강남 재건축이 얼었다… 11·3대책 이후 매매가 최고 1억5000만원 하락

 
 
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서울 강남의 한 아파트 밀집지역. /사진=뉴시스 DB
서울 강남의 한 아파트 밀집지역. /사진=뉴시스 DB
11·3 부동산대책 이후 부동산시장이 냉각되면서 강남 재건축 단지 매매가격이 내리막길을 걷고 있다. 지난 2015년 말 가계부채 대책 때 보다 하락폭이 더 큰 가운데 최고 1억5000만원 이상 가격이 빠진 모습이다.

19일 부동산114에 따르면 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동) 재건축 아파트 매매가가는 11·3 대책 발표 직후인 지난해 11월 첫째 주부터 올 1월 둘째주까지 11주 연속 하락세다.

이 기간 동안 강남4구 재건축 아파트 매매가는 평균 1.67% 하락했다. 송파구가 3.36% 하락해 낙폭이 가장 컸고 이어 강동구(-2.94%), 강남구(-1.40%), 서초구(-0.77%) 순이다.

지난 2015년 말 주택담보대출에 대한 여신심사 선진화 가이드라인 여파로 강남권 재건축 시장이 하락세로 돌아섰던 시기와 비교하면 11·3 대책 발표 이후 낙폭이 훨씬 크다.

강남4구 재건축 아파트 매매가는 가계부채 대책이 발표됐던 2015년 12월 둘째 주부터 2월 셋째 주까지 10주간 0.6% 하락해 11·3 대책 이후 11주간 하락폭(1.68%)이 1%포인트 가량 더 크다.

11·3 대책 이후 낙폭이 더 큰 이유는 하락세로 전환되기 전 상승기 때의 매매가가 더 가파르게 올랐기 때문이다. 실제로 강남4구 재건축 매매가는 2015년 12월 당시 마이너스 변동률로 전환되기 전 49주간 9.28% 상승한 데 비해 11·3 대책 발표 직전에는 35주간 16.79% 상승했다.

또 1년 전에 비해 부동산시장 규제와 불확실성이 커지면서 투자심리가 더 위축된 점도 한 요인으로 꼽힌다. 지난해까지 부동산시장 활황을 떠받쳤던 분양시장 훈풍이 전매제한 등의 청약규제로 한 풀 꺾인 데다 주택담보대출 금리 인상, 공급압박 등 주택시장 상승 동력이 약화된 데 따른 것으로 풀이된다.

개별 단지 시세를 살펴보면 서초구 반포동 신반포(한신3차) 164㎡는 2016년 10월 22억원까지 치솟았지만 최근 20억5000만원에 시세가 형성돼 1억5000만원이 떨어졌다.

송파구 잠실 주공5단지도 112㎡가 15억2000만원에서 13억7500만원으로 11·3 대책 전후로 1억5000만원 가까이 하락했다. 매도호가가 떨어지며 최근에 급매물이 일부 거래되기도 했다.

업계에서는 부동산시장 바로미터인 재건축 아파트 하락세가 본격화될 지 지난해와 마찬가지로 단기 조정에 그칠지는 좀 더 지켜볼 필요가 있다는 시각이다. 통상 설 명절 이전은 거래 비수기로 꼽히는 만큼 당분간 관망세가 유지되는 가운데 11·3 대책 직후에 비해 하락 속도와 폭은 완만한 흐름을 보일 것으로 전망된다.

김은진 부동산114 리서치팈장은 “설 이후에는 일반분양에 나서는 재건축 단지 분양성패에 따라 향방이 갈릴 수 있다”며 “지난해의 경우도 3월에 강남구 개포주공2단지 분양 성공 이후 주택시장 분위기가 전환되며 재건축 단지들이 반등세로 돌아선 바 있다”고 말했다.

이어 “올해도 강동구 고덕지구, 강남구 개포시영 등 굵직한 재건축 사업지의 분양물량이 대기중”이라며 “아울러 올 연말 재건축 초과이익환수제 유예 일몰을 앞두고 재건축 추진 속도와 사업진척에 따라 단지별 희비가 엇갈릴 것”이라고 전망했다.
 

김창성
김창성 solrali@mt.co.kr  | twitter facebook

머니S 김창성 입니다.

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