외국보다 ‘싼’ 집값, ‘광역·관광도시’를 주목하라

 
 
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내집이 없어서, 좋은 집으로 이사하고 싶어서, 자식들 잘살게 해주고 싶어서, 부자가 되고 싶어서…. 개개인의 사정은 다르지만 부동산에 대한 관심과 열정은 식을 줄 모른다. 집값은 하락 조정기에 들어섰지만 <머니S>가 개최한 ‘머니톡콘서트’에는 역대 가장 많은 사람들이 몰렸다. 성공을 향한 이들의 열망은 잠재울 수 없다. 시장이 복잡할수록 명료한 판단이 필요하다. 기회는 준비된 사람에게만 허락된다. 머니톡콘서트가 준비하는 이들의 파트너가 되길 바란다. <편집자주>

[머니톡콘서트 ‘집값 어디로 가나’-상] 언제, 어디를 살까


“우리나라 집값은 세계 주요 도시와 비교하면 비싸지 않습니다.”

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 ‘제12회 머니톡콘서트’에서 ‘우리나라 집값의 이해’를 주제로 강연하며 이같이 말했다. 심 교수의 말은 언뜻 듣기에 이해가 가지 않는다. 

최근 정부의 부동산시장 규제로 집값이 하락세지만 서민들이 체감하는 집값 수준은 아직도 높은 까닭이다. 머니톡콘서트에 참석한 청중들 역시 고개를 갸우뚱하며 그의 말에 귀를 기울였다. 그가 말한 ‘우리나라 집값’은 정말 외국보다 싼 걸까.


머니톡 콘서트 현장. /사진=장동규 기자
머니톡 콘서트 현장. /사진=장동규 기자

◆한국 집값은 비쌀까

전국 집값은 지난해 9·13부동산대책 발표 이후 6개월 넘게 내림세다. 정부의 기조는 과열된 시장을 안정화시키고 서민들의 내집 마련 기회를 확대하겠다는 의지가 확고하다. 금리인상과 깐깐한 대출 규제가 더해지고 세제개편까지 이어져 서민들의 내집 마련 계획 문턱은 더 높아진 느낌이다. 집값이 떨어졌다지만 여전히 서울 강남을 중심으로 인기지역의 콧대는 높고 서민들에게는 그림의 떡이다.

하지만 심 교수의 생각은 다르다. 우리나라 집값은 비싸지 않다고 단언한다. 세계 주요 국가와 대도시의 집값은 비싼데 반해 서울 집값은 상대적으로 비싸지 않다는 게 심 교수의 주장.

그는 “홍콩에서 가장 비싼 아파트의 평당 가격은 5억5000만원이고 미국 뉴욕 맨해튼은 5억2000만원, 영국 런던은 5억원, 중국 베이징은 2억6100만원, 일본 도쿄는 2억3900만원인 반면 서울은 1억1000만원으로 5분1 수준”이라며 “세계 주요 대도시에 비하면 서울 집값은 비싸지 않고 집값상승률이 물가상승률에도 미치지 못한다”고 짚었다.

심 교수는 국가별 소득대비 주택가격(PIR) 지수를 예로 들며 부연했다. 그는 “PIR지수는 3~5정도를 적정한 수준으로 보는데 우리나라의 지수는 4.8이고 호주(5.6), 일본(5.3), 영국(5.1) 등은 우리나라보다 높다”며 “세계 주요 대도시와 비교할 경우 서울은 7.8로 높아 보이지만 홍콩 13.5, 벤쿠버 9.5, 시드니가 8.3이고 샌프란시스크·런던은 서울과 같은 7.8, 도쿄는 7.7로 서울과 큰 차이가 없다”고 설명했다.

◆집값 상승은 필연?

심 교수의 주장은 서민들이 체감하기에 우리나라 집값이 비쌀 수 있지만 세계 주요나라 대도시 등과 비교하면 결코 높은 수준이 아니라는 게 핵심이다. 우리나라 집값이 싸다는 얘기가 아니다. 상대적인 관점에서 보면 결코 비싸다고 볼 수 없다는 논리다.

심 교수는 비싸다고 느껴지는 최근의 우리나라 집값을 이해하려면 시간의 흐름을 살펴보는 게 선행돼야 한다고 조언한다. 그가 말하는 시간의 흐름이란 우리 몸이 자라듯 커지는 ‘경제의 성장’이다.

심 교수에 따르면 경제가 성장하면 집값은 덩달아 오른다. 1960년대 우리나라 경제규모와 현재의 차이가 큰 것처럼 그 당시 강남 집값이 지금과 같을 수 없다고 말한다. 그는 “시간이 지날수록 집값 상승은 필연”이라며 “단순한 시간의 흐름이 아니라 경제규모가 커지면서 갈수록 국민들의 소득수준이 높아지고 인구와 고용도 늘어나는데 집값만 제자리걸음일 순 없지 않냐”고 반문한다.

그는 집값이 상승할 수밖에 없는 필연적 이유를 수요와 공급의 원리로 풀었다. 그는 “인구가 늘면 살 집(수요)이 더 필요하다”며 “수요가 늘면 그에 맞게 집을 더 공급하게 되고 경제가 발전한 만큼 집의 규모와 가치도 덩달아 뛰기 때문에 가격이 오르는 것은 당연한 순리”라고 주장했다.


심교언 건국대학교 부동산학과 교수. /사진=장동규 기자
심교언 건국대학교 부동산학과 교수. /사진=장동규 기자

◆“최대한 발품 팔아라”

서민들은 비싸다고 느끼지만 외국보다 우리나라 집값이 비싸지 않고 집값 상승 역시 ‘성장’에 따른 필연이라고 말하는 심 교수의 설명은 바뀔 수 없는 현실이다. 따라서 내집 마련과 투자에 성공하려면 제대로 된 방향 설정이 중요하다. 심 교수는 이를 위해 ‘시점’과 ‘지역’을 주목한다. 어느 시점에 어디를 사느냐가 내집 마련과 투자 성공의 지름길 이라는 것.

그는 “부동산은 어느 시점에 어떤 지역을 사는지가 중요하다”며 “서울 강남 등 인기 지역이나 뜨는 지역에만 무작정 매달릴 게 아니라 해당지역의 인구 증가, 고용지표 등을 꾸준히 살피고 꼼꼼하게 분석하는 자세가 필요하다”고 조언한다. 자산범위를 넘는 무리한 접근을 지양하는 것이 제대로 된 방향 설정의 첫걸음이라는 뜻이다.

그렇다면 어떤 지역을 살펴봐야 할까. 그는 광역시와 관광도시는 꾸준히 오르는 도시라고 짚었다. 심 교수는 “인구가 풍부하고 자체 경제활동이 활발한 ‘부산·대구·인천·대전·울산·광주 등 광역시는 꾸준히 오를 수밖에 없는 지역”이라며 “제주나 강릉 등 대표 관광도시 역시 유동인구가 활발하고 지역 특색이 확실한 만큼 인내심을 갖고 눈여겨볼 만한 도시”라고 분석했다.

마지막으로 심 교수는 부동산을 대하는 올바른 자세에 대한 조언도 잊지 않았다. 그는 “최근 10년(2003~2012년) 동안 주요 부문별 자산 상승률을 보면 주식 274%, 채권 52%, 예금 48.7% 등인 반면 부동산은 33.5%”라며 “부동산에 올인하지 말아야 한다. 섣부른 판단을 지양하고 최대한 발품을 파는 접근이 필요하다”고 강조했다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제595호(2019년 6월4~10일)에 실린 기사입니다.

 

김창성
김창성 solrali@mt.co.kr

머니S 김창성 입니다.

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