[법률S토리] 가족끼리 부동산 매매 절세법

 
 
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/사진=이미지투데이
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자녀에게 경제적 지원을 해주고 싶은 마음은 어느 부모나 같을 것이다. 특히 가족에게 부동산을 증여하려는 경우가 많다. 부동산을 매도하면 양도차익에 대한 양도세를, 무상으로 증여하면 증여세를 부담한다. 그렇다면 부동산을 가족에게 일반적인 거래가격대비 저가로 양도하면 어떻게 될까.

제3자와의 일반적인 거래라면 시가보다 저가로 양도하는 경우는 찾기 어렵다. 하지만 가족과 같은 특수관계라면 저가로 양도해 양도세나 증여세를 회피할 가능성이 높아진다. 이를테면 부모가 10억원 상당의 아파트를 자녀에게 1억원에 양도하면 우선 부모의 양도차익이 줄어 양도세를 안내도 된다. 자녀는 증여세 부담없이 9억원을 공짜로 물려받게 되지만 저가로 취득한 아파트를 시세대로 양도할 때 양도차익이 9억원만큼 커져서 양도세를 더 많이 부담하게 된다.

이처럼 저가양도를 통한 세금 탈루를 막기 위해 세법에서는 별도의 제한을 뒀다. 첫째 양도금액이 시가의 5%와 3억원 중 작은 금액을 초과하면 실제 저가로 거래한 금액이 아니라 시가를 기준으로 양도소득세를 재계산한다. 둘째 양도금액이 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액을 초과하면 그 초과하는 금액만큼은 증여를 받은 것으로 보고 증여세를 부과한다. 셋째 저가로 취득한 후 재양도 시 실제 취득금액에 증여로 간주된 금액만을 가산해 양도차익을 계산하고 양도세를 부과한다.

이러한 저가양도의 제한사항에 해당하면 정상적인 시가로 거래하는 경우보다 오히려 세금부담이 늘어나 손해가 된다. 저가양도에 대해 양도세와 증여세를 추가로 내지만 재양도 시 저가양도액 중 일부만 재조정돼 이중부담이 발생하는 것이다.

하지만 저가양도로 인한 제한규정을 잘 활용하면 세금부담 없이 최대 3억원을 증여하는 효과를 얻을 수 있다. 바로 1세대 1주택과 같이 양도소득세가 비과세되거나 시가대로 양도해도 양도차손이 발생하는 자산 또는 양도소득세 과세대상이 아닌 자산을 저가양도에 활용하는 방법이다.

시가가 10억원인 자산을 7억원에 저가양도하면 양도소득세를 재계산하더라도 부담할 세액은 없으며 저가양도에 따른 증여세도 발생되지 않아 증여세 없이 3억원을 증여하는 효과가 있다. 소득세법과 상속증여세법에서는 매매사례가액, 감정평가액 등의 시가가 불분명한 경우 보충적 평가방법에 따른 가액을 시가로 적용하도록 규정돼있다. 이런 상황이라면 보충적 평가액이 시가보다 낮은 경우가 많으므로 저가양도를 활용한 절세효과가 극대화될 수 있다.

하지만 저가양도 활용법이 언제나 안전하다고는 볼 수 없다. 세법에서는 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 거래를 거치는 방법으로 세법의 혜택을 부당하게 받으면 경제적 실질에 따라 연속된 하나의 거래로 보고 세금을 부과할 수 있다. 따라서 저가양도를 활용해 절세효과를 거두려면 세무전문가와 충분한 상담을 거쳐 진행하는 것이 좋다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제568호(2018년 11월28일~12월4일)에 실린 기사입니다.
 

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