/사진=이미지투데이

초저금리시대가 막을 내렸다. 기존 1.25%이던 기준금리가 지난달 30일 1.5%로 0.25%포인트 올랐다. 기준금리가 인상된 건 2011년 6월 이후 6년5개월 만이다. 금리는 앞으로 더 오를 것으로 보인다.

윤창현 서울시립대 교수는 “내년 최소 1번, 최대 3번 금리인상이 단행될 것”이라고 전망했다. 금리인상 주기의 차이일 뿐 금리인상기에 접어들었음이 분명해진 셈이다.

따라서 재테크 패러다임을 바꿔야 한다. ‘빚 내서 집 사라’ 식의 자산 부풀리기는 금리인상기와 맞지 않은 재테크전략이다. 우선 부채를 줄여야 한다. 하지만 대출이 불가피할 때가 있다. 금리인상기에 접어든 현재 합리적인 대출전략은 무엇일까.

◆장기대출은 ‘고정’, 단기대출은 ‘변동’

금리인상기에 대출받을 땐 기본적으로 변동금리보다 고정금리를 선택하는 게 유리하다. 고정금리는 대출 시 고지된 금리가 만기 때까지 그대로 적용되는데 반해 변동금리는 앞으로의 시장금리 변동에 따라 금리가 떨어질 수도, 오를 수도 있다. 따라서 앞으로 금리가 추가로 인상될 것으로 예상되는 지금은 낮은 수준의 고정금리로 대출받는 게 유리하다.

물론 여기서도 따져봐야 할 점은 있다. 단기간 돈을 빌릴 계획이라면 변동금리가 유리하다. 변동금리 대출상품은 고정금리 대출상품보다 금리가 낮다. 전문가들은 3~10년 이상 장기대출을 받는다면 고정금리를, 3년 이내 돈을 빌릴 계획이라면 변동금리를 선택하는 게 유리하다고 조언한다.

금리상승 속도와 추이를 보면서 빚을 관리할 수 있다면 혼합금리형 대출상품을 사용하는 것도 좋은 방법이다. 혼합금리형 대출은 보통 5년간 고정금리를 유지한 뒤 변동금리로 전환되는 상품이다. 3년 안에 변동금리에서 고정금리로 전환한다면 중도상환수수료를 물지 않기 때문에 부담이 적다.

신동일 KB국민은행 도곡스타PB센터 부센터장은 “금리인상주기에 대해 여러 분석이 나오지만 앞으로 금리가 꾸준히 인상되는 것은 분명해 보인다”며 “금리인상기엔 이자 부담을 낮추는 게 제일 중요하다. 대출기간을 따져 고정형이 나은지, 변동형이 나은지를 판단해야 한다”고 말했다.

그는 또 “대출을 받아 집을 새로 장만할 때도 패러다임의 변화가 필요하다”며 “대출이자가 오르는 것도 문제지만 규제강화로 빚 내기가 쉽지 않은 게 현실이다. 무리하게 큰집을 장만하기보다 부동산 규모를 줄이는 게 더 나을 수도 있다”고 덧붙였다.

이미 변동금리로 대출을 받았다면 고정금리로 갈아타는 것도 고려할 필요가 있다. 만기가 많이 남은 변동금리대출이라면 중장기적으로 고정금리와 역전될 수 있어서다. 중도상환수수료를 부담할 경우 오히려 손해를 볼 수 있으므로 유의해야 한다. 김은희 KEB하나은행 강남PB센터지점 골드PB팀장은 “중도상환수수료 등 패널티에 대해선 금융회사나 대출상품마다 다르므로 사전에 은행 영업점을 방문해 담당자와 충분히 상의해야 한다”고 조언했다.

이밖에 새로 대출을 받는다면 원금균등상환방식보다 원리금균등상환방식이 유리하다는 점을 기억하자. 신 총부채상환비율(DTI) 도입으로 내년부터 대출받기가 깐깐해지는데 원리금균등상환방식에선 대출한도를 더 늘릴 수 있어서다. 또 사용하지 않는 마이너스통장 등 신용대출을 최대한 줄여 주택담보대출한도를 늘리는 게 대출이자 부담을 더는 방법이다.

◆정책상품, 고정금리로 30년 대출 가능

정책금융대출상품에도 관심을 가져보자. 정책대출상품은 고정금리로 장기대출이 가능하다. 시중은행에선 만기가 10년 이상이면서 고정금리가 적용되는 상품을 찾기가 쉽지 않다. 반면 적격대출이나 보금자리론의 경우 최대 30년간 고정금리로 대출받을 수 있어 금리인상기에 제격이다.

주택금융공사가 공급하는 적격대출은 중산층도 이용 가능한 점이 특징이다. 소득제한을 둔 보통의 정책금융상품과 달리 적격대출은 담보주택가격이 9억원 이하 시 대출이 가능하다. 연 3.55~3.83%(12월 기준)의 고정금리로 최대 5억원을 30년까지 대출받을 수 있다. 5년 단위의 변동금리도 선택할 수 있지만 금리인상기여서 고정금리를 선택하는 게 낫다. 다만 정부가 내년부터 적격대출대상에서 고소득자나 다주택자를 제외할 것으로 예상되는 만큼 이 상품을 이용할 예정이라면 서두르는 게 좋다.

보금자리론도 고정금리로 최대 30년간 3억원까지 빌릴 수 있는 상품이다. 대출금리는 연 3.1~3.45%(12월 기준)다. 대상은 주택가격이 6억원 이하이면서 부부합산 연소득이 7000만원 이하인 무주택자 또는 1주택자로, 1주택자는 2년 이내 기존 주택을 처분해야 대출이 가능하다. 주택가격이 6억원 이하면서 부부합산 연소득이 6000만원 이하, 주택면적이 85㎡(읍·면 지역은 100㎡)이하라면 0.4%포인트 금리우대를 받을 수 있다.

부부합산 연소득이 6000만원 이하인 무주택자라면 디딤돌대출을 눈여겨봄 직하다. 생애 최초로 주택을 구입하는 경우엔 연소득 7000만원인 부부도 대출받을 수 있다. 연 2.25~3.15%(12월 기준)의 고정금리로 주택담보가치의 70%(최대 2억원)까지 빌릴 수 있다.

다자녀가구는 0.5%포인트, 생애최초 주택구입자거나 신혼가구(결혼예정자 포함)는 0.2%포인트 금리우대가 가능하다. 대출기간은 최대 30년이다. 대상주택은 5억원 이하이고 주거전용면적이 85㎡(읍·면 지역은 100㎡) 이하여야 한다.

전세자금을 빌릴 거라면 주택도시기금이 공급하는 버팀목대출을 이용하면 된다. 임대주택 전용면적이 85㎡(읍·면 지역은 100㎡) 이하이고 부부합산 연소득이 5000만원 이하일 경우 대출받을 수 있다. 신혼부부는 연소득 7000만원 이하여도 이용이 가능하다.

대출금리는 임대주택보증금에 따라 연 2.3~2.9%를 적용한다. 대출한도는 수도권 1억2000만원(다자녀·신혼부부일 경우 1억4000만원), 지방 8000만원(다자녀·신혼부부일 경우 1억원)이다. 대출기간은 기본 2년이며 최대 10년까지 연장할 수 있다. 다만 버팀목대출은 변동금리가 적용되므로 짧게 대출받는 게 좋다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제518호(2017년 12월13~19일)에 실린 기사입니다.