올 상반기 부동산신탁회사의 영업이익은 5889억원으로 지난해 상반기 대비 21.9% 늘었고 당기순이익은 17.6% 증가한 2853억원을 기록했다. 부동산신탁사가 취득한 수수료(매출)규모는 최근 5년간 연평균 21%씩 성장해 지난해 말 1조원을 돌파했다.

현재 신탁업계는 한국토지신탁, 한국자산신탁, 코람코자산신탁, 대한토지신탁 등 차입형 신탁업을 위주로 하는 대형사 4곳과 책임준공형 관리신탁 등에 주력하는 KB부동산신탁·하나자산신탁 등 금융계열의 신탁사 2곳, 무궁화·국제·코리아 등 개인 대주주가 소유한 중소형 신탁사로 구성됐다.

금융권에선 신한금융이 아시아신탁 지분 60%를 1600억원대에 인수하면서 KB·하나·신한금융이 나란히 부동산신탁시장에 진입할 전망이다.

성장세가 가파른 부동산신탁시장에 하루라도 빨리 진입하기 위해 금융회사들이 분주히 움직이고 있다. 농협금융은 연초부터 부동산신탁사 인가를 위한 태스크포스(TF)팀을 꾸려 막바지 준비를 진행 중이다. 내년 초 지주회사 전환을 앞둔 우리은행은 신규인가와 지주사 전환 뒤 중소형 부동산신탁사를 인수합병(M&A) 하는 방안을 저울질하고 있다. 지주사로 전환하면 은행에 쏠려 있는 포트폴리오를 다양하게 구축해야 하므로 규모는 작지만 수익성 높은 자산운용사와 부동산신탁사를 눈여겨보고 있다.

은행 관계자는 "정부의 강력한 대출규제로 비이자부문 수익 확대가 절실해진 만큼 신탁시장을 차지하기 위한 경쟁이 치열해지고 있다"며 "신규 인가를 받으면 시행사처럼 토지를 신탁받아 개발한 뒤 분양하는 ‘개발신탁’ 등 다양한 신탁사업이 가능하다"고 말했다.

부동산 개발사업 자금인 PF(프로젝트파이낸싱)에 강점을 가진 증권업계도 적극적이다. 증권사가 부동산신탁사를 자회사로 두면 IB(투자은행) 비즈니스와 시너지도 기대할 수 있다. 한국투자증권과 메리츠종금증권, 대신증권, KTB투자증권이 인가 신청을 검토 중이며 부동산펀드에 강점을 가진 이지스자산운용과 마스턴투자운용도 컨소시엄을 구성해 부동산신탁업 진출을 타진하고 있다.

부동산금융 전문가들은 한국토지신탁과 한국자산신탁 '투톱'이 이끌어 온 신탁업계가 재편될 것으로 보고 있다. 담보신탁 위주로 영업해온 중소형 신탁사는 생존에 위협을 받고 자본력, 영업력을 갖춘 금융·건설사 계열 신탁사의 치열한 경쟁이 예상된다.

신탁업계 관계자는 "담보신탁 위주의 중소형 신탁사는 생존기반을 위협받게 될 것"이라며 “향후 신탁업계가 자본력과 영업력을 갖춘 금융·건설사 계열로 재편될 가능성이 있다”고 말했다.

◆진화하는 신탁업, 종합 부동산금융 레벨 'UP'

앞으로 부동산신탁시장은 어떻게 달라질까.

신탁은 ‘믿고 맡긴다’는 뜻으로 고객이 은행에 돈이나 부동산을 맡기면 은행이 이를 운용, 관리해주면서 수익을 돌려주고 대가로 수수료를 받는 서비스다. 대출이자 의존도를 낮춰야 하는 은행 입장에선 비이자수익을 높일 수 있는 신탁이 최적의 대안이다.
은행은 신탁사 고객에게 부동산 대출을 연계하거나 투자·매각 자문서비스를 제공할 계획이다. 부동산신탁을 의뢰하는 고객은 토지 혹은 건물을 보유한 고액 자산가이므로 자연스레 우량 고객 확보로 이어진다. 

또한 금융회사 점포 트렌드인 복합점포에서 원스톱 부동산금융서비스를 강화할 수 있다. 복합점포는 은행, 증권, 보험 등 다양한 금융회사가 입점해 고객에게 꼭 필요한 맞춤형 상품과 서비스를 제공하는 곳으로 그룹 계열사 간 시너지를 낼 수 있다.

 
직접 투자도 가능하다. 이전까지 은행은 부동산을 개발하려는 시행사나 시공사에 자금을 대출해주고 이자수익을 올렸지만 개발 사업에서 주도권을 갖지 못했다. '개발 사업은 불안 요소가 많아 위험하다'는 인식에서다.

하지만 올 4월 신한은행이 현대건설을 제치고 수도권 광역급행철도(GTX) A노선 사업을 따내면서 금융회사도 개발사업을 주도할 충분한 역량이 충분함을 인정받았다. 은행이 신탁사와 협업하면 일반 시행사나 시공사보다 자금 조달에서 경쟁력을 발휘할 수 있다.

금융위 관계자는 "부동산시장이 활황에서 점차 하강하면 부동산신탁업체들의 수익성이 떨어져 부실해질 우려가 있다"며 "사업의 혁신성, 위험관리 적정성, 대주주 및 기존 사업영역과의 이해상충 방지 등을 꼼꼼히 점검해 내년 상반기 최종 인가 업체를 선정할 계획이다"고 말했다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제565호(2018년 11월7~13일)에 실린 기사입니다.