'매매 3억원, 전세 2억5000만원.' 수도권에서 전세가율이 84.4%로 가장 높은 서울 성북구의 한 주택 매매가격과 전셋값이다. 전세가격이 집을 구매하는 가격과 거의 맞먹는다. 매매가 대비 전세가율이 높은 이유는 다양하지만 80%대의 전세를 택할 만큼 주택 구매심리가 많이 위축된 건 사실이다.

미국·일본·한국 3개국의 공통적인 현상 중 하나는 젊은층의 주택 구매심리가 낮다는 점이다. 필자는 지난 111호 시시콜콜에서 주택·자동차 구매 의지가 낮은 밀레니얼 세대의 특징을 다룬 바 있다. 이런 현상은 일본이나 미국도 마찬가지다.

이들 3개국 젊은 세대가 주택구매를 꺼리는 이유는 무엇일까. 여러 이유 중에서도 경제적인 이유가 가장 크다. 달관 세대, 삼포 세대 등으로 다양하게 표현되는 밀레니얼 세대는 이전 세대보다 경제적으로 빡빡한 삶을 산다. 물가와 학비가 치솟는 반면 평생 직장을 구하기는 힘들다.

경제적인 이유로 연애와 결혼, 출산 등을 늦추거나 포기하는 사람도 늘었다. 일본의 바이트족(정규직이 아니라 아르바이트로 생활하는 계층) 대부분은 아예 결혼을 생각지도 않는다. 바이트족으로 사회생활을 하면서 자연스럽게 싱글족이 되는 것이다.

/사진=이미지투데이

◆월세시대 이끌 부동산투자

어렵사리 결혼한 밀레니얼 세대의 자녀수는 이전 세대에 비해 크게 줄어 한자녀 가구가 급증했다. 1976년에는 한명의 자녀만 출산한 여성이 10%에 불과했지만 2014년 통계를 보면 40~44세 여성의 18%가 한명의 자녀만 출산했다. 자녀수가 4명 이상인 경우도 36%에서 12%로 줄었다.

가족수가 감소할수록, 결혼을 안 할수록 주택을 소유하려는 의지가 줄어드는 것은 재론의 여지가 없다. 주택의 수요가 줄어든다고 해서 사람들이 땅바닥에서 자는 것은 아니다. 미국 영화의 한 장면처럼 이동식 주택인 모빌하우스나 자동차를 개조한 집에 사는 사람도 있지만 극히 예외적인 경우다.

미국도 대부분 주택이나 아파트에서 살지만 자가 소유가 아니라 반월세 형태의 렌트가 대다수다. 렌트의 경우 1~2개월치의 월세가 보증금 역할을 한다.

현재 미국의 자가 주택 보유율은 62.9%로 1960년대 수준까지 떨어졌다. 주택 보유 대신 렌트를 구하는 세입자 수가 증가했다. 세입자가 늘어나면서 최근 3~4년간 월세가 매년 4% 정도씩 올랐다.

세입자의 월세를 받아 돈을 버는 건물주 혹은 집주인은 누굴까. 부자가 많은 미국에서도 전체 가구의 40%에 해당하는 주택을 모두 개인이 투자하기는 쉽지 않다. 자연스럽게 부동산 임대사업을 하는 회사가 많이 생겨났다. 주택건설회사가 직접 임대사업을 하기도 하고 부동산을 보유한 채 임대관리만 전문으로 하는 기업도 많다.

오늘의 주제가 바로 이런 부동산 투자를 전문으로 하는 회사, 즉 '리츠'(REITs, Real Estate Investment Trusts)다. 직역하면 부동산투자신탁이란 의미로 부동산이나 관련 대출에 투자한 뒤 수익을 나눠 갖는 일종의 증권상품이다.

리츠는 2001년 국내에 도입됐다. 다만 공모로 진행돼 일반 투자가가 참여하는 것은 쉽지 않았다. 일부 법인이나 부유층의 전유물인 사모 형태가 대부분이었다.

비슷한 시기에 리츠가 도입된 일본이나 싱가포르 등은 리츠에 대한 일반인의 투자가 활성화됐지만 우리나라는 그렇지 못했다. 특히 2011년 상장된 리츠 몇개가 불미스런 일로 잇따라 상장폐지되면서 이미지가 많이 훼손됐다.

하지만 미국이나 일본의 사례를 볼 때 우리나라도 리츠를 통한 부동산 투자가 활성화될 가능성이 높다. 분양권 프리미엄을 노리고 불나방처럼 뛰어드는 투기가 지속될 수는 없기 때문이다.

리츠에 대한 전문가의 시각은 엇갈린다. 경제활동인구의 감소가 임박했고 출산율 저하가 해소되지 않은 시점에 부동산 전망은 불투명할 수밖에 없다. 어떤 형태로든 임대주택에 대한 수요가 늘어날 가능성이 크기 때문에 리츠산업의 발전에는 도움이 될 것이다.

'제10차 무역투자진흥회의 결과 합동브리핑'. /사진=뉴시스 박주성 기자

◆배당수익률 8.1% '공모 리츠' 나와

정부도 지난 7월 제10차 무역투자진흥회의에서 공모 리츠 활성화 대책을 담은 '부동산 서비스 산업 육성방안'을 발표한 바 있다. 관련 상품에 대한 상장 요건을 완화하고 규모가 작은 여러개의 리츠를 묶어 상장하는 방안도 추진된다. 시대가 바뀌었고 이를 뒷받침하는 제도를 정비한다는 의미가 있다.

투자 관점에서 리츠산업을 보면 누구나 적은 자금으로도 부동산에 투자할 수 있는 기회가 열린다는 점에 주목할 필요가 있다. 법적 요건의 구체화가 필요하지만 리츠는 수익을 대부분 투자자에게 환원하는 것이 원칙이기 때문에 배당수익률이 상대적으로 높다는 장점이 있다. 한국리츠협회에 따르면 국내 리츠의 지난해 평균 배당수익률은 8.1%다. 좋은 공모 리츠가 많이 나와 상장까지 될 시기가 머지 않았다.

다음은 취업의 관점이다. 국내 증권사에는 아직 부동산이나 리츠 분야 전문 애널리스트가 거의 없다. 부동산 임대·관리·투자 등의 전문지식을 갖고 있다면 금융기관 취업 가능성이 상대적으로 밝다.

국내 리츠 공모시장이 활성화되기 전에는 미국의 리츠전문기업에 투자하는 것도 좋은 방법이다. 부동산 가격에 대한 논란은 있으나 렌트 등 부동산 수익사업에 대해서는 전문가들이 대부분 장밋빛 전망을 내놓는다.

스탠더드앤드푸어스(S&P)가 17년 만에 처음으로 금융업종에서 리츠를 분리·독립시킨 것도 리츠가 돈이 된다고 생각했기 때문일 것이다. 리츠업종의 시장규모는 소재나 통신업종보다도 크다.

해외 주식투자자를 위해 추천할 만한 종목은 세계 최대의 자산운용사 중 하나인 뱅가드에서 운용하는 '리츠 ETF'로 140여개의 리츠를 갖고 있다. 연 배당수익률은 3.16%며 올해도 주가가 14% 상승해 S&P 500 대비 뛰어난 성과를 기록했다.

☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제454호에 실린 기사입니다.