하반기 금융시장이 한치 앞을 내다보기 어려운 시계제로 상황에 놓였다. 국내증시는 금융위기 수준으로 고꾸라졌고 투자처를 찾지 못한 투자자들이 안전자산에 돈을 쏟아넣고 있다. 부동산시장은 침체를 넘어 혼란에 빠졌다. 정부가 ‘분양가상한제’ 카드를 꺼내며 분양시장을 조이자 내집 마련에 나선 사람들이 계획을 전면 수정하고 있다. 노후는 늘 불안하다. 대표 노후자산인 ‘3층연금’으로 넉넉한 노후를 보장할 수 없다는 지적이 곳곳에서 나온다. <머니S>는 변화무쌍한 금융시장과 부동산시장을 진단하고 분야별 고수들이 제안하는 ‘재테크 전략’을 알아봤다.<편집자주>

[든든한 노후설계, 고수의 비법노트-③] 전문가 3인의 부동산 투자전략

정부가 다시 부동산시장에 규제 칼날을 들이댔다. 내용은 민간택지 분양가상한제 확대 시행이 골자다. 정부가 임의로 분양가 산정에 관여해 일정 수준 이상의 금액을 책정하지 못하도록 하겠다는 것. 정부가 다시 한번 강력한 부동산시장 규제 의지를 드러낸 가운데 앞으로 내집 마련과 노후를 대비한 부동산 자산관리는 어떻게 해야 할까.

/사진=이미지투데이

◆하반기 부동산시장, 변수와 흐름은

권일 부동산인포 리서치 팀장(이하 권): 서울 등 일부 지역에서 하락이 중단되거나 반등한 곳이 나왔지만 정부가 추가 대책을 내놨기 때문에 계속 이어가기 쉽지 않다. 다만 지난해 9·13대책 이후 올 초까지 급매물이 거래되며 시장에 잠재수요가 있었다는 것이 증명돼 매도자들이 심적인 부담이 줄었다. 가격만 적절하면 큰 손해 없이 매도할 수 있다고 본다.

이남수 신한은행 장안평역 지점장(이하 이): 최근 주택가격이 강보합세를 보이면서 정부가 실질적으로 2015년부터 폐지된 분양가상한제를 10월부터 다시 도입하기로 한 것이 가장 큰 변수다. 여기에 저금리 등의 영향으로 주택수요는 견고한 상태에서 재건축 약세, 신축 10년 이내 아파트와 분양권이 강세를 보여 양극화현상이 전망된다.

함영진 직방 빅데이터랩장(이하 함): 서울은 고분양가 및 똘똘한 한채 선호현상 등을 고려할 때 하반기 집값은 강보합세가 전망된다. 주택시장을 기웃거리는 저금리 부동자금이 풍부하고 이들 지역은 대부분 정비사업을 통한 신규공급인데 총 공급량의 30%정도에 그쳐 희소성이 크다. 하반기 주요 변수로는 분양가상한제와 3기신도시 토지보상금의 부동산시장 재유입 여부, 기준금리 변화 등이다.

◆하반기는 내 집 마련·투자의 적기인가

권: 시중 가격보다 저렴한 급매물이라면 하반기 중 어떤 시기도 매수시점으로 나쁘지 않다고 본다. 다만 급매물이 아니라면 매입을 보류하고 매수자 역시 시간을 두고 기다려 보는 것이 나쁘지 않다. 정부의 추가 규제 발표 이후 흐름을 지켜보고 타이밍을 잡는 것이 좋겠다.

이: 분양가상한제가 실시되면 서울 기준으로 청약가점이 50점이 넘는 수요자는 로또아파트 당첨을 기대할 수 있어 인기지역 분양가와 주변 아파트를 시세를 비교해 청약에 적극 임해야할 필요가 있다. 청약가점이 낮은 수요자는 기존 아파트 시장을 고려해야하는 상황이다. 재개발·재건축(정비사업) 수익성은 크게 떨어질 것으로 보여 강남을 중심으로 정비사업 약세가 불가피하다. 따라서 정비사업 아파트 매입은 보류하는 것이 좋다.

함: 저금리·부동자금이 풍부하지만 다주택자나 단기보유자에 대한 세제·청약·대출 규제가 강력해 주택 단기투자 및 시세차익 목적의 갭투자는 쉽지 않다. 평년보다 낮은 거래량 속, 집값 조정이 지속되는 지방과 가격급등 피로감이 큰 서울 상황 외에도 미중무역 분쟁, 일본의 무역제재 등 대내외 이슈에 따른 경기둔화 가능성을 생각한다면 무리한 주택투자는 부정적인 이슈가 더 많을 것으로 판단된다. 따라서 실수요 목적으로 보수적인 움직임이 필요하다.

◆무주택자는 어떤 전략 세워야하나

권: 규제지역에선 대출이 쉽지 않아 매입이 쉽지 않고 청약 역시 분양가 수준에 따라 중도금 대출이 어렵지만 분양가상한제가 시행된다면 가격이 전반적으로 낮아질 수 있으므로 청약통장을 활용해 보는 것이 좋겠다. 공공택지도 현 수준에서 분양가를 더 낮춰야 한다는 주장이 이어지는 만큼 청약을 활용해 내집 마련을 노리는 것이 현명해 보인다.

이: 분양가상한제가 실시되면 아파트 분양가격이 현재 시세의 70~80% 수준으로 떨어진다. 따라서 무주택자에게 분양가상한제는 가장 큰 호재라 할 수 있다. 다만 수요자가 한꺼번에 몰리면서 청약에 당첨되는 것은 매우 어려워질 수 있다. 가장 중요한 것은 해당지역의 청약가점을 최대한 높일 수 있는 전략을 취하는 것이다. 또 가점이 다소 낮을 경우 인기단지, 로열층만을 청약하기보다는 2순위 지역과 저층을 노리는 것도 당첨 확률을 높일 수 있다.

함: 청약가점이 높다면 청약이 현명하다. 민간택지 분양가상한제가 도입되면 올 가을 저렴한 분양물량을 기다리는 아파트 청약대기자들의 기대감은 지금보다 더 높아질 전망이다. 서울 정비사업 일반분양이나 과천·하남·성남·고양 일대 수도권 알짜택지도 주목할 필요가 있다.

◆1주택자와 다주택자 전략은

권: 1주택자의 경우 거주요건을 충족했다면 내년부터 고가주택의 장기보유특별공제 혜택이 축소되기 전 매도하는 게 유리하지만 거주요건을 충족하지 않았다면 굳이 팔기보단 더 보유하면서 시장 변화를 살피는 게 좋겠다. 다주택자는 임대사업자 등록이 세부담을 줄일 수 있는 현실적인 방안이다. 일부 집값 하락을 우려해 팔아야 한다는 의견도 있지만 서울 등 추후 공급 감소가 우려되는 곳의 경우 가격이 다시 오를 수 있어 보유하는 쪽이 유리하다.

이: 1주택자는 최근 3~4년간 아파트가격이 상승하지 않은 경우 계속 보유하지 말고 입지와 학군이 좋은 단지로 갈아탈 필요가 있다. 메인 지역으로 가기에 자본이 부족하면 메인지역 인근으로 이전하는 것도 한 방법이다. 다주택자는 양도세 중과를 받기 때문에 양도차익의 반 이상을 세금으로 납부하지 않는 이상 보유상태를 유지할 수 없는 상황이다. 임대사업자 등록도 검토해 볼 수 있지만 임대사업자 혜택이 줄어 충분히 검토해 등록여부를 결정할 필요가 있다. 또 장기적으로 투자가치가 높을 경우 양도보다는 자녀에게 증여를 하는 것도 좋은 방법이다.

함: 1주택자 중 낡거나 보유가치가 떨어지는 주택을 소유했다면 분양시장의 무순위청약 등을 이용해 새 아파트로 갈아타는 전략이 필요하다. 다주택자나 부동산 과다 보유자는 정부의 보유세 인상과 다주택자의 양도세 부담이 한층 커지는 등 추가주택 구입의 실익이 많지 않은 상황이므로 보유가치가 있는 주택위주로 포트폴리오를 조정하거나 기존주택의 임대사업자 등록, 증여, 관리신탁 등을 통한 절세전략이 필요하다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제610호(2019년 9월17~23일)에 실린 기사입니다.