서울 서초구 내곡동 헌인마을은 1963년 자활을 위해 상경한 한센인의 동네였다. 지금은 원주민 대부분이 떠나 10여가구만 거주한다. 1980~1990년대 외지 상인의 유입과 한센인 근로자의 노력으로 ‘헌인가구단지’가 성공하며 명성을 떨쳤다. 2003년 정부는 헌인마을의 그린벨트를 해제해 도시개발구역으로 지정했다. ‘강남 최고급 주거타운’이라는 장밋빛 청사진이 그려졌지만 2006년 시작된 개발 과정에 온갖 비리가 드러나 사업을 지속할 수 없는 지경에 이르렀다. 박근혜정부 비선실세 최순실(최서원으로 개명)의 집사로 알려진 ‘데이비드윤’도 헌인마을의 뉴스테이 개발 비리에 연루돼 관련자가 구속됐다. 여러 이해관계가 얽힌 헌인마을은 갖은 어려움을 극복하고 올해 모든 채무를 청산했다. 새 사업이 본격적으로 재개해 2021년 초 착공을 준비 중이다. <편집자 주>

사당역에서 차로 10여분을 가다가 내곡IC를 조금 지나 오른쪽으로 나타나는 ‘헌인가구단지’ 안내 표지판. 주변은 허허벌판처럼 보이지만 듬성듬성 아파트가 들어서고 공공주택지구 개발이 한창이다. 헌인가구단지 안으로 들어가면 수십개의 가구점이 버젓이 영업하는데도 곳곳에 눈에 띄는 폐가와 산더미같이 쌓인 대형 폐기물이 세상과 단절된 듯한 인상을 준다.

내곡동 헌인마을. /사진=김노향 기자

◆강남 교통요지 헌인마을 13년 개발 스토리

헌인가구단지로 더 알려진 헌인마을은 원래 한센인들이 경제적 자립을 위해 모여든 촌락이다. 이곳에 최초로 정착한 1세대 한센인들은 여든살 안팎의 고령이 돼 대부분 사망하거나 동네를 떠났다. 현재 헌인마을의 주민공동체를 이루는 이들은 1세대 한센인의 자녀세대로 볼 수 있다.

무허가 집단주거지던 헌인마을 땅은 문화재청 소유의 국유지였으나 정부가 주민들에게 나눠 팔기로 하고 72세대에 전체 면적의 70%인 9만2562㎡를 매각했다. 2006년 그린벨트 해제로 개발의 빗장이 풀리자 처음으로 손을 댄 사람은 영남지방의 성공한 건설업자 H씨였다. H씨는 3.3㎡당 시세가 300만~400만원이던 땅을 700만원에 사들이고 매입대금을 치르기 위해 삼부토건, 동양건설산업 등과 프로젝트파이낸싱(PF)을 받았다. 전체 채권 4270억원 중 우리은행 등 채권기관이 설립한 ‘우리강남PFV’의 대출이 2170억원, 개인투자자의 자산담보기업어음(ABCP)이 2100억원이었다.

문제는 서울시가 헌인마을 인근의 국가정보원에 대한 보안과 서울공항 비행문제로 고도제한을 해 사업이 지연됐고 2008년 글로벌 금융위기가 터져 결국 시공사였던 동양건설산업과 삼부토건이 2011년, 2015년 차례로 파산했다. 삼부토건은 2011년 1차 대출만기 때 부도를 막으려고 1050억원을 상환하며 연대보증을 거부한 H씨에 대해 직무정지 가처분 소송을 내 승소했다. 남은 3220억원의 빚은 부실채권이 돼 여러차례 공매를 진행해도 선뜻 사업자가 나타나지 않다가 2014년 헌인마을에 관심을 가진 시행사 ‘어퍼하우스헌인’에 의해 본격적으로 사업이 재개됐다.

어퍼하우스헌인은 신원종합개발과 함께 컨소시엄을 구성하고 미래에셋대우·NH투자증권·한화투자증권·메리츠화재 등을 투자에 참여시켜 올해 남은 부실채권을 모두 사들였다. 2016년 6월 대법원 판결을 통해 사업권을 인정받은 시행대행사 우리강남PFV의 경영권도 확보하며 ‘헌인타운개발’을 설립했다. 이주현 헌인타운개발 부사장은 “개인투자자의 손실을 발생한 후순위채권까지 비싼 가격에 사들인 것은 헌인마을사업의 미래가치를 매우 높게 평가했기 때문”이라고 밝혔다.

헌인타운개발은 헌인마을을 426가구의 국내 최고급 테라스하우스타운으로 만든다는 계획이다. 세부적인 설계안은 인허가 과정에서 변경될 수 있지만 산지로 둘러싸인 요새 같은 지형을 이용해 프라이빗한 고급주택을 짓는다는 게 대략적인 구상이다. 최고층은 3층 이하가 될 전망이다.

/사진=김노향 기자

◆주민 재산권 제한 등 풀어야 할 숙제

헌인마을은 십수년간 개발 시도와 실패, 비리로 인한 상흔을 곳곳에 드러냈다. 여기저기 아무렇게나 버려진 폐차와 방치된 쓰레기더미, 굶주린 유기견 무리가 크고작은 문제를 안고 있다. 정훈희 서초구 도시계획과 주무관은 “장시간 방치된 도시개발구역이 환경문제와 사회문제를 야기하고 우범지역이 돼 사업이 순조롭게 진행되길 바란다”고 말했다.

주민들의 재산권 행사 제한도 해결할 문제다. 지금까지 땅을 안팔고 남은 소유주는 80여명. 하지만 조합원 자격을 가진 사람은 215명이다. 135명은 땅을 팔았지만 처분 신탁을 통해 조합원 자격을 유지하고 있다. 헌인타운개발은 도시개발법에 따라 환지방식으로 사업을 추진할 수 있으나 조합원 동의를 최대한 확보할 방침이다. 환지방식은 개발 완료 후 토지로 보상하는 방식이다.

우진호 신원종합개발 대표는 “개발을 희망하는 조합원들이 재산권을 행사하지 못함으로써 발생하는 피해가 많지만 사업을 어떻게 하느냐도 중요한 만큼 주민 간 화합을 위해 최선을 다하겠다”고 강조했다.

주민이 주인이던 헌인마을 땅은 잇단 개발 실패와 비리로 천문학적인 손실뿐 아니라 사회적 피해를 남겼다. 조합 공동소유인 매각대금 중 수십억원은 과거 개발업자 등에게 대여 명목으로 흘러가 지금까지 돌려받지 못한 상태다. 주민 간 분쟁과 각종 민·형사상 소송도 진행 중이다. ‘정부와 지자체, 지역사회가 보다 적극적인 관심을 가져야 할 때’라는 지적이 나오는 이유다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제616호(2019년 10월29일~11월4일)에 실린 기사입니다.