시범·미성·공작·수정 등 오래된 아파트가 몰려 있는 여의도는 서울 재건축시장에서 손꼽히는 ‘노른자위’ 땅이다. 서울 각 지역과 인천·부천·안양 등을 비롯한 수도권 주요 도시를 버스로 연결하는 여의도환승센터가 있고 지하철 5·9호선 4개역(여의도·여의나루·샛강·국회의사당)이 지나는 대중교통의 허브다. 또 교육시설인 초·중·고등학교와 복합쇼핑몰인 IFC몰, 콘래드호텔, 성모병원 등 교육과 상권, 생활편의시설까지 두루 겸비했다. 이 같은 3박자 호재를 두루 갖춘 여의도에 최근 재건축 바람이 거세게 불고 있다. 그 시작은 여의도가 서울시의 주거용 건축물 35층 층수제한의 ‘예외지역’이라는 점이다.

 

여의도의 한 아파트 단지. /사진=김창성 기자

◆35층 층수제한 무풍지대

서울시는 한강변을 초고층 아파트가 둘러싸 조망권이 사유화되는 것을 막기 위해 ‘2030서울도시기본계획’과 ‘한강변 관리기본계획’에 따라 한강변을 포함한 서울시 주거용 건축물 층수를 35층 이하로 제한했다.

하지만 여의도는 용산·잠실 등과 함께 상업·업무시설중심지역으로 구분된 지역이라 예외조항에 따라 도심 내 중심기능을 지원할 수 있도록 50층 이상의 최고층수 주상복합 아파트 건축이 허용된다.

최근 서울시는 강남의 주요 재건축 지역인 압구정동 일대를 도로, 상업시설 등 기반시설까지 재배치하는 ‘지구단위계획’을 발표하며 다시 한번 35층 이상 아파트 재건축 불가 방침을 공고히 했다. 그동안 압구정 일대 아파트 주민들은 랜드마크급 아파트 건설을 위해 40~50층 높이로 지어야 한다고 주장했지만 서울시의 불가 방침만 재확인했다.

특히 지구단위계획은 교통 영향과 각종 인프라 개선 등을 고려해야 하기 때문에 일반 정비계획보다 사업 시행에 1~2년이 더 걸린다. 따라서 초과이익환수제 부활을 앞두고 유예가 끝나는 내년까지 대상에 포함되길 바랐던 해당 재건축조합들은 시름이 깊어졌다.

반면 여의도는 반사이익 기대감에 들떴다. 강남·반포 일대와 달리 서울시의 35층 층수제한 규제의 예외지역이기 때문. 게다가 여의도 역시 한강 조망이 가능하고 교통·교육·상권 등이 잘 갖춰진 데다 현대백화점 입점이 확정된 파크원 등 개발호재로 재건축 추진에 따른 지속적인 시세 상승 여지가 남았다.

여의도 파크원 공사현장. /사진=김창성 기자

◆‘교통·교육·편의시설’ 3박자

여의도는 강남 지역 재건축 아파트 층수제한으로 인한 상대적인 반사이익이 아니어도 이미 각종 인프라가 갖춰진 만큼 충분히 가치가 높다는 평가다.

우선 여의도는 서울 및 수도권 전 지역으로 이동 가능한 교통망이 갖춰졌다. 지하철 5·9호선 4개역을 통해 서울 중심업무지구인 공덕·광화문·종로·서초·강남·송파 등으로의 이동이 편리하다.

또 서울 각 지역과 인천·부천·안양·수원·김포·파주·고양·의정부·성남·하남 등 수도권 주요 지역에서 서울로 출퇴근하는 통근족들의 교통허브인 여의도환승센터가 있다. 1호선 대방역도 도보로 이용 가능하고 최근 수도권 곳곳에서 사업이 진행 중인 경전철 노선이 여의도를 지나는 점도 주목된다.

강남권 학군에 비해 상대적으로 명문학군은 아니지만 아파트 단지 안에 초·중·고등학교가 각 2개씩 총 6개나 있어 교육환경도 우수하다.

뛰어난 생활 편의시설과 여가를 보낼 수 있는 환경도 강점이다. 패션·음식·극장 등이 갖춰진 IFC몰은 여의도역과 연계됐고 최근 공사 재개 움직임을 보인 바로 옆 파크원까지 더해지면 거주민들의 여가생활 선택의 폭은 한층 넓어질 것으로 기대된다. 이밖에 종합병원인 가톨릭 성모병원, 대표 관광지인 63빌딩, 호텔 등도 여의도의 가치를 뒷받침한다.

여기에 전국경제인연합회를 비롯해 금융·증권·정보기술(IT)·언론사 등 각종 오피스 수요가 몰린 점도 여의도 일대 아파트 재건축사업의 뛰어난 배후 수요로 지목된다.

옛 여의도 MBC 사옥. /사진=김창성 기자

◆파크원·MBC부지 개발 영향은?

여의도 파크원 개발 부지와 옛 문화방송(MBC) 사옥 부지는 서울의 노른자위로 통하는 여의도 안에서도 노른자위 땅이다. 이곳은 여의도역·여의나루역, 여의도 환승센터와 가까워 한강이나 IFC몰을 찾는 외부 수요를 흡수하기 수월한 데다 아파트단지가 바로 옆이라 고정 수요층도 확실하다.

소송으로 6년간 공사가 중단됐던 파크원은 최근 당초 시공사였던 삼성물산 대신 포스코건설이 새 시공사로 나서며 개발 재개 움직임이 감지됐다. 여기에 정지선 현대백화점 회장이 파크원에 수도권 최대 규모의 현대백화점 입점을 결정하며 사업 추진에 힘을 보탰다.

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “아파트 재건축 층수제한이 없는 여의도는 타 재건축 지역보다 분명한 강점이 있다”며 “특히 지지부진하던 파크원 사업이 탄력을 받으면 IFC몰과 시너지 효과가 발생해 일대 상권이 활성화 될 것”이라고 분석했다.

옛 MBC 부지 역시 여의도 아파트 재건축시장 활성화에 주요한 몫을 담당할 것으로 기대된다. 위치상 파크원 부지 바로 건너편에 있고 IFC몰과도 도보 5분 거리다. 교통 편의성과 각종 생활인프라, 앞으로의 개발 호재 등을 동시에 품고 있다.

MBC 자산기획부 관계자에 따르면 상암동 사옥으로 이전하며 발생된 비용을 충당하기 위해 그동안 2차례에 걸쳐 여의도 옛 사옥 부지 매각을 진행했지만 조건이 맞지 않아 모두 불발됐다.

현재는 사업 계획을 원점에서 재검토 중이며 지하주차장 일부를 주차장 전문업체에 임대해 수익을 내고 있다. 매각이 중단됐지만 입지 조건 등이 탁월한 옛 MBC 부지 개발에 탄력이 붙으면 인근 아파트 재건축, 파크원 사업 재개 등과 맞물려 여의도 일대 부동산가치는 더 오를 전망이다.

☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제458호에 실린 기사입니다.