첩첩산중 규제 넘을 놈은 ‘똘똘한 한채’

 
 
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제10회 머니톡콘서트 현장. /사진=임한별 기자
제10회 머니톡콘서트 현장. /사진=임한별 기자
[부동산투자 '알파고 따라잡기'-상] 나누지 말고 ‘되는 곳’ 밀어라

<머니S>가 지난달 30일 ‘제10회 머니톡콘서트’를 열고 투자자와 내집 마련 실수요자에게 나침반을 제시했다. 달라진 부동산환경 속에서 어떻게 빅데이터정보를 분석해 알맞은 투자상품을 고를지, 서울과 지방 부동산의 투자가치를 분석하는 방법은 무엇인지, 업계 최고 전문가로 손꼽히는 함영진 직방 빅데이터랩장과 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장(필명 빠숑)에게 들어봤다. <편집자주>


“당분간 시장 양극화가 지속될 겁니다. 똘똘한 한 채의 중요성이 더 커진 이유죠.”

함영진 직방 빅데이터랩장은 지난달 30일 서울 광화문 교보생명빌딩에서 <머니S>가 주최한 제10회 머니톡콘서트 ‘부동산 투자 알파고 따라잡기’에서 ‘부동산시장 규제 속 빅데이터 투자 비법’을 주제로 강연하며 이같이 말했다.

함 랩장의 언급은 문재인정부 출범 이후 지속된 부동산시장 규제 흐름 속 ‘로또 분양’과 함께 화두에 오른 전략이다. 서울 강남 등 인기지역에서 분양된 로또 아파트가 시장질서를 흐리는 그들만의 리그라는 비판에 직면한 반면 ‘똘똘한 한 채’는 점점 옥죄는 정부의 파상공세에 맞설 수 있는 맞춤형 대응전략으로 손색없다는 평가다. 그가 말한 똘똘한 한 채 전략은 어디서부터 어떻게 세워야 할까.

◆‘선택과 집중’, 규제 돌파의 첫걸음

함 랩장은 최근 부동산시장 동향에 대해 공급자와 수요자의 심리 간극이 더 벌어졌다고 진단했다. 지난 3분기만 살펴봐도 서울을 중심으로 매수자의 부동산시장 거래 심리지수는 상승한 반면 건설기업의 체감경기는 급감했다.

대출규제, 분양권·다주택자 양도세 중과, 주기적 세무조사, 보유세 인상, 아파트 후분양 추진 등 8·27대책, 9·13대책을 통해 정부규제가 총망라된 점도 악재다. 망라된 규제 여파는 시장 지표에 모두 반영됐고 부동산경기 불확실성은 더 커졌다.

여기에 견조한 경제성장률에도 상대적으로 고용 등 내수 회복세는 미약하고 주택담보대출 금리도 상승세를 타는 등 전체적으로 시장 혼란이 동시다발로 겹쳤다.

이에 따라 불확실성이 없는 인기지역의 부동산 가치만 더 올라 시장 소비심리가 이곳으로 편향돼 결국 양극화가 당분간 지속될 수밖에 없다는 게 그의 분석.

그는 “문재인정부 출범 이후 매매, 전월세 동향을 살펴보면 정부규제로 시장이 주춤해도 침체된 지방과 달리 서울, 수도권 등의 그래프는 크게 꺾이지 않는 걸 볼 수 있다”며 “지방에 2억~3억원을 들여 하는 갭투자도 이제 소용없다, 가격이 오르는 곳이 한정된 만큼 집 선택은 더 까다로워야 한다”고 조언했다.

특히 집 선택이 더 까다로워야 한다는 그의 말에 주목해야 한다. 그만큼 시장에서 실수요자에게 돌아갈 선택의 폭이 더 넓어졌다는 의미기 때문.

함 랩장은 “주택도시보증공사(HUG)는 폭등하는 분양가를 견제하며 실수요자의 자금부담 경감에 힘을 실어 접근성을 높였다”며 “또 정부는 청약 가점제와 신혼부부 특별공급 비율, 신혼희망타운 공급 비중을 늘려 실수요자에게 돌아가는 실질적인 혜택을 확대했다”고 설명했다.

시장 불확실성이 확대됐지만 다양한 선택의 기회가 제공된 만큼 ‘선택과 집중’ 전략을 짜는 것이 규제 돌파의 첫걸음이라는 뜻이다.
함영진 직방 빅데이터랩장. /사진=임한별 기자
함영진 직방 빅데이터랩장. /사진=임한별 기자
◆규제 첩첩산중… 정답은 ‘똘똘한 한 채’

그가 말한 ‘선택과 집중’은 결국 ‘똘똘한 한 채’로 귀결된다. 이른바 알짜·랜드마크 단지를 살피라는 주문. 그는 왜 ‘똘똘한 한 채’를 주목할까. 이유는 현재의 시장 상황에 있다.

함 랩장에 따르면 정부규제로 시장 불확실성이 확대되며 관망세가 내년 상반기까지 지속될 전망이다. 경제와 가계 소득이 크게 개선되기 어려운 구조라 하반기 구매력 상승을 기대하기도 어려운 상황.

또 금리인상 속도도 빠르지 않아 시장 영향도 제한적일 것으로 예측된다. 매도·매수자 모두 적극적으로 나서지 않고 시장을 지켜볼 가능성이 높다는 뜻이다.

그는 “여신규제 등 자금 조달비용 부담으로 점차 부동산 매매시장에서 이탈하는 가수요가 늘어날 것”이라며 “저금리 아래 이뤄지던 갭투자 같은 공격적인 모습도 금리인상의 위험 노출로 자취를 감출 가능성이 높다”고 전망했다.

특히 신규 분양물량 선호도는 오르고 지역별 양극화는 더 심해질 것으로 예측했다. 정부 청약규제 강화와 건설사의 밀어내기 공급 속 가수요자 이탈로 시장에서 가치가 검증된 인기지역 및 유망지역만 더 부각돼 지방과의 양극화가 심화될 수밖에 없다는 것.

정부규제 칼날이 불법·편법이 판친 ‘로또 청약’ 열기를 조준한 만큼 ‘똘똘한 한 채’에 집중하는 게 정부규제에 맞설 핵심전략이라는 의미로 해석된다.

그는 “자족기능, 역세권, 소형면적 등의 요건을 갖춘 단지는 배후수요가 풍부하고 발전 가능성이 높아 시세 상승 여력이 충분하다”며 “이런 요건을 갖춘 실속형 단지가 ‘똘똘한 한 채’로 분류된다”고 설명했다.

이어 “정부 방침이 시장 규제가 초점인 만큼 ‘똘똘한 한 채’도 단기보다는 장기적 관점으로 접근해야 한다”며 “특히 갭투자보다는 실거주, 대출보다는 자기자본 비율을 높여야 한다”고 조언했다.

마지막으로 함 랩장은 무주택자와 다주택자의 접근법을 구분 지었다. 그는 “무주택자는 정부가 실수요자의 기회를 확대한 만큼 기존 아파트보다는 분양시장을 노리는 전략이 ‘똘똘한 한 채’ 접근법”이라며 “유주택자, 그중에서도 다주택자의 경우는 임대사업자로 등록해야 절세와 대출에 유리하다. 단 최초 8년은 사업자 지위를 유지해야 혜택이 유지된다는 사실을 명심해야 한다”고 조언했다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제565호(2018년 11월7~13일)에 실린 기사입니다.
 

김창성
김창성 solrali@mt.co.kr  | twitter facebook

머니S 김창성 입니다.

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