배용환 부동산클라우드 대표의 강연을 듣고 있는 청중. /사진=장동규 기자

부동산을 둘러싼 이슈가 혼재돼 투자전략을 세우기가 쉽지 않은 상황. 금리인하에 따른 대체투자처 부재로 3기신도시 토지보상금 40조원과 시중 부동자금 1170조원이 부동산에 흘러갈 가능성이 높다는 의견과 함께 일본 수출규제, 미·중 무역갈등 등 해외경제 리스크가 부상했다. 하지만 성공적인 재테크를 향한 열망은 그 어느 때보다 높다. 올해 14회를 맞은 경제전문지 <머니S>의 ‘머니톡콘서트’가 지난달 28일 서울 광화문 교보생명빌딩 컨벤션홀에서 열린 가운데 300여명의 참석자가 자리를 꽉 메웠다. 이날 부동산 칼럼니스트 아기곰(필명)은 ‘부동산 규제와 집값 전망’를 주제로 부동산 상황을 진단한 데 이어 배용환 부동산클라우드 대표는 ‘알짜 수익형부동산, 경매로 알아볼까’ 강연을 통해 다양한 투자정보를 제공했다. <편집자주>

[부동산 규제 속 나만의 투자법 찾기-하] 알짜 수익형부동산, 경매로 알아볼까

“좋은 상가 물건을 만나려면 쫓기듯 투자하지 마세요.” 배용환 부동산클라우드 대표는 경제전문지 <머니S> 주최로 열린 ‘제14회 머니톡콘서트-부동산 규제 속 나만의 투자법 찾기’에서 ‘알짜 수익형부동산, 경매로 알아볼까’를 주제로 강연하며 이같이 말했다. 부동산시장에서 흔히 말하는 ‘좋은 입지’만 보고 서둘러 투자했다간 목돈을 날려 낭패를 볼 수 있다는 게 배 대표의 설명. 그렇다면 그가 제시하는 경매를 통한 상가투자에 성공하는 비법은 무엇일까.

배용환 부동산클라우드 대표. /사진=장동규 기자

◆“스스로 ‘감’ 익혀라”

최근 부동산시장은 흔히 “얼었다”고 표현한다. 지난해 9·13부동산대책 이후 10개월 동안 시세가 내림세를 보이다가 최근 들어 다시 상승세를 탔지만 여전히 촘촘한 정부 규제 여파에 내 집 마련은커녕 마땅한 투자처를 찾기도 힘들어졌다.

아파트의 경우 ‘안전자산’으로 통했지만 최근 시장상황은 보유해야 할지 팔아야 할지, 언제 팔아야 손해를 안보는 건지 헷갈린다. 그동안은 단순히 월세 수입을 올리거나 큰 시세차익을 남겨 팔면 간단했지만 최근의 시장 분위기는 어떤 선택을 해도 “손해 보는 건 아닐까”하는 우려만 가득하다.

그럼에도 아파트는 여전히 부동산시장에서 가장 확실한 투자 성공 요인으로 여겨져 등을 돌리기 쉽지 않다. 이런 이들에게 배 대표는 대체 투자처로 경매를 통한 상가투자를 제안한다. 곳곳에 숨은 알짜 물건을 찾아 과감하게 투자하는 게 답답한 부동산시장 상황을 뚫을 돌파구가 될 수 있다고 말한다.

오직 아파트만 바라보던 이들이 선뜻 경매에 나서기 쉽지 않은 만큼 배 대표는 우선 ‘감’을 익히도록 스스로 공부하라고 주문한다. 그는 “상가투자에 성공하려면 공부가 필요하다”며 “내가 알고 있어야 제대로 된 조언을 알아볼 수 있다”고 말한다. 스스로 밑바탕이 될 공부도 하지 않고 무조건 전문가에게 조언을 구하면 낭패를 볼 수 있다는 것.

그는 서울 강남구 역삼동의 한 상가를 예로 들었다. 보증금 4억원으로 월 임대료 400만원의 수익을 올릴 수 있다는 말에 한 투자자가 매입했지만 소유권 이전 뒤 공실이 발생하는 등 손실이 생겼다. 경제 불황 여파로 해당 건물에 임차한 모 금융기업 영업소가 빠져나가 공실이 발생해 고정 배후수요가 줄었는데 이 같은 주변 상황을 전혀 고려치 않은 게 화근이었다는 설명.

그는 “전문가의 조언도 중요하지만 스스로 상권 트렌드와 분위기를 분석하고 공부하는 밑바탕이 없다면 투자 성공은 먼 나라 얘기”라며 “인기지역인 서울 강남이라고 맹신했다간 투자 실패는 불 보듯 뻔하다”고 조언했다.

◆“트렌드 파악해 도전하라”

스스로 공부했다면 다음은 발품을 팔아야 한다. 최근에는 인터넷 포털사이트 로드뷰나 검색을 통해 다양한 정보를 쉽게 얻을 수 있지만 직접 현장에 나가 눈으로 보고 귀로 듣는 것 만큼 투자 선택에 도움이 되는 것은 없다.

직접 보고 들은 정보를 취합했다면 다음은 물건 선택이다. 어떤 경매 물건을 골라야 손해를 보지 않을까.

배 대표는 ▲재계약이 가능한 물건 ▲가치가 점진적으로 상승할 물건 ▲우량업종이 포함된 물건이라고 조언한다. 그는 이 같은 조건을 갖춘 물건을 ▲학원 등 교육시설 같은 업종 ▲병·의원 ▲아이스크림과 맥주를 주목했다.

배 대표는 그중에서도 아이스크림과 맥주에 대해 “아이스크림 매장인 배스킨라빈스의 경우 본사 가맹점 등록 기준이 필수 배후수요로 6000가구, 최소 3000가구라 안정적인 수요가 보장된다”며 “한 가게의 경우 맥주와 아이스크림만 파는 데 우스갯소리로 맥주 사러 왔다가 아이에게 미안해서 아이스크림도 잔뜩 사간다고 하더라. 그만큼 꾸준한 매출 상승이 기대되고 다른 품목에 비해 재고 관리도 용이해 비용이 절감된다”고 조언했다.

배 대표는 “이 같은 업종은 꾸준하게 안정적인 수익을 거둘 수 있는 알짜 물건”이라며 “배후수요가 풍부한 구도심 상권에 있다면 금상첨화”라고 분석했다.

배 대표는 트렌드의 중요성도 짚었다. 그는 “최근 무인시대가 본격화되면서 상주 직원이 없는 코인노래방, 빨래방, 편의점 등이 증가했다”며 “여기에 1인 방송 스튜디오와 반려동물 관련 업종도 주목해야한다”고 전망했다.

시장 분위기를 파악하고 정보를 얻었다면 마지막은 실전이다. 배 대표는 직접 경매에 나서지 않는다면 공부한 게 헛수고라며 망설이지 말고 떨어져도 계속해서 도전하라고 말한다.

그는 “한번도 입찰해 보지 않은 것처럼 꾸준히 입찰에 나서야 한다”며 “떨어지고 실패하는 건 당연하지만 그만큼 경험이 쌓이는 데다 보증금을 돌려받으니 손해 볼 것 도 없다”고 독려했다.

주의사항도 당부했다. 그는 “상가투자에 있어서 매매차익과 임대수익 물건을 엄격히 구분해야 한다”며 “상가투자 성공의 핵심은 안정성, 임대료 상승을 위한 업종의 연구인 만큼 연령대별 관찰, 기존 상권에 대한 새로운 시각 접근 등 끊임없이 고민하는 것이 중요하다”고 강조했다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제617호(2019년 11월5~11일)에 실린 기사입니다.