[김기자의 부동산 WHY] '미분양'의 진실

 
 
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전국적으로 미분양아파트가 지속적으로 늘고 있다. 아파트가 미분양되는 가장 큰 이유는 과잉공급이지만 경기불황에 따른 투자 감소, 분양가 인상 등 다양한 요인이 있다. 미분양은 집값을 떨어뜨리고 아파트 주민간의 분쟁도 야기한다. 기존 분양자가 미분양 후 집값 할인에 반대하거나 후속 분양자와 갈등을 일으키기도 한다. 미분양아파트가 발생하는 원인과 대책을 알아보자.
  
/사진=뉴스1
/사진=뉴스1

◆미분양아파트 '6만700호'… 2014년 후 증가세

전국 미분양아파트는 2011년 6만9807호에서 2012년 7만4835호로 늘었다가 2013년 6만1091호로 감소했다. 그러나 2014년 4만379호, 지난해 6만1512호로 다시 증가세다. 올해 9월 기준 미분양아파트는 6만700호를 기록했다.

준공 후 미분양아파트는 1만738호로 집계됐다. 지역별로는 수도권 미분양이 1만9021호로 전체의 30%가량을 차지한다. 지방은 미분양이 4만1679호인 가운데 한달 사이 1.2%가 증가했다.

미분양이 꾸준히 발생하는데도 공급량이 줄지 않는 이유는 건설사들의 경쟁 때문이다. 글로벌경기 불황으로 해외수주가 부진하면서 국내 주택경기에 대한 의존도가 높아졌다. 정부는 미분양아파트를 줄이기 위해 공급량을 관리하고 있다. 올해 국토교통부는 미분양아파트가 공급 증가에 의한 것이라고 판단하고 향후 분양물량을 축소한다고 발표했다.

하지만 한편에서는 공급량 규모가 미분양에 큰 영향을 미치지 않는다는 분석도 있다. 부동산114 조사에 따르면 전국 16개 시도에서 공급 증가가 미분양 증가로 이어진 곳은 4곳, 공급 감소가 미분양 감소로 이어진 곳은 3곳에 불과했다. 나머지 9곳은 공급과 미분양의 추이가 다르게 나타났다.

◆수요 감소가 더 큰 원인… 분양가 산정 중요해

분양가도 미분양에 영향을 미치는 요인이다. 최근 12년 동안 아파트 분양가는 미분양에 직접적인 영향을 미친 것으로 분석됐다. 분양가가 상승하면 미분양이 증가하고 분양가가 하락하면 미분양이 감소한 것이다. 2002년부터 올해까지 공급량과 미분양이 함께 증가한 해는 3개 연도, 공급량과 미분양이 함께 감소한 해는 1개 연도에 그쳤다.

공급량과 미분양은 주택경기를 대표하는 지표이고 분양가는 주택소비를 반영한다. 그런데 국내 주택경기는 공급보다는 분양가, 즉 집값에 따라 변화하기 때문에 공급 조절 정책으로는 시장 관리에 한계가 있다. 현재 주택보급률은 100%를 넘었다. 물론 이 안에는 2주택 이상 보유자나 무주택자가 포함돼 있지만 기본적으로는 주택수요가 점점 줄어드는 상황이다.

이광수 미래에셋증권 리서치센터 애널리스트는 "장기적으로 볼 때 공급과 미분양의 상관관계는 낮은 반면 높은 분양가가 미분양의 직접적인 원인이 되고 있다"고 분석했다.
 

김노향
김노향 merry@mt.co.kr

안녕하세요. 머니S 산업2팀 김노향 기자입니다. 부동산·건설과 관련한 많은 제보 부탁드립니다.

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