문재인정부가 8·2 부동산대책 1년여 만에 '투기지역' 추가지정을 다시 논의하고 있다. 최근 서울 집값이 심각한 과열 양상을 보인다는 쪽으로 정부 관계자들의 의견이 모아진 것으로 풀이된다.

지난 1년 반 재건축 안전진단 기준강화, 재건축 초과이익 환수제, 다주택자 양도소득세 중과 시행 등 부동산규제가 잇따랐고 내년 보유세 인상계획이 발표된 상황에서도 서울 아파트값 상승률은 지난해 8·2 대책 이전 수준으로 돌아갔다.

이번 정부의 추가규제는 서울 투기지역을 늘리는 방안이다. 지난 23일 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 각 부처 장관들과 경제현안 간담회를 열고 "투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등을 추가지정해 투기수요 유입을 차단하겠다"고 말했다.

문제는 투기지역 등의 추가지정이 과열된 집값을 안정시킬 수 있느냐다. 이에 대해 부동산전문가들의 의견은 분분하다.

이번 추가지정으로 과열 분위기가 어드 정도 해소될 것이란 전망이 나온다. 현재 부동산이 과열됐다는 인식과 함께 추가 금리인상, 경기침체 등이 겹쳐 주택수요가 줄어들 수밖에 없다는 것이다. 또 전셋값이 내려 매수보다 전세수요자가 늘어나는 점도 집값 안정에 영향을 줄 수 있다.

반대로 정부규제가 집값 안정은커녕 오히려 과열을 부추긴다는 지적도 있다. 서울과 수도권의 주택수요는 계속 늘어나는데 다주택자 규제로 매도시장이 얼어붙어 호가가 오를 수밖에 없다는 것이다.

/사진=뉴스1

◆추가 금리인상 등 집값 변수될 수 있어

투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역은 기본적으로 청약과 대출조건을 까다롭게 해 수요를 막는 대책이다. 서울, 세종, 부산 일부지역 등이 포함된다.

이 중 규제가 가장 심한 투기지역은 현재 서울 11개구와 세종으로 서울 나머지 14개구가 이번 대책의 키포인트가 될 전망이다.

구체적인 추가 투기지역은 기획재정부와 국토교통부가 정한다. 다음 주중 윤곽이 드러날 전망이다. 집값 상승률이 예년 상승률이나 물가상승률 등에 비해 과도하게 높은 경우 심의대상이 되는데 수치상으로 보면 현재 동작, 동대문, 종로, 중구 등이 유력하다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "정부가 시장모니터링과 함께 추가방안을 고려하는 모습은 집값 안정에 대한 강력한 시그널을 준다"면서 "또 금리상승과 재건축 초과이익 환수제 등의 영향을 직접적으로 받게 되면 시장이 강세보다는 강보합 수준을 유지할 것"이라고 전망했다.

그는 또 "최근 정부합동으로 세무와 청약에 대한 단속이 진행돼 자금출처나 운용에 따라 다주택자는 추가로 집을 매수하기가 어렵다"고 설명했다.

정부대책이 실효성을 거두기 힘들다고 보는 전문가의 반론도 만만치 않다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "투기지역 추가지정으로 집값을 잡을 수 있는 시기가 아니다. 오히려 추가상승의 결과를 낳을 수 있다"면서 "공급을 늘리고 수요를 분산하는 근본적인 처방이 필요한 때"라고 지적했다.

박원순 서울시장의 용산·여의도 마스터플랜으로 강북 집값이 폭등한 가운데 정부와 서울시의 정책공조에 진전이 없을 경우 정책과 시장이 따로노는 상황이 지속될 것이라는 우려도 나온다.

양지영 R&C 연구소장은 "용산·여의도 마스터플랜은 오랜 시간이 걸리는 사업이지만 발표계획에 대한 말 한마디로 집값이 폭등했다"며 "강북 집값 상승의 도화선이 될 수 있다"고 내다봤다.

서울 청파동의 공인중개사사무소 관계자는 "정부를 이기는 지자체는 없지만 현재로서는 차기 대권후보로 예상되는 박 시장이 개발에 대한 의지를 보이고 정부도 대립구도가 아닌 공조형태를 보인다"면서 "또 일부사업의 경우 서울시장 권한으로 추진 가능하므로 서울 집값은 계속 오를 수밖에 없는 상황"이라고 말했다.