서울시내 한 아파트 밀집 지역. /사진=뉴시스 최진석 기자

‘검단, 위례’ 등 서울 접근성·가격경쟁력 갖춘 곳 주목

부동산시장이 변곡점에 섰다. 정부규제로 집값이 계속 꺾이면서 실소유자 위주로 시장이 재편된 탓이다. 안정화 기대감이 커진 가운데 분양시장은 반등 조짐이다. 청약제도 개편으로 무주택자의 당첨 기회가 확대되며 올해도 새 아파트를 향한 열기가 계속될 전망이다. 숨 가쁜 한해를 마무리 한 부동산시장이 맞게 될 올해 유망 분양지역은 어디일까.

◆규제 또 규제… 집값 뚝

부동산시장에 강도 높은 규제가 이뤄지면서 수도권 아파트 매매가가 매주 하락세다. 지난해 정부는 8·27부동산대책을 발표하고 서울과 수도권 9곳을 투기지역, 투기과열지구로 추가 지정했다.

이어진 9·13대책에서는 다주택자나 고가주택자의 세금 부담을 늘리고 투기 목적의 대출을 원천 봉쇄했다. 연이은 대책에 기세등등하던 서울 아파트값은 매주 내림세를 보였다.

하지만 반등 조짐도 보인다. 지난해 12월19일 국토교통부는 남양주, 하남, 인천 계양, 과천 4곳을 3기신도시로 지정하며 주택공급과 광역교통대책을 함께 내놨다. 서울과 가깝고 광역교통망과 자족기능을 갖춘 신도시 개발이 발표되면서 해당 지역 및 인근 지역 부동산시장이 들썩이기 시작했다.

시장이 들썩일 조짐을 보이자 정부는 새해에도 집값 안정화에 기조에 초점을 맞춰 규제 고삐를 풀지 않을 방침이다.
정부는 지난해 12월28일 경기도 수원시 팔달구와 용인시 수지구·기흥구 등 3곳을 조정대상지역으로 신규 지정하며 다시 한번 시장 규제 시그널을 보냈다.

위례신도시 중앙광장. /사진=김창성 기자

◆실수요자 위주 시장 재편… 분양 유망 지역은?

금융감독원은 지난해 10월31일부터 모든 가계대출 심사과정에 상환능력을 중심으로 심사하는 총체적상환능력비율(DSR) 관리지표를 도입했다.

올해부터는 2월 상호금융업, 4월 보험업, 5월 저축은행과 여신전문금융회사에 순차적으로 확대돼 투자를 위한 가계대출이 원천 봉쇄된다. 이렇게 되면 실거주 위주로 시장이 형성되고 중소형 아파트가 인기를 얻을 것으로 기대된다.

시장이 실수요자 위주로 재편되면서 어디가 분양 유망 지역인지 여부에 자연스레 이목이 쏠린다.

우선 검단신도시가 주목된다. 검단신도시는 마지막 2기신도시로 지난 11월부터 분양이 본격화됐다. 인천 1호선 검단연장선(2024년 개통 예정) 신설역이 들어서 교통여건 개선이 기대되는 데다 서울과 지리적으로 가깝고 가격경쟁력도 있어 유망 단지로 꼽힌다.

역시 2기신도시인 위례신도시에서도 2015년 10월 이후 3년여 만에 신규 공급이 본격화된다. 위례신도시는 서울시 송파구 장지동, 거여동이 포함될 정도로 서울 생활권이다. 앞서 공급된 단지가 높은 가격 상승률을 보였으며 서울지하철 5호선과 가까운 북위례 공급 예정 단지의 경우 3.3㎡당 평균 1800만~1900만원대의 분양가 책정이 예상되면서 대기수요도 높다.

이밖에 수도권이지만 비규제지역에 속하는 곳, 교통망 확충으로 범수도권에 해당돼 수요를 불러 모을 수 있는 일부 지방 도시도 주목할 만하다.

수도권에서는 대표적으로 인천, 부천, 지방은 강원도 춘천이 꼽힌다. 이들 지역은 비규제지역이라는 장점에 입지적 우수성까지 갖춰 서울 입성이 어려운 실수요자의 입맛을 자극할 것으로 기대된다.