# 직장인 박준석씨(33)는 2년 전 3억원대 아파트를 구입하기 위해 주택담보대출을 받았다. 당장 이자부담이 적은 변동금리를 택했지만 금리가 올라갈 거란 소식에 고민 중이다. 최근 아파트값 상승세가 한풀 꺾인 터라 대출이자가 늘어나면 아파트 구입 효과를 보지 못할 것 같아 한숨이 나온다.

미국 연방준비제도(Fed)의 기준금리 인상이 예측되면서 대출자들의 고민이 깊어졌다. 시장금리 상승에 따른 대출금리의 동반 상승이 우려돼서다. ‘미국이 기침하면 우리나라는 감기에 걸린다’는 속설은 올 하반기 금리폭탄으로 다가올 전망이다. 달라진 금리환경에 따라 대출관리에 나서야 할 때다.

◆고정·변동금리 벌어진 격차, 선택 기준은

국내 대출금리는 하반기에 오를 가능성이 높다. 미국이 6월부터 단계적으로 기준금리를 인상하면 국내 시장금리도 동반상승하는 탓이다.

금리상승기에는 금리상승 폭이 적은 고정금리 대출로 갈아타는 것이 현명하다. 주담대 고정금리는 변동금리보다 연 0.3~0.7%포인트 높지만 기준금리 인상에도 당분간 이자가 오르지 않는 장점이 있다.

문제는 현재 고정금리와 변동금리의 격차가 크다는 점이다. 고정금리는 지난해 미국의 금리인상으로 시장금리가 크게 오르면서 변동금리보다 2배 이상 올랐다. 지난달 말 기준 고정금리 지표로 쓰는 금융채 5년물 금리는 연 3%대다. 하반기에는 4%를 육박할 전망이다.

반면 코픽스는 지난 4월 1.48%에서 5월 1.46%로, 잔액 기준 코픽스는 1.59%로 각각 0.02%포인트, 0.01%포인트 떨어졌다. 잔액 기준으로 2010년 2월 코픽스 도입 이래 사상 최저치로 내려간 상태다.

코픽스에 연동되는 변동금리형 주담대는 시장금리와 한달간 격차를 두고 바뀐다. 신규 코픽스는 월중 신규로 조달한 자금을 대상으로 산출하기 때문에 잔액기준보다 시장금리 변동이 신속하게 반영된다. 따라서 한동안 코픽스 연동 주담대 변동금리가 떨어질 것이란 관측이 많다. 그렇다면 금리상승기에 예비대출자들은 어떤 금리를 선택해야 할까.

먼저 대출을 얼마나 굴릴지가 관건이다. 금융전문가들은 5년을 기준으로 대출유형을 선택할 것을 추천한다. 당장 이자부담이 큰 차주라면 변동금리를, 대출만기가 5년이라면 금리변동에도 이자가 올라갈 우려가 없는 고정금리가 유리하다. 다만 10년 넘게 고정금리를 이용하는 것은 저금리정책에 따른 이자절감을 받지 못해 손해볼 수도 있으니 유의해야 한다.

이미 변동금리를 이용하는 차주는 대출받은 시기와 조건을 따져봐야 한다. 대출받은 지 3년 후에는 중도상환수수료가 면제돼 고정금리로 갈아타는 것이 바람직하다.

중도상환수수료 외에 대출변경 문서에 부과하는 인지세도 살펴볼 부분이다. 인지세는 정부가 발행한 인지를 붙여서 납세가 증명되는 일종의 문서세로 대출금액에 따라 부과되는 세금이 다르다.

5000만원 이하 대출자는 인지세가 비과세, 그 이상은 4만~5만원이 부과된다. 은행에 따라 인지세만 부과하고 중도상환수수료를 부과하지 않은 경우도 있어 수수료 비용을 아끼려면 대출을 갈아타기 전에 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.

/사진=뉴시스 최동준 기자

◆빚 내서 집 사기 '신중론'이 대세

주택 구입자들은 대출관리에 더 신중해야 한다. 고정금리는 미국발 금리인상 가능성 등 대외변수에 영향을 받는 반면 변동금리는 한국은행의 기준금리 조정 등 실제 금리추이에 영향을 받는다. 금리인상을 우려해 대규모 주택구입 자금을 고정금리로 받았다간 오히려 독이 될 수 있다는 얘기다.

주택산업연구원은 미국 기준금리가 1%포인트 인상될 경우 국내 주담대 금리는 0.96%포인트 오르는 반면 아파트가격이 1.8% 하락한다고 분석했다. 대출금리가 오르는 반면 아파트 가격은 떨어지는 셈인데 무리하게 대출을 받았다가는 아파트의 가격 상승효과를 보지 못할 수도 있다.

노희순 주산연 연구위원은 “신용금리스프레드는 커지고 장단기금리스프레드가 축소되는 것은 금융시장의 유동성이 감소하고 경기가 침체되는 것을 의미한다”며 “주택소비가 더욱 위축될 가능성이 커지고 있다”고 지적했다.

새로운 대출규제인 DSR(총부채원리금상환비율)도 염두에 둬야 할 부분이다. DSR은 주택담보대출 외 기타대출의 원리금 상환 부담이 소득대비 얼마인지를 나타내는 지표다.

금융권은 이르면 내년부터 DSR을 도입할 방침이다. 현재 은행별로 주담대 한도가 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)가 일률적으로 적용돼 차이가 크지 않지만 DSR이 도입되면 주담대 한도가 줄어들 수밖에 없다.

금융당국은 DSR 기준을 은행에 맡긴다는 입장이라 대출이 얼마나 규제될지 단정할 수 없다. 다만 부동산 규제가 완화된 시점에 가계부채가 폭발적으로 증가했다는 지적이 많아 DSR 규제가 강화될 것이라는 전망이 많다.

시중은행 관계자는 “KB국민은행이 먼저 DSR을 도입했고 다른 은행들도 DSR 로드맵과 표준모델이 나오면 구체적으로 도입 계획을 세울 것”이라며 “주택구입을 계획한다면 DSR 도입 전에 대출계약을 서둘러야 한다”고 말했다.

◆가산금리 제동, 효과 얼마나

대출자들은 미국의 기준금리 상승과 함께 은행의 가산금리 상승 여부도 살펴봐야 한다. 주담대 금리는 기준금리(5년 금융채)에 은행들이 임의로 정하는 가산금리를 더해 결정된다. 기준금리가 동결돼도 은행의 가산금리가 오르면 대출금리가 높아진다.

다행히 이달부터 은행의 가산금리 산정이 깐깐해져 차주의 대출이자 부담이 줄어들 전망이다. 그동안 은행들은 목표이익률, 신용프리미엄, 업무원가 등의 요소를 고려해 가산금리를 자율적으로 조절했으나 앞으로는 가산금리 항목을 조정하려면 은행 내부심사위원회의 심사를 거쳐야 한다.

현재 은행연합회는 금융당국과 시중은행 담당자로 이뤄진 태스크포스(TF)팀을 구성하고 대출금리체계 모범규준 개정작업을 진행 중이다.

금융위원회 관계자는 “개정된 가산금리 모범규준이 시행되면 금리를 낮추기는 쉬워도 올리기는 어려워진다”며 “미국 기준금리 상승으로 국내 차주들의 대출부담이 늘어날 것으로 보이는 만큼 은행들의 합리적인 가산금리 산정을 유도할 것”이라고 말했다.