[법률S토리] 상속주택 절세, ‘특례’부터 확인하라

 
 
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최근 주택에 대한 세법개정으로 다주택자에 대한 세부담이 커졌다. 특히 상속받은 주택에 대한 과세가 고민이다. 상속은 내가 주택을 원해서 받은 것이 아니다. 부모님의 사망으로 받은 것이다. 그런데 이 주택으로 다주택자가 돼 양도세가 중과된다면 억울할 것 같다는 생각이 든다.

사진=이미지투데이
사진=이미지투데이

이런 경우를 대비해 다양한 양도세 특례규정을 알아보도록 하자.

서울에 거주하는 A씨는 작년에 사망한 아버지 소유의 서울 소재 주택 2채를 상속받게 됐다. A씨는 본인 소유의 주택 1채를 소유하고 있다.

이 상태면 A씨는 3주택자로 이 중 먼저 양도하는 주택에 대해 중과세율을 적용받아 최대 양도차익의 68.2%를 세금으로 부담해야 한다.

그러나 상속주택을 보유한 경우에는 특례규정을 두고 있다. 상속주택과 일반주택을 보유하는 경우 상속주택을 주택 수에서 제외시켜준다.

상속주택이 2채 이상이면 1채만 상속된 것으로 인정한다. 1채의 상속주택은 ①피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택 ②피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 주택 ③피상속인이 상속개시 당시 거주한 주택 ④기준시가 가장 높은 주택 ⑤상속인이 선택하는 주택 순으로 판단한다.

A씨의 경우 상속받은 2채 중 오래 보유한 주택 1채만 주택 수에서 제외돼 상속받은 주택 1채와 일반주택 1채로 총 2채를 보유한 것으로 본다. 따라서 2주택 중과세율을 적용받아 일반 주택 양도 시 중과세율(최대 57.2%)을 적용받는다.

분당에 거주하는 B씨는 최근 사망한 어머니로부터 주택 1채를 상속받았다. 형제는 B씨를 포함해 1남 2녀로 모두 주택 1채씩 보유하고 있다. 어머니가 공평하게 아파트를 3분의 1씩 상속했다. 이때 이 상속주택은 누구의 소유가 될지는 ①상속 지분이 가장 큰 상속인 ②상속 주택에 거주하는 상속인 ③최연장자인 상속인 순으로 판단한다.

장녀인 B씨는 최연장자여서 상속 주택으로 인정되며 본인 소유의 주택가지 2주택자가 된다. 상속주택은 주택 수에서 제외되어서 본인의 주택 양도 시 1세대1주택 비과세를 적용 받을 수 있다.

그럼 남은 형제들은 어떻게 처리 될까. 지분이 같을 경우 최연장자의 주택으로 판단하기 때문에 나머지 형제들은 상속주택을 지분으로 보유하지만 주택 수에는 들어가지 않는다. 본인 소유주택만 고려해 양도세를 생각하면 된다.

또 부모님과 함께 거주하고 있는 자녀가 해당 부모님 소유의 주택을 상속받는 경우에는 해당 주택을 상속주택으로 보지 않는다.

예를 들어 1주택을 보유한 자녀가 같이 거주한 부모로부터 주택을 상속받는 경우에는 해당 주택을 상속 주택으로 보지 않아 주택 수에서 제외시켜 주지 않는다. 2주택을 보유한 것으로 양도세를 산출해야 한다.

상속이 발생하기 전에도 같이 거주하는 1세대여서 ‘1세대1주택 비과세’를 받지 못한 상태다. 때문에 상속받은 주택을 주택 수에서 제외시켜 주지 않는 것이다. 주택을 상속받을 상속인을 결정할 때 이 점을 고려해 상속인을 결정하는 것이 유리하다.


 

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