로또 아파트라 불리며 구름인파를 몰고 온 디에이치자이 개포의 견본주택 개관 당시 모습. /사진=뉴시스 김선웅 기자

지난해 5월10일 출범한 문재인정부는 그동안 강력한 부동산정책을 수차례 발표하며 시장을 조였다. 규제 발표 초반에는 곳곳에서 잡음이 일었지만 올 들어 매매가 상승률이 둔화되는 등 가시적인 효과를 거뒀다는 평가도 나온다.

반면 양극화가 심화되는 문제점도 낳았다. 서울 강남과 대구·부산·세종 등 인기지역은 이른바 ‘로또 아파트’라 불리며 완판행진을 이어갔지만 대부분의 지방 분양시장은 미달이 속출한 것이 대표적 사례다. 보유세 개편을 비롯한 추가 규제 카드도 준비 중인 만큼 앞으로 부동산시장에 몰아친 후폭풍이 만만치 않을 전망이다.

◆완판 VS 미달… 심화된 청약 양극화

10일 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 문재인정부 이전 1년(2016년 5월9일~2017년 5월9일) 1순위 마감률은 65.8%, 2순위까지 접수를 실시해 미달로 청약을 마친 미달률은 19.1%를 기록했다.

반면 최근 1년의 경우 1순위 마감률은 70.2%로 전년 동기에 비해 약 5% 증가했다. 미달률 역시 20.9%로 전년 동기 보다 1.8% 증가했다. 1순위 경쟁률과 미달률 모두 증가했다는 것은 분양시장이 양극화 됐다는 의미다.

1순위 경쟁률도 문재인정부 1년 동안 평균 14.17대 1을 기록하며 직전 해(12.55대 1)보다 높았다.

◆아파트 거래량 감소세

아파트 평균거래량은 소폭 감소했다. 온나라부동산정보 포털에 따르면 2016년 5월~2017년 4월까지 전국 아파트 평균거래량은 5만6743건이며 문재인정부 출범 후 올해 3월 말까지 평균 거래량은 5만4208건으로 평균 2500여건 감소했다

다만 서울시 아파트 거래량은 소폭 증가한 것으로 집계됐다. 서울시 아파트 거래량은 2016년 5월~2017년 4월까지 평균 9608건인데 반해 5월 문재인정부 출범 이후 올 4월말까지 평균 거래량은 1만156건으로 평균 약 500건 늘었다.

서울 아파트거래는 3월 고점을 찍은 후 4월 들어 급감한 모습이다. 4월 거래량은 3월의 절반에 못 미쳤고 전년 동기(7735건) 보다 줄었다. 이는 4월1일부터 시작된 ‘다주택자 양도세 중과세’ 시행 때문으로 분석된다.

3월까지 양도세 절세를 위해 급히 물건을 매매한 다주택자들과 가격이 더 떨어지길 기다리는 매수자들 간의 눈치 보기가 계속됐기 때문으로 풀이된다.

◆추가 압박카드, 보유세 개편 통할까

정부 규제도 규제이지만 쏟아지는 입주물량도 부담이다. 부동산인포에 따르면 올 하반기에만 전국에서 20만9065가구가 입주할 예정이다. 내년 상반기(19만646가구)와 합치면 약 40만가구에 육박한다.

내년 하반기부터 입주물량이 줄어든다고 하지만 내년 상·하반기 합쳐 30만가구 이상이 입주하는 만큼 전세시장의 약세는 불가피해 보인다. 더불어 대출 건수, 한도 제한에 입주자를 찾지 못한 새 아파트들을 가운데 가격 하락이 이어질 것으로 예상된다.

보유세 강화 카드가 계속 언급되는 것도 투자자들 입장에선 부담이다. 대출 규제로 자금줄이 묶인 데다 보유세 마저 증가하면 수익성이 악화될 수 있기 때문.

다만 거래로 인해 발생하는 세금 등을 고려해 보유세 비중을 어떻게 가져가야 할지 논란이 계속되는 만큼 보유세 개편은 하반기 부동산시장의 중요한 변수로 꼽힌다.

6월 지방선거가 끝나고 나면 지역별 세부 공약 가운데 개발사업이 부각될 가능성도 높다. 이 때문에 국지적으로 가격이 상승하는 곳도 6월 이후로는 나올 수 있을 전망이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “최근 나오는 일련의 통계 수치들이 이전과 달리 하락 또는 안정화 수준으로 조정되고 있어 여러 논란에도 불구하고 현 정부의 부동산정책은 소기의 목적을 달성했다고 볼 수 있다”며 “다만 현금이 많은 잠재 수요자들은 가격 하락을 기다리고 매수 시점을 잡고 있는 만큼 이들이 얼마나 활발하게 움직일지, 보유세 개편이 이들의 움직임을 얼마나 위축시킬지 여부가 하반기 집값 향방의 중요한 변수가 될 것”이라고 분석했다.