[오!머니] '전세금' 걱정 없이 이사하세요

이남의 기자|조회수 : 3,499|입력 : 2019.03.13 08:44

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/사진=이미지투데이

#직장인 한수진 씨는 4월 말 전세계약 만기를 앞두고 집 주인에게 이사간다는 소식을 전달했다. 서울 전셋값이 하락해 조금만 더 보태면 회사 근처에 집을 옮길 수 있어서다. 집 주인은 한 씨에게 2년 연장, 혹은 세입자가 구해질 때 까지 새 집 계약을 미뤄달라고 사정했다. 한 씨는 당장 세입자를 구할 수 있을지, 전셋값이 너무 떨어져서 전세보증금을 돌려받을 수 있을지 고심이 깊어지고 있다.

최근 전셋값이 가파르게 하락하면서 세입자의 우려가 커지고 있다. 정부의 부동산대책으로 대출규제가 강화되고 공급물량도 늘어나면서 전세 가격이 떨어지자 계약만료 기간이 돼도 제때 보증금을 받지 못하는 사례가 늘어나고 있다.

전셋값 하락은 신규 전세대출을 받으려는 세입자에게도 근심거리다. 전국적으로 역전세난이 심각해지고 있어 전세대출을 받을 때도 신중해야 한다.

◆전세시장 하락기, 반환보증 대출로 안심

전셋값 하락기에는 반환보증 대출상품을 선택하는 게 유리하다. 현재 은행에서 판매하는 전세대출은 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등 3개의 보증기관에서 보증한다. 대표적인 반환보증대출은 HUG의 '전세자금 안심대출'이다.

전세자금 안심대출을 받을 수 있는 자격 요건은 무주택자이거나 부부 합산 소득이 1억원 이하인 1주택자다. 수도권 지역은 5억원 이하, 지방은 4억원 이하의 전세보증금에 한하며 임차보증금의 80%이내(최대 4억원)까지 주택도시보증공사의 보증서로 은행 대출을 받을 수 있다. 상환보증요율은 0.05%며 반환보증요율은 추가 합산된다. 아파트의 반환보증요율은 0.128%며 아파트 이외 주거양식의 보증요율은 0.154%다.

전세대출을 받으려는 세입자는 별도의 보증(보험)료를 내야한다. 전세자금대출이 보증기관의 보증서가 수반되는 보증부 대출이기 때문이다. 주택담보대출과 달리 은행은 전세자금대출의 목적물(세입자가 입주할 집)을 담보로 잡을 수 없다. 이에 따라 보증기관은 세입자로부터 보증료를 받고 일정 금액을 보증한다.

보증의 종류는 상환보증과 반환보증으로 구분된다. 상환보증은 세입자가 은행에 전세대출금을 상환할 수 없는 경우 보증기관이 세입자 대신 대출금을 상환해 준다.

반환보증은 전세 계약이 종료됐더라도 임대인이 세입자에게 전세 보증금을 반환할 수 없거나 반환하지 않는 경우, 보증기관이 임대인을 대신해 세입자에게 전세보증금을 즉각 반환한다. 이후의 채권보전절차는 보증기관에서 전담하며 세입자는 돌려받은 보증금으로 이사가면 된다.

은행 관계자는 "전세가격 하락기에는 임대인이 전세금 반환에 어려움을 겪는 경우가 빈번히 발생할 수 있으므로 반환보증 대출을 받는 게 유리하다"고 말했다.

◆전세계약 1년 이상 남으면 반환보증보험

전세금 반환보증보험에 가입하는 것도 좋은 방법이다. 대상은 전세 계약기간이 1년 이상 남아 있어야 하고 전세보증금 한도가 수도권을 기준으로 7억원 미만이면 된다. 또 전세권설정등기를 해놓으면 세입자가 전세권을 바탕으로 주택을 경매로 넘길 수 있기 때문에 향후 대응할 수 있는 지렛대가 된다.

SGI 상품은 아파트의 경우 전세보증금 제한 조건이 없고 아파트 이외의 주거 양식은 10억원 이하일 경우만 가능하다. 계약 기간이 10개월 경과 전에만 단독 상품에 가입할 수 있다.