강남 vs 강북, 왜 집값 차이 심할까

 
 
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서초구 반포동 아파트 대장주인 아크로리버파크. /사진=김창성 기자
서초구 반포동 아파트 대장주인 아크로리버파크. /사진=김창성 기자
1970~1980년대 학군 이동 등 집중 개발… 노후지역 균형 개발 기대

서울 집값이 매주 상승세다. 정부의 잇단 부동산시장 규제에도 아랑곳하지 않는다. 특히 강남3구(강남·서초·송파)는 여전히 기세 등등 이다. 3.3㎡당 1억원이 넘는 가격에 거래된 아파트 매물이 나오는 등 열기가 식질 않는다.

반면 강북은 여전히 강남에 비해 집값이 싸다. 격차도 크다. 단순히 한강의 북쪽에 있는 지역으로 범위를 넓히면 마포·용산·성동구 등 한강변 신흥 인기지역은 마용성이라는 신조어까지 양산하며 집값이 뛰었지만 서울의 가장 북쪽에 자리한 강북3구(강북·도봉·노원)의 집값은 강남3구와의 격차가 상당하다. 이유는 뭘까.

◆강남3구 평균 매매가 14억4676억원

부동산114에 따르면 서울에서 아파트 매매가 평균(2018년 6월 기준)이 가장 높은 곳은 16억838만원을 기록한 강남구다.

이어 ▲서초구 15억7795만원 ▲용산구 11억6504만원 ▲송파구 11억5395만원 ▲ 성동구 8억4435만원 ▲광진구 8억1500만원 ▲마포구 7억6938만원 ▲강동구 7억6740만원 ▲ 양천구 7억6717만원 ▲종로구 7억4401만원 ▲중구 7억4285만원 ▲동작구 7억1498만원 ▲ 영등포구 7억471만원 등의 순이다.

강남3구의 아파트 평균 매매가는 14억4676억원으로 3위에 오른 용산구보다도 3억원가량 비싸고 서울 평균(7억6976억원)의 1.8배다.

반면 강북3구는 모두 하위권이다. 강북구의 평균 매매가는 4억1327만원으로 서울 25개구 중 21위고 3억7809만원을 기록한 노원구는 23위, 3억5279만원을 기록한 도봉구는 꼴찌다. 3개구의 평균 매매가는 3억8138만원으로 강남3구 평균의 4분1 수준이다.
노원구 일대 한 아파트 밀집 지역. /사진=뉴시스 DB
노원구 일대 한 아파트 밀집 지역. /사진=뉴시스 DB
◆강북 아파트 4채 팔아야 강남 아파트 1채 값

이처럼 강남과 강북의 아파트값 격차는 크다. 강북 아파트 4채를 팔아야 강남 아파트 1채 값이 나오며 양극화가 심화되는 분위기다. 왜 두 지역의 집값은 차이는 클까.

이유는 분명하다. 1970~1980년대 정부의 각종 부동산개발이 강남 위주로 진행된 탓이다. 강북 인구의 강남 이주를 위해 명문학군을 강남으로 강제 이전한 것도 강남을 키우는 데 한몫했다. 이 같은 개발 붐에 산과 논밭 천지 던 강남일대는 천지개벽 수준으로 변하며 대한민국 부동산 1번지가 됐다.

같은 기간 강북의 개발은 상대적으로 정체됐다. 개발이 정체되자 시장에서 소외됐고 점점 벌어진 가격차를 좁히지 못했다. 이는 강남3구와 강북3구의 가격 상승폭에서도 확인할 수 있다.

부동산114에 지난 2005년 기준 평균 매매가는 강남구가 8억5603만원, 서초구가 7억7953만원, 송파구가 6억6593만원으로 나타나 13년 동안 각각 7억5235만원, 7억9842만원, 4억8802만원 상승하며 평균 6억7959만원 뛰었다.

반면 같은 기간 강북3구의 평균 매매가는 상대적으로 적게 올랐다. 2005년 당시 2억2116만원이던 강북구는 13년 동안 1억9211만원 올랐고 1억8588만원의 노원구는 1억9221만원, 1억9796만원의 도봉구는 1억5483만원 오르는 데 그치며 평균 1억7971만원 상승했다.

업계 관계자는 “강남과 강북의 벌어진 아파트값 격차를 좁히는 건 현실적으로 어렵다”며 “다만 최근 발표된 강북 일대 개발 계획을 균형감 있게 진행해 자연스럽게 강북으로 인구유입을 유도하는 게 중요하다”고 분석했다.
 

김창성
김창성 solrali@mt.co.kr  | twitter facebook

머니S 김창성 입니다.

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