[법률S토리] '분양권 양도' 과세기준

 
 
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/사진=이미지투데이
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A씨는 최근 당첨된 분양권을 프리미엄을 붙여 양도했다가 많은 세금을 부담해야 하는 사실을 뒤늦게 알고 당황했다. 양도차익 44%(지방세 포함)를 세금으로 내야 했기 때문이다. A씨는 조정대상지역이 아니었고 보유기간도 1년을 경과했기 때문에 기본세율을 적용받을 것으로 생각했다가 낭패를 봤다.


분양권에 대한 양도세 규정은 일반 주택과는 다른 차이점들이 있다. 양도세 규정을 제대로 파악하지 못하고 섣불리 양도차익만 생각하고 양도를 한 뒤 후회하는 경우도 있다.

분양권은 청약통장을 통해서 청약한 뒤 당첨이 되면 분양계약을 맺음으로써 발생하는 입주 권리를 말한다. 세법에서는 이런 특성을 감안하여 기본적으로 분양권을 부동산이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 ‘권리’로 본다. 이점 때문에 일반 주택과는 달리 적용되는 규정들이 많다. 분양권에 대한 세법 규정은 어떻게 다른지 살펴보도록 하자.

◆ 분양권 세율, 1년미만 55%·2년미만 44% 

우선 분양권의 양도세를 판단할 때 단기 보유에 대한 중과세 규정을 주의해야 한다. 주택이나 분양권도 원칙적으로 기본세율(6%~42%)을 적용하지만 단기 보유한 주택이나 분양권을 양도할 경우 더 높은 단일세율을 적용하도록 하고 있다. 다만 그 기간에 대한 세부규정이 일반 주택과 분양권이 차이점이 있다.

일반 주택은 보유기간이 1년 미만인 경우에만 44%(지방세 포함)로 높은 단일세율을 적용한다. 그러나 분양권의 경우 1년 미만인 경우에는 55%, 2년 미만인 경우에도 44%의 높은 단일세율을 적용한다. 만약 분양 대상이 조정대상지역 내에 소재한 경우라면 보유기간에 관계없이 55%의 높은 단일 세율을 적용받는 것도 차이점이다.

이 때 분양권의 보유기간은 해당 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날이다. 일반적으로 당첨일(타인으로부터 인수받은 분양권이라면 잔금청산일)로부터 양도일까지의 기간을 말한다.

◆ 무주택자라도…분양권 양도 과세 

분양권은 일반 주택과 달리 1세대 1주택 비과세 규정도 적용받을 수가 없다. 즉 분양권 외에 주택이 없는 무주택자라고 하더라도 분양권의 양도차익은 무조건 과세 대상이 된다. 장기보유특별공제도 적용 받을 수 없다는 점도 유의해야 한다.

이외에도 취득세 과세 대상이 아니라는 점도 주택과 다르다. 분양권을 취득하더라도 따로 취득세를 부담할 필요는 없고 완공 후 비로소 주택이 되어 소유권 이전 등기를 할 때에 취득세를 납부하면 된다.

A씨는 당첨일 이후 최소한 2년이 경과한 시점에서 분양권을 양도했다면 양도세 부담이 크게 줄어들었을 것이다. 해당 분양권 외에 1주택만 보유하고 있었다면 완공될 때까지 기다렸다가 기존 주택을 비과세로 처분하고 분양받은 신주택에 입주하는 방법이 더 유리했을 수 있다. 분양권 양도에 대한 의사결정 자체가 완전히 달라질 수도 있었던 것이다. 부동산 등을 양도할 때는 반드시 관련 세법규정을 정확히 파악하여 세부담까지 고려하고 최선의 의사결정을 내려야 한다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제600호(2019년 7월9~15일)에 실린 기사입니다.

 

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