[고수칼럼] 나도 ‘건물주’ 되어볼까

 
 
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부동산 투자 패러다임이 변화하고 있다. 과거에는 가격이 오르면 매도해서 매매차익을 얻는 투자형 부동산 투자가 일반적이었다. 그러나 저금리가 계속되면서 장기간 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 상업용 부동산 투자, 즉 임대업에 관한 투자자의 관심이 높아지고 있다. 지난해 상업용 부동산의 소득수익률은 연 4~5%대로 시중 은행금리의 2배 수준에 달했다.

그러나 임대업은 쉽지 않다. 임대업은 일반적으로 목돈이 필요해 대출비용 부담이 크다. 또 단일 부동산에 투자자금이 집중되므로 부동산 가치변동 시 투자위험이 높다. 상업용 부동산의 경우 임차인과의 갈등과 공실 가능성도 고려해야 한다. 지역별·입지에 따라 공실률 차이가 커 부동산 직접투자 시 입지선정 등 부동산 전문지식이 필요한 것도 걸림돌이다. 최근에는 부동산 관련 각종 세금, 준조세 등 보유부담이 증가한 것도 사실이다.


/사진=이미지투데이
/사진=이미지투데이

이에 따라 부동산 임대수익을 추구하면서 부동산 직접투자의 단점을 보완하는 리츠(REITs)가 새로운 부동산 투자방법으로 떠오르고 있다. 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모집해 부동산에 투자한 후 발생하는 임대수입, 매각차익, 개발수익을 투자자들에게 배당하는 부동산간접투자상품이다. 대개 임대수입이 있는 상업용 부동산을 투자대상으로 설정하며 소액으로도 부동산에 투자할 수 있어 부동산 공동구매라고도 한다.

◆연 9.6% 배당수익률 ‘으뜸’

리츠 투자의 가장 큰 장점은 저금리 시대에 매력적인 배당수익률을 제공한다는 것이다. 리츠는 통상적으로 배당가능이익의 90% 이상을 의무 배당한다. 2018년 리츠 배당수익률은 연 9.6%에 달해 같은 기간 KOSPI200 배당수익률(연 2.0%)과 시중 은행금리(연 2.0%)보다 5배쯤 높은 수익률을 냈다. 상업용 부동산 직접투자 시 평균 소득수익률(2018년 오피스 4.4%, 중대형 상가 4.3%)보다도 높다.

리츠 투자의 또 다른 장점은 소액으로 우량 부동산에 분산 투자할 수 있다는 것이다. 부동산 직접투자는 목돈이 필요하며 자금부족 시 대출이자를 부담해야 하므로 일반투자자의 접근이 어렵다. 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모집해 부동산에 투자하므로 일반투자자도 소액으로 우량 부동산에 투자할 수 있다.

국내 주식시장에 상장된 리츠는 1주당 5000원 내외이므로 커피 한잔 값에 빌딩 투자를 할 수 있다. 또한 부동산 직접투자는 주로 단일 부동산에 목돈을 투자하므로 투자위험이 높으나 리츠를 활용하면 국내외 다양한 우량 부동산에 투자할 수 있어 소액으로 분산투자 효과를 누릴 수 있다.

원하는 시점에 매매가 가능한 것도 리츠의 장점 중 하나다. 상업용 부동산의 주된 투자목적은 임대수익이지만 목돈이 들어간 만큼 상황에 따라 부동산을 처분(매도)해야 할 수도 있다. 상업용 부동산을 처분(매도)하기 위해서는 적합한 거래상대방이 나타날 때까지 시간과 비용이 많이 소요된다. 특히 상가, 오피스건물과 같이 규모가 큰 부동산의 경우 거래상대방을 찾기 쉽지 않다. 반면 리츠는 원하는 시점에 쉽고 간편하게 매매할 수 있어 부동산 직접투자에 비해 유동성이 높다.

물론 부동산 간접투자상품이라고 해서 리츠에 투자위험이 없는 것은 아니다. 부동산에 투자하므로 부동산 시장 악재 발생 시 리츠도 영향을 받는다. 부동산 경기침체로 보유한 부동산의 임대율이 하락하거나 가치가 떨어지면 리츠 투자자의 배당 수익과 리츠 시장가치가 떨어질 가능성이 있다. 금리 인상 시 부동산 및 리츠 투자 매력이 떨어질 수도 있다. 현재 배당률이 높은 리츠보다 꾸준히 높은 배당률을 줄 수 있는 리츠를 고르는 수고도 필요하다. 투자에 앞서 리츠가 보유한 부동산 자산의 입지, 임대율 등 가치 분석 작업도 필수다.

그동안 리츠는 거액자산가나 연기금, 공제회 등 기관투자자를 대상으로 하는 사모리츠 위주로 운영돼 일반투자자의 참여가 어려웠다. 그러나 최근 누구나 참여할 수 있는 상장 리츠가 등장하고 정부의 리츠 활성안 방안 추진에 따라 일반투자자의 관심이 높아지고 있다. 일반투자자가 리츠에 투자하는 방법은 크게 2가지다. 국내와 해외 주식시장에 상장된 리츠주식에 직접투자하거나 리츠재간접펀드/상장지수펀드(ETF)에 간접투자하는 것이다.

◆개인투자자 진입장벽 낮춰

국내 주식시장에 상장된 리츠는 현재 6개(이리츠코크렙·신한알파리츠·모두터어리츠·케이탑리츠·트러스제7호·에이리츠)로 총 시가총액은 약 7100억원(2019년 3월 말 기준)이며, 이 중 시가총액 2000억원 이상 리츠는 2개에 불과해 투자자 입장에서 선택의 여지가 크지 않다. 시가총액 및 하루 거래량이 미미해 선별적인 투자전략이 필요하다.

반면 미국 등 해외 주식시장에는 다양한 리츠가 상장돼 있다. 미국을 중심으로 성장한 글로벌 리츠시장은 지난해 말 기준으로 시가총액이 약 2조1000억달러(약 2400조원)에 이른다. 특히 싱가포르와 호주의 경우 주식시장 대비 상장 리츠 비중이 각각 9.4%, 7.0%에 이를 만큼 대중화됐다. 최근 5년간 주요 국가별 리츠 연평균 배당수익률을 살펴보면 캐나다 리츠가 연 6.86%로 가장 높고 ▲싱가포르(6.26%) ▲호주(4.74%) ▲미국(4.17%) ▲일본(3.45%) 순으로 나타났다.

투자에 대한 지식과 경험이 부족한 일반 투자자의 경우 국내나 해외 리츠에 직접투자하는 것보다 리츠재간접펀드/ETF를 통한 간접투자가 바람직하다. 리츠재간접펀드/ETF는 부동산 투자전문가가 전세계 다양한 리츠에 분산투자하므로 위험관리에도 유리하다.

‘조물주 위에 건물주’라고 하지만 리츠를 활용하면 누구나 우량 건물주가 될 수 있다. 저금리시대 높은 배당수익률을 기대할 수 있는 리츠는 상품자체로도 매력적인 투자수단이다. 국내 리츠시장은 아직 초기 단계이지만 최근 정부의 공모·상장리츠 규제완화 및 지원방안, 퇴직연금 리츠투자 허용 등 리츠시장 활성화에 대한 기대감이 커지고 있다. 저금리시대 자산관리의 한 축으로써 부동산 간접투자상품 리츠에 대한 관심이 필요하다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제595호(2019년 6월4~10일)에 실린 기사입니다.
 

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