부동산시장이 뜨겁다 못해 활활 타오른다. 서울 아파트값이 지난 몇주 사이 많게는 수억원 뛰었고 정부는 분양권 프리미엄을 규제하기 위해 단속에 나설 정도다. 투자자의 관심도 그만큼 커졌다. 저금리기조와 증시 침체로 부동산시장의 문을 두드리려는 발걸음이 많아졌다.

/사진=이미지투데이

하지만 한편에서는 이런 현상을 우려하는 목소리가 높다. 아파트 인허가 수는 1990년 이후 가장 많은 수준에 이르렀고 머지않아 미분양 사태와 아파트값 폭락으로 이어질 것이란 우려도 나온다.

<머니위크>는 부동산 컨설턴트로 활발하게 활동 중인 아기곰에게 주택시장의 공급과잉 문제와 향후 전망에 대해 물었다. 그는 2003년 인터넷에 게재한 부동산정책 관련 글이 폭발적인 반응을 얻으며 부동산 컨설턴트로 활동 중이다.



◆공급과잉 문제지만 자연스런 현상

- 아파트 공급과잉 문제가 얼마나 심각한가.

▶주택 미분양 물량은 2011년 후 한해 평균 6만건을 넘는다. 그럼에도 아파트 공급과잉이 지속되는 것은 건설사들도 먹고살려면 다른 선택지가 없기 때문이다. 민간이 하는 일이라 막을 수 없기도 하지만 공급이 계속 있는 것은 나쁜 게 아니다. 다만 능력이 부족해 경쟁에서 진 회사는 도태되도록 자연스럽게 둬야 한다. 대우조선해양 사태처럼 정부가 구조조정에 개입해선 안된다.

시장가격은 수요와 공급에 의해 영향을 받는 것이 당연하다. 이를테면 2009년 정부는 도시형 생활주택을 도입했고 1년 만에 서울시 공급이 60건 이뤄졌다. 이 중 11건은 100가구가 넘는 대형사업이었다. 이때 정부가 간과한 것은 수요다. ‘건물만 지어 놓으면 누군가 들어가 살겠지’라고 생각한 것이다.

참여정부 때도 주택공급의 실패사례가 있다. ‘집이 부족하면 아무 데나 지으면 된다’며 공급한 곳이 지방이다. 정작 집이 부족한 곳은 수도권인데 지방에라도 지어 놓고 집 없는 사람들이 지방으로 이사하면 된다고 판단한 것이다. 이 때문에 수도권 집값은 천정부지로 올랐지만 지방은 미분양이 넘쳐났다.

임대시장에서도 공급과잉을 조심해야 한다. 최근 저금리기조로 월세 받는 수익형부동산이 인기를 끄는데 임대수익 연간 5~6%는 공실률이 0%일 때를 가정한 것이다. 시장의 수요가 공급보다 넘칠 때는 공실률 0%가 가능하지만 수요가 일정한데 너도나도 짓는다면 몇년 안에 공급과잉 문제가 불거질 수밖에 없다.

현재 공급과 미분양 물량이 증가하는 지역은 경기도 용인, 고양, 광주, 안성, 김포다. 미분양 재고가 급증하는 지역은 용인, 안성, 광주, 고양, 평택이다.

◆하반기 집값 서울 오르고 지방 내린다 

- 공급과잉이 집값에 얼마나 영향을 미칠까.

▶올해 하반기 동안은 수도권의 아파트값이 많이 오를 것이다. 다만 지방은 더 떨어질 것이다.

전문가들이 시장에 던지는 메시지는 집값이 오를 것이다, 내릴 것이다 하는 문제도 있지만 더 중요한 건 집값은 계속 오르거나 내리지 않는다는 점이다. 모든 시장이 그렇듯 집값은 상승과 하락을 반복하고 장기적으로 내다볼 땐 돈의 가치가 떨어지는 것을 막기 위해 인플레이션헤지를 하는 게 투자의 목적이다. 또한 반대로 집 없는 서민들로선 공급량이 늘수록 집값이 하락할 테니 더 좋은 것 아닌가.

주택보급률이 100% 미만이던 시절에는 찬밥 더운밥 가릴 처지가 아니라 집값이 무차별적으로 뛰었다. 대출을 받아서라도 무조건 많이 사는 것이 유리했다. 그러나 주택보급률이 100%를 넘으면 빈집이 생겨나고 아무 집이나 사둔다고 값이 오르지 않는다. 남들이 살고 싶은 집을 사는 것이 유리하다. 서울대 정원을 1000명 늘려도 미달될 확률은 낮은 것과 마찬가지다. 중간 이상의 입지, 선호도가 높은 종류의 주택을 사는 것이 안전하다.

지난 1~2년은 주택시장이 살아났으나 집값이 상승한 기간이 무려 2년10개월이다. 역대 최장기간이다. 거래량도 역대 최고수준이었다. 따라서 수도권이라도 공급과잉 지역은 주의해야 한다. 더 중요한 것은 공급과잉 지역보다 입지가 떨어지는 지역을 피해야 한다. 누군가 사주겠지 하는 식의 투자는 안된다. 특히 분양권 투자를 조심하라.

◆공급과잉 해결 방법은 외국인 투자뿐?

- 외국인의 국내 부동산투자가 주택수요를 늘릴 수 있나.

국내 부동산이 외국인에게 아직 매력적인 시장은 아니다. 외국인 투자가 늘어난 것은 정부가 2010년 부동산투자이민제를 실시한 영향이 있다. 부동산투자이민제는 외국인이 국내 부동산을 일정한 금액·기간 이상 보유했을 때 거주자격이나 영주권을 부여하는 제도다. 외국인의 부동산투자를 유인하는 정책이나 제주도, 평창, 여수, 인천 일부지역의 휴양시설만 허용한다.

미국에서는 한때 부동산투자이민제를 주택에 적용하자는 논의가 있었다. 2008년 글로벌 금융위기 후 주택가격이 폭락하자 50만~100만달러를 투자하는 외국인에게 거주자격을 주자는 법안이 발의됐으나 반대에 부딪쳤다. 반대 이유는 테러 위험이다. 부동산투자이민제는 눈먼 돈을 유입시킬 위험이 있다. 알카에다나 이슬람국가는 돈이 많지 않나. 우리나라도 마찬가지다. 테러의 위협은 없지만 분단국가라는 핸디캡이 있다.

외국인 투자가 주택수요를 늘리는 데 영향을 줄 수 있지만 득보다 실이 더 많다. 그렇다고 영국이나 홍콩처럼 외국인 투자자에게 징벌적 세금을 부과하는 것도 옳지 않다. 국내 투자자와 공정하게 경쟁하도록 자율을 줘야 한다.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제446호에 실린 기사입니다.