[고수칼럼] 달라지는 청약시장, ‘내집 마련’ 문턱 넘으려면

 
 
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주택청약시장의 지역별 양극화 현상이 뚜렷해지고 있다. 정부의 강력한 대출규제와 전매제한으로 서울·수도권 청약시장은 수요자가 대거 몰리며 과열양상을 보이는 반면 지방은 미달물량이 속출하고 있다. 지방의 미분양물량은 지난 1월 5만9104가구에서 8월 6만2370가구로 5.52% 증가했다. 당분간 지방 청약시장은 미분양물량이 해소되지 않고 지속적으로 증가해 침체가 이어질 전망이다. 

정부는 청약시장의 쏠림현상을 개선하기 위해 이달 말 청약제도를 개편한다. 기존 추첨물량의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하는 게 주요 내용이다. 나머지 25%도 1차 무주택자 우선 공급에서 떨어진 무주택자와 기존 주택을 처분하는 조건으로 1주택자에게 자격이 주어진다. 

사실상 유주택자는 신규단지를 분양받을 가능성이 크게 낮아진다. 청약 막차를 타려는 유주택자와 청약 기회가 생기는 무주택자를 위한 팁을 소개한다. 

◆내집 마련 절호의 기회
 
새로운 청약제도는 무주택자가 내 집을 마련할 절호의 기회다. 앞으로 전용면적 85㎡ 초과 민영주택은 전체 공급물량 중 일정물량(투기과열지구 50%, 청약과열지구 70%)을 주택소유 여부와 상관없이 1순위로 청약할 수 있다.

다만 투기과열지구, 청약과열지역, 수도권, 광역시에서 추첨제로 입주자를 선정할 때 추첨제 대상 주택의 75%이상을 무주택자에게 우선 공급하고 25%는 무주택자와 1주택 실수요자(입주가능일로부터 기존주택을 6개월 안에 처분하는 조건)에게 우선 공급한다.
[고수칼럼] 달라지는 청약시장, ‘내집 마련’ 문턱 넘으려면
이후에도 남는 주택이 있으면 유주택자에게도 기회가 돌아간다. 만약 당첨된 1주택자가 6개월 안에 주택을 처분하지 못한다면 공급계약이 취소되며 과태료 500만원(불가피하게 처분하지 못한 경우)을 받거나 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금을 받는다. 

분양권을 소유한 무주택자는 청약기회를 잡을 수 없다. 지금은 청약에 당첨돼 분양권을 소유하거나 정비사업 등 조합원이 돼 입주권을 받으면 무주택자로 간주한다. 하지만 청약을 받을 때 분양권을 소유할 경우 주택 소유자로 인정된다. 

청약에 당첨되거나 관리처분 인가를 통해 공급계약을 체결하는 경우 공급계약체결일을 기준으로 주택을 소유한 것으로 본다. 분양권을 매수할 때는 실거래 신고내역상 매매잔금 완납일을 기준으로 매도자는 무주택자가 되고 매수자는 유주택자가 되는 점을 염두에 둬야 한다. 

◆무주택자·유주택자 청약 전략은 

무주택자 기준은 다음과 같다. 먼저 상속으로 공유지분을 취득하고 청약부적격자로 통보된 날로부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우다. 또 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외)에 건축된 주택(사용승인 이후 20년 경과된 단독주택 또는 85㎡ 이하의 단독주택 또는 소유자의 최초 등록기준지에 건축된 주택을 상속 등으로 소유하고 있는 주택)의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우다. 

아울러 개인사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설해 분양을 완료하거나 청약부적격자로 통보받은 날로부터 3개월 이내에 주택을 처분한 경우 ▲기숙사로 사용하는 주택과 20㎡ 이하의 주택 또는 분양권 등을 소유한 경우도 무주택자로 간주한다. 단, 2호 또는 2세대 이상의 주택을 소유하면 청약에서 제외된다. 

이밖에도 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 주택 또는 분양권 등을 소유하거나 주택이 낡아 폐가 또는 멸실된 경우, 다른 용도로 사용된 경우 무주택자로 판단한다. 
 
무주택자는 관심단지가 있다면 청약시기에 연연하지 말고 적극적으로 청약에 임하는 것이 좋다. 관심단지에 개정 규칙이 적용되면 당첨 가능성이 높아지기 때문이다. 유주택자는 개정규칙 시행 이전에 공급되는 물량을 노려야 한다. 법 시행 이후에는 무주택자와 치열하게 경쟁해야 한다. 
[고수칼럼] 달라지는 청약시장, ‘내집 마련’ 문턱 넘으려면
1주택자의 경우 추첨제 물량 가운데 무주택자 우선 공급 외에 잔여물량 청약 시 기존주택 처분 조건으로 청약이 가능하다. 기존주택 처분 미이행 시 과태료 또는 징역형(3년 이하), 3000만원 이하 벌금 처벌 규정이 생기긴 했지만 팔고자 노력한 사실이 입증되면 처벌을 면할 수 있다.

이 역시 기존주택 처분 조건이 분양받은 주택의 입주가능일로부터 처분기간(6개월)이 산정되기 때문에 실제로 처분할 수 있는 기간은 분양받은 시점부터 준공 후 6개월까지다. 처분할 시간이 최소한 2년 이상 있는 만큼 큰 부담을 가질 필요는 없다. 

◆주택대출 문턱 높아… 미리 점검해야 

청약에 당첨됐으면 주택 구입 시 지역에 따른 대출 한도를 알아보자. 현재 무주택자가 투기지역 혹은 투기과열지구에서 주택을 구입할 경우 주택가격의 최대 40%까지 대출을 받을 수 있다.

서울 전지역과 경기 과천·성남·분당·광명·하남, 대구 수성구 등이 해당한다. 조정대상지역은 60%, 조정대상지역 외 수도권과 나머지 지역에서는 70%까지 대출이 가능하다. 같은 무주택자라도 서울에서 5억원짜리 집을 사면 2억원, 부천에서 집을 사면 3억5000만원까지 대출이 가능하다는 뜻이다.

대출문턱을 못 넘어 청약기회가 날아가는 상황을 만들지 않으려면 미리 대출한도를 늘릴 수 있는 계획을 세워야 한다. 시중은행은 총부채원리금상환비율(DSR) 70%가 넘는 대출을 ‘은행 본점 승인’ 사항으로 규정했다. 은행 영업점에서는 대출 가능 여부를 결정할 수 없고 본점의 대출 심사를 거쳐야 한다. 비율이 더 높으면 대출이 원천 봉쇄될 수 있다.

이달 말부터 시행될 청약제도 개편으로 청약시장이 벌써부터 들썩인다. 반면 잇따른 가계부채 대책으로 대출은 줄어들 가능성이 커졌다. 자신의 소득과 대출, 자산관리 상황을 체크해 내 집 마련에 성공하길 바란다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제566호(2018년 11월14~20일)에 실린 기사입니다.
 

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