저금리 기조가 이어지면서 소형주택임대시장에 대한 관심이 뜨거워졌다. 월세수입만 고려하면 장밋빛 미래를 꿈꿀 수 있지만 세금부담이 늘어나 낭패를 볼 수도 있어 주의해야 한다. 임대사업자라면 올해 개정된 주택임대소득 관련 세법내용을 체크할 필요가 있다.

먼저 기본적인 주택임대소득의 과세체계를 살펴보자. 현행 1주택자가 기준시가 9억원 이하의 주택을 임대하는 경우 발생된 임대소득은 과세하지 않는다. 기준이 되는 9억원은 ‘기준시가로’ 판단하므로 통상 시세 12억~13억원의 주택이 그 대상이 된다. 1주택자 여부를 판단할 때 부부가 보유한 주택수는 합산하되 자녀가 보유 중인 주택은 제외한다. 따라서 주택을 자녀에게 증여해 주택수를 줄이는 것도 절세의 한 방법이 될 수 있다.

또한 주택이 2채일 경우 월세소득에 대해 과세하며 3채 이상이면 월세수입뿐 아니라 전세보증금의 일정비율에 대해서도 과세한다. 이때 전용면적 60㎡ 이하이며 기준시가 3억원 이하인 주택의 전세보증금은 과세대상에서 제외한다.

종전 규정에 따르면 85㎡ 이하(3억원 이하)의 주택은 전세보증금 과세대상에서 제외됐으나 올해 1월1일부터 적용되는 개정세법에 따라 면적기준이 강화됐다. 단, 이번에 바뀐 규정은 2018년 말까지만 적용되는 점을 기억하자.

/사진=이미지투데이

다주택자가 벌어들인 임대소득의 경우 무조건 소득세를 과세하는 걸까. 결론부터 말하면 그렇지 않다. 연간 주택임대소득이 2000만원 이하인 경우라면 다주택자도 소득세 부담이 없다. 이때 2000만원 기준은 부부합산이 아닌 사람별로 적용한다.

따라서 배우자와 공동명의로 주택을 구입하거나 배우자에게 주택의 일부를 증여할 경우 총 4000만원까지 임대소득 비과세를 적용받을 수 있다. 당초 연간 2000만원 이하의 주택임대소득 비과세규정은 지난해 말 종료되는 조항이었으나 개정된 세법에 따라 2018년 말까지 연장됐다.

이밖에 다주택자가 주택임대사업자로 등록해 소득세 외에 다른 세금도 절세하는 방법이 있다. 구청과 세무서에 주택임대사업자로 등록하면 세금혜택을 볼 수 있다. 주택임대사업자의 가장 큰 혜택은 양도소득세 계산 시 임대주택을 제외한 거주주택에 대해 1세대 1주택 비과세규정을 적용받는 점이다.

이를테면 주택이 2채 있을 때 1채를 임대주택으로 등록해 임대사업용으로 쓸 경우 본인이 2년 이상 거주한 주택은 1세대 1주택 비과세규정을 적용받을 수 있어 9억원 이하로 팔기만 하면 양도소득세를 내지 않아도 된다.

아울러 주택임대사업자로 등록할 경우 취득단계에서 전용면적 60㎡ 이하의 신축주택은 취득세를 100% 감면받을 수 있으며 신청 시 종합부동산세 과세대상에서도 제외된다. 또 2채 이상의 임대용 주택을 보유한 경우에는 재산세를 면적에 따라 25%에서 100%까지 감면받을 수 있다.

다만 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인 주택에 한해 세제혜택 적용이 가능하며 임대사업 등록일 이후 5년간은 반드시 임대사업에 사용해야 하므로 당장의 이익만 고려해 결정할 게 아니라 장기적인 관점에서 신중히 접근해야 한다.

☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제477호에 실린 기사입니다.