[법률S토리] 내년부터 부활하는 양도세

 
 
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/사진=이미지투데이
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내년 4월부터 서울과 세종신도시 등의 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 부활한다. 2주택 이상자에겐 일반세율에 10%가 가산되며 3주택 이상자에겐 일반세율에 20%가 부과된다. 또한 장기보유특별공제도 적용되지 않는다. 다주택 보유자는 주택을 양도할 것인지 주택임대사업자 등록 후 계속 보유할 것인지를 고민해야 한다. 주택가액이 하락하지 않고 유지된다면 양도보다 증여로 보유하는 게 나을 수 있다.

주택 취득 시보다 시세가 많이 올랐다면 배우자에게 증여하는 걸 검토할 만하다. 배우자에게는 6억원까지 증여세가 과세되지 않는다. 예컨대 2억5000만원에 취득한 주택이 현재 6억원으로 올랐더라도 증여세를 내지 않는 것이다. 배우자가 6억원에 증여받고 앞으로 시세가 7억원으로 오른다면 양도차익 1억원까지 양도소득세를 부담하면 된다. 배우자가 아닌 제3자에게 양도했다면 4억5000만원에 대한 양도소득세를 부담한다. 증여를 통해 3억5000만원에 대한 양도소득세를 줄인 셈이다.

단 유의할 점이 있다. 증여받은 후 바로 양도하면 이월과세가 적용될 수 있다. 당초 배우자의 취득가액인 2억5000만원을 취득가액으로 해 양도소득세가 과세될 수 있으므로 증여일로부터 5년이 경과한 후 양도해야 한다.

보유세 부담을 줄이려면 자녀에게 증여하는 방안을 검토하자. 자녀에게 증여하면 절세에 유리하다. 성인자녀는 5000만원까지, 미성년자는 2000만원까지 증여세부담이 없다. 30세 이상 자녀나 결혼을 한 자녀에게 주택을 증여하면 자녀는 1가구 1주택자가 돼 양도소득세가 비과세된다. 가구가 분리된 자녀에게 증여한 것이므로 다주택자에 대한 보유세가 인상되더라도 보유세 부담을 줄일 수 있다.

사위나 며느리에게 분산해 증여하면 절세효과는 더 커진다. 증여세는 수증자별로 과세하고 누진세율이 적용돼 수증자를 분산할수록 세부담이 줄어든다. 증여세를 줄이는 또 다른 방법은 금융기관 채무나 임대보증금을 끼고 증여하는 것이다. 이를 ‘부담부 증여’라고 한다. 6억원짜리 아파트에 2억원의 금융기관 대출이 있다면 대출을 승계하며 증여하는 것이다. 자녀로선 2억원의 대출을 갚아야 하므로 2억원을 차감한 4억원에 대해서만 증여세가 과세된다. 부모는 2억원을 갚아야 하는 의무를 면제받았으므로 2억원에 대한 양도소득세만 부담하면 된다.

물론 부담부증여가 무조건 유리한 건 아니다. 증여세보다 양도소득세가 더 크다면 굳이 이를 적용할 필요가 없다. 부담부증여를 하면 과세관청에서 부채사후관리를 한다. 즉 이자는 물론 원금도 자녀의 소득으로 상환해야 하는 것이다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제505호(2017년 9월13~19일)에 실린 기사입니다.

 

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