정부가 고가주택의 종합부동산세를 더 높이고 조정대상지역 다주택자가 내년 상반기 안에 집을 팔면 양도소득세 부담을 줄여줄 방침이다. 주택 처분을 유도해 서울 집값을 안정시킨다는 명분이다. 투기지역·투기과열지구에서는 시세 15억원 이상의 구입을 위한 주택담보대출이 금지된다.

정부는 16일 이런 내용을 골자로 한 12·16 대책 '주택시장 안정화방안'을 발표했다. 세제, 대출, 청약 등 부동산과 관련한 모든 규제가 강화됐고 민간택지 분양가상한제 지역도 추가지정됐다.

우선 공시가격 9억원 이상의 주택에 부과되는 종부세는 1주택자도 강화된다. 1주택자와 조정대상지역 외 2주택 보유자에 대한 종부세율이 기존 대비 0.1∼0.3%포인트 인상된다. 3주택 이상이나 조정대상지역 2주택자의 종부세율은 0.2∼0.8%포인트 올라간다. 과세표준 6억~12억원 주택의 1주택자는 현행 세율이 1.0%인데 앞으로 1.2%로 0.2%포인트 올라간다. 다주택자나 조정대상지역 2주택자에 대해선 세율이 1.3%에서 1.6%로 0.3%포인트 상승한다. 조정대상지역 2주택자의 종부세 세부담 상한도 200%에서 300%로 올라간다.

부동산 공시가격 현실화도 다시 한번 강조했다. 현행 공시가격은 부동산 침체기에 납세자의 부담을 줄여주기 위해 시세 대비 낮은 수준으로 설정했다. 정부는 내년 공시가격의 경우 시세가 오른 만큼 반영하고 고가주택의 현실화율을 제고할 방침이다. 특히 공동주택 현실화율은 시세 9억~15억원 70%, 15억∼30억원 75%, 30억원 이상 80% 수준까지 올린다는 목표를 제시했다.

홍남기 부총리(왼쪽에서 두번째)가 16일 '주택시장 안정화방안'을 발표하고 있다. /사진=임한별 기자

조정대상지역 내 다주택자가 내년 상반기 안에 집을 팔 경우 양도세 부담을 낮춰주기로 했다. 일각에서 양도세 폭탄을 우려해 집을 내놓지 않는 다주택자 때문에 공급이 줄어들고 집값이 더 오른다는 지적을 의식한 것으로 보인다. 내년 6월 안에 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 파는 경우 양도세 중과를 배제하고 장기보유특별공제를 적용한다.

실수요자가 아닌 경우 양도세는 더욱 강화된다. 9억원 초과 주택을 거래한 1세대1주택자의 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가된다. 현행 10년 이상 보유하면 80%의 공제율을 적용하는데 2021년 이후 집을 팔면 10년 이상 보유하고 거주해야 80%의 공제율을 다 받을 수 있게 된다. 1년 미만 보유한 주택의 양도세율은 40%에서 50%로, 2년 미만은 기본세율 6∼42%에서 40%로 높아진다.

조정대상지역 일시적 2주택자가 비과세 혜택을 받으려면 신규 주택 취득일부터 1년 내 전입하고 1년 내 기존 주택을 팔아야 하는 등 중복보유 허용기간도 단축된다.

투기지역과 투기과열지구의 시세 15억원 이상 아파트는 구입용 주택담보대출이 금지된다. 시세 9억원 이상은 9억원 초과분에 대한 주택담보대출비율(LTV)이 40%에서 20%로 낮아진다. 이를테면 14억원짜리 주택담보대출의 경우 대출한도가 기존 5억6000만원에서 4억6000만원으로 1억원 줄어든다.

9억원 초과 주택의 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 차주 단위로 적용한다. 고가주택 기준이 공시가격 9억원에서 시세 9억원으로 낮아지고 주택 임대사업자에 대한 이자상환비율(RTI)은 1.25배에서 1.5배로 높아진다.

전세대출을 이용한 '갭투자'를 막기 위해 전세대출을 받은 뒤 시세 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수한다.

민간택지 분양가상한제 적용지역도 늘어났다. 서울은 13개구 전체 동 272개와 노원·동대문 등 5개구 37개 동, 경기는 과천, 하남, 광명 등 3개시 13개동으로 확대된다. 분양가상한제 지역은 기존 27개동에서 322개동으로 증가했다.

청약제도도 개편된다. 면적과 관계없이 분양가상한제 지역이나 투기과열지구 내 주택에 당첨되면 10년간, 조정대상지역 7년간 재당첨이 제한된다. 불법전매가 적발되면 10년간 청약을 금지한다. 투기과열지구나 66㎡ 이상 신도시 아파트는 청약 1순위요건이 거주기간 1년에서 2년으로 늘어난다.

주택을 구입할 때 자금조달 계획에 대한 검증도 강화된다. 조정대상지역 3억원 이상이나 비규제지역 6억원 이상 집을 살 때도 자금조달계획서를 내야 한다. 투기과열지구 9억원 초과 주택을 살 때는 신고서와 증빙자료를 제출해야 한다.

임대주택 혜택은 축소한다. 취득세·재산세 혜택을 받는 주택이 수도권 공시가격 6억원 이하로 제한된다. 미성년자는 주택 임대사업자로 등록할 수 없고 등록이 말소된 사람은 2년 이내 등록이 제한된다. 보증금을 미반환한 주택 임대사업자는 등록을 말소하고 세제 혜택을 환수할 계획이다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 "시장상황을 면밀히 모니터링하고 이르면 내년 상반기 추가로 2차 종합대책을 발표할 계획"이라고 말했다.