정부가 올 연말 수도권 3기신도시 개발계획을 발표한다. 서울 집값 폭등으로 내집 마련이 어려워진 실요자들에게 대규모 주택을 공급한다는 취지다. 벌써부터 과천·의왕·광명·고양 등 후보지가 거론된다. 그러나 과거 1·2기신도시 개발과정에서 봤듯 단순한 주택개발은 서울 수요를 경기도로 이전시키는 데 실패할 확률이 높다. 반면 1기신도시 평촌, 2기신도시 판교 등은 대기업 진출과 강남 등 서울 접근성 덕분에 성공한 신도시로 평가된다. 3기신도시 성공을 기대해볼 수 있는 대목이다. <머니S>는 3기신도시 개발이 성공하기 위해서는 어떤 조건을 충족해야 하는지 점검했다. <편집자주>

[3기신도시 성공의 조건] ③ ‘주거 가치’를 높여라

정부가 잇달아 부동산대책을 내놓는 가운데 유일한 공급대책인 3기신도시 건설에 투자자들의 관심이 쏠린다. 분당과 판교 등 1·2기에서 나타난 ‘신도시 로또’가 3기에서 재현될지 주목된다.

우리나라 부동산가치는 정부의 정책에 따라 크게 움직인다. 정부가 신규 주택물량을 조이면 값이 오른다. 살고 싶은 사람은 많은데 공급(매물)이 적으면 집값은 오르기 마련이다. 

/사진=이미지투데이

3기신도시 계획은 부동산 공급과 수요의 균형에 초점을 맞췄다. 서울과 수도권 17곳에 신규 공공택지를 조성하고 3기신도시(4~5곳)를 건설해 기형적으로 한곳에 쏠린 부동산투자를 분산하겠다는 취지다. 

3기신도시는 서울과 1기신도시 사이에 조성될 예정이다. 광명 시흥, 하남 감북, 고양 화전, 성남 서울공항 등이 3기신도시 후보지역으로 거론된다.

◆높은 외지인 장벽, 지역우선공급 풀어야

3기신도시 개발이 효과를 내려면 유입인구 증가가 필수다. 부동산은 여전히 투자자산으로 매력이 높기 때문에 이에 따른 투기를 막고 실수요자가 들어와 살도록 하는 주거가치 제고 대책이 필요하다.

정부는 1990년대 초반 1기신도시를 개발하면서 외부지역 거주자에게도 신규물량을 분양하는 신도시 특례제도를 도입했다. 서울 거주자도 신도시 분양에 당첨될 기회가 높아 서울에서 경기도로 인구가 대거 이동했다.

하지만 3기신도시는 서울 거주자의 분양조건이 까다롭다. 1기신도시 개발 후 지역우선공급제도가 강화돼 외지인의 진입장벽이 높아졌기 때문이다. 즉, 청약에 당첨될 확률이 적다는 얘기다.

현재 수도권의 66만㎡(약 30만평) 택지개발지구 지역 우선 공급비율은 서울과 인천 50%, 나머지 수도권 50%다. 경기도는 해당지역 30%에 기타 경기도 20%, 나머지 수도권(서울·인천)은 50%다. 이렇게 되면 서울 거주자의 신도시 분양당첨 확률은 20~30%에 불과하다.

실제 지난 5월 26.3대1의 청약경쟁률을 기록한 하남시 감일지구 포웰시티의 서울 당첨자 비율이 36%로 나타났다. 지난 3월 청약경쟁률이 4.1대1이던 고양시 지축지구 중흥S클래스는 35.5%였다. 1기신도시와 비교하면 당첨 확률이 절반으로 떨어졌다.
청약에 떨어진 서울 수요자가 3기신도시에 들어가려면 상당기간 기다려야 한다. 주변 시세 대비 분양가 수준에 따라 분양권 전매제한 기간이 3년에서 최장 8년이다. 분양 후 길게는 8년이 지나야 분양권을 사고팔 수 있다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “서울 주택수요를 3기신도시로 흡수하려면 외지인의 진입 문턱을 낮추는 등 보완책 마련이 필요하다”고 말했다.

◆분양 메리트, 서민 주거안정 확보 관건

유입인구를 확보했으면 다음은 거주자의 주거가치를 올려야 한다. 3기신도시에 입주한 사람들이 집값 상승을 기대할 수 있도록 만드는 유인책이 필요하다.

2기신도시인 판교·위례가 ‘신도시 로또’로 불리는 이유는 단연 분양 메리트가 높았기 때문이다. 2006년 3월 분양한 판교 전용 85㎡의 분양가는 3.3㎡당 1100만원대로 당시 인근 분당시세의 절반 정도에 불과했다. 2011년 위례 신도시 분양가도 3.3㎡당 1100만~1200만원에서 움직였다. 정부의 공공택지를 건설사가 사들인 뒤 주택을 분양해 분양가상한제를 적용할 수 있었다.

분양가상한제는 땅값과 정부가 고시하는 건축비 이하로 분양가를 산정한다. 인기지역일수록 주변 시세보다 훨씬 저렴하다. 위례처럼 개발제한구역(그린벨트)을 해제한 곳은 토지 보상비가 적게 들어가 땅값이 낮아져 분양가 역시 쌌다.

하지만 3기신도시의 분양가는 과거보다 크게 오를 수밖에 없다. 분양가상한제는 그대로 적용되지만 그 사이 땅값이 많이 오른 탓이다. 수도권 땅값은 지난 8월 기준 위례 분양을 시작한 2011년 말보다 16.3% 상승했다. 이 기간 수도권 집값이 5.8% 올랐으니 두배가 넘는 상승률이다.

이처럼 3기신도시 분양가가 높게 책정되면 실거주자보다 투기세력이 판칠 것이란 우려가 높다. 이에 신도시 주택 일부는 청년, 신혼부부 등 경제 취약계층이 살 수 있는 영구임대, 준영구임대를 도입해야 한다는 지적이 나온다. 물론 임대주택은 신도시의 주거가치를 올릴 수 있으나 서울 집값 상승을 잡기 어렵다는 회의론도 적지 않다.

김주영 상지대 법부동산학부 교수는 “임대주택 공급은 실수요자를 위한 주거복지정책으로 집값안정효과는 없다”면서도 “임대주택을 신도시에 확대 공급하면 집값이 일정부분 이상 반등하기 어려운 상방경직성 효과를 거둘 것”이라고 말했다.

3기신도시에는 서민들이 살기 좋은 주거안정 지원책도 요구된다. 수요자의 눈높이에 맞추지 못하고 변죽만 울리는 신도시 개발은 집값 올리기에 혈안인 투기세력만 양산할 뿐이다.

임대주택을 늘리려면 지자체와 주민들의 화합이 필요하다. 임대주택에 산다는 이유로 무시당하는 낙인효과 등을 개선하려면 서울시가 시행 중인 주택바우처 제도를 신도시 주택에 적용할 필요가 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “일본의 신도시 개발은 주택수요를 잘못 예측한 채 공급만 남발해 효과를 거두지 못했다”며 “부동산정책은 주택을 공급하면서 재원도 효율적으로 쓰고 있는지 평가해야 한다. 정부와 지자체가 임대주택과 서민금융을 복합 지원하는 대책을 마련해야 한다”고 말했다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제564호(2018년 10월31일~11월6일)에 실린 기사입니다.