실물량이 약 1만9000호로 나타났다. 1970년대 이후 국가정책에 따라 강남권 개발이 가속화되며 이곳으로 이주했던 사람들은 40여년이 지난 현재 재개발에 밀려 다시 이곳을 떠나야 하는 처지가 됐다.

젠트리피케이션이 사회적 문제로 부각되자 최근 국회와 각 지자체를 중심으로 원주민과 세입자의 권리보호를 위한 대책 마련 움직임이 활발하다. 그러나 이해당사자 간에 얽힌 복잡한 실타래를 풀기까지는 상당한 시일이 걸릴 것으로 보인다.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제444호에 실린 기사입니다.