서울 시내 한 아파트 밀집 지역. /사진=뉴시스 DB

지난해 5월10일 출범한 문재인정부는 그동안 강력한 부동산정책을 수차례 발표하며 시장을 조였다. 규제 발표 초반에는 곳곳에서 잡음이 일었지만 올 들어 매매가 상승률이 둔화되는 등 가시적인 효과를 거뒀다는 평가도 나온다. 규제 후폭풍이 몰아친 지난 1년간 국내 부동산시장 흐름을 짚어봤다.

◆예견됐던 부동산 규제

10일 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 지난해 문재인정부가 출범하자 부동산시장과 관련된 각종 규제가 쏟아질 것으로 점쳐졌다.

지난해 5월10일 출범한 문재인정부는 한 달 여 만인 6월19일 ‘6·19부동산시장 안정화 대책’(6·19대책)을 발표했다.

앞선 정부에서 발표한 ‘11·3부동산대책’의 연장선으로 볼 수 있는 6·19대책은 ‘조정대상지역 추가 지정’, ‘전매강화’, ‘주택담보대출비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI) 조정지역 10%씩 강화’, ‘재건축 조합원주택 공급 수 축소(3주택→ 1주택)’ 등 투기억제에 초점이 맞춰졌다.

다만 이전 대책의 연장선이라는 정책적 한계와 강력한 한방이 없다는 이유로 실효성 논란이 일었고 결국 8월2일에는 부동산규제 종합판이라 불리는 ‘8·2부동산대책(8·2대책)’이 발표 됐다.

‘8·2대책’은 재건축에 국한됐던 조합원지위 양도금지를 재개발까지 확대 적용했고 2주택이상 양도세 중과세, 분양권 양도세 50% 세율 적용, 주택담보대출 제한, 분양가 상한제 적용요건 강화 등 보유세 부분만을 제외한 다양한 규제들이 포함하면서 강력한 후폭풍을 예고했다.

9월5일에는 8·2대책 후속조치로 투기과열지구 지정이 추가되는 등 시장을 더욱 압박했다.

하지만 예상과 달리 ‘재건축초과이익환수제’ 부활을 앞두고 재건축단지들이 사업 추진에 속도를 내면서 재건축 아파트값이 크게 올랐다. 분양시장에서도 재건축 일반분양이 호조를 보이면서 ‘8·2대책’의 실효성 논란은 지난해 하반기 내내 이어졌다.

이밖에 정부는 ‘10·24가계부채종합대책’을 통해 신DTI, 총체적상환능력심사제(DSR) 시행을 발표해 대출을 규제했고 올 2월에는 ‘재건축안전진단 기준 정상화’를 발표하며 재건축시장의 안정화를 위한 규제를 더욱 강화 했다.

규제 이외에 임대주택활성화를 위한 방안을 비롯해 생애단계별, 소득수준에 맞는 주택공급을 골자로 하는 ‘주거복지로드맵’을 발표하는 등 문재인정부는 지난 1년간 다양한 내용의 부동산 관련 대책을 내놨다.

지난해 5월 문재인정부 출범 이후 발표된 부동산정책. /자료=부동산인포(출처: 국토부)

◆논란 딛고 가시적성과… 매매가 상승률 둔화

대책이 나올 때마다 서울 강남, 세종시, 지방광역시 등 일부 지역들을 중심으로 가격이 오르면서 실효성 논란은 계속됐다. 하지만 지난 1년 주택가격 변동 추이를 보면 대책이 실효성이 없었던 것은 아니다.

부동산114에 따르면 올 들어 주택가격 상승률은 눈에 띄게 둔화됐다. 이는 재건축과 비 재건축 모두 비슷한 흐름이다.

각종 규제에도 불구하고 재건축아파트는 높은 상승률을 보였지만 재건축초과이익환수제가 본격 시행된 1월 이후 상승률은 눈에 띄게 둔화됐다. 비 재건축 대상 아파트는 완만한 상승을 이어갔지만 2월 이후로 상승률이 둔화된 모습이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “4월 들어 상승률이 눈에 띄게 감소한 것은 다주택자 양도세 중과가 본격 시행되면서 3월 이전까지 급매물이 모두 거래 됐기 때문”이라며 “다만 서울 강남권 등 선호지역을 중심으로 매도자들이 호가를 유지하면서 하락세가 심각하게 확산되진 않았다”고 분석했다.

전세시장도 하락세가 확산됐다. 전국 기준으로는 3월과 4월 연속 마이너스 변동률을 기록했으며 대구, 광주 정도만이 꾸준하게 플러스 변동률을 유지 중이다.

이밖에 경기, 부산, 인천, 울산, 경남, 경북, 충남 등 지역은 3개월 이상 마이너스 변동률을 기록하며 전셋값이 떨어졌다.