이문기 국토부 주택토지실장이 17일 정부세종청사 브리핑실에서 2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안을 발표하는 모습. /사진=뉴스1 장수영 기자

정부가 30억원대 아파트 공시가격의 시세반영률(현실화율)을 80%까지 높이는 등 공시가격 현실화정책을 강화한다. 정부는 이를 안정적이고 투명하게 추진하기 위한 ‘현실화 로드맵’을 내년 중 마련할 계획이다.

국토교통부는 2020년 표준단독주택 공시가격(안) 열람에 착수하기에 앞서 17일 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안을 발표했다. 국토부는 이번 발표를 통해 지난해부터 추진 중인 공시가격 현실화 정책의 2020년 가격공시 적용방안으로 공시가격 시세반영률(현실화율)의 오류를 최소화할 계획이다. 다음은 김영한 국토부 토지정책관과의 일문일답.

◆공동주택 현실화율 목표는 어떤 취지인가
= 이번에 공시가격 기준현실화율을 제시하면서 중점을 뒀던 부분이 전반적으로 공동주택을 포함한 모든 부동산유형에서 현실화율이 낮은 부분이 있다. 두번째로는 중저가 부동산에 비해서 고가부동산이 현실화율이 더 낮았던 역전현상이 문제가 됐다. 이 두 가지 문제를 해결하는 데 방점을 두고 고가주택을 중심으로 현실화율 제고를 하는 방침을 정했다. 고가주택도 똑같은 수준으로 맞추는 게 균형성과 형평성에 맞는 게 아니냐는 지적이 있을 수 있는데 현재 부동산의 현실화율이 우리가 최종적인 목표치로 생각하고 있는 현실화율보다는 많이 낮은 수준에 머무르고 있다. 목표 현실화율에 도달해야 하는 로드맵이 내년에 제시될 예정이지만 그 로드맵을 제시하지 못하고 있는 상황에서는 부담능력이나 자산의 가치나 여러 가지를 고려해서 고가부동산부터 우선적으로 제고를 하는 것이 필요하다는 판단을 했다.

◆고가주택 공시가격 현실화율은 제대로 작동할까
= 전반적인 현실화율은 공동주택 같은 경우 올해 68.1%에서 69.1%로 1%포인트 올랐다. 상당히 많은 중저가 부분에 대해서 현실화 조정을 하지 않기 때문에 전체적인 현실화율을 끌어올리는 데는 좀 한계가 있다. 올해 공시에서는 이전에 밝혀 드린 대로 대략 15억원 이상의 고가주택에 대해서 현실화율을 제고를 한 바가 있고 2020년 공시에서는 9억원 이상의 주택으로 현실화율 제고범위를 넓혀가고 있다.

로드맵은 최종적인 현실화율 목표치를 제시하고 전반적으로 현실화율을 제고하는 만큼 9억원 이하에 대해서도 일정한 수준의 현실화율 제고가 들어갈 것으로 보고 있다.

◆구체적인 공동주택 공시가격 계산 방법 데이터는
= 두번째 질문의 표준단독주택 같은 경우 의견청취기간에 이 대책을 발표하면서 참고할 수 있도록 통계자료를 제시하고 상세한 자료는 결정공시 때 공개해왔다. 그래서 지금 의견청취 기간에는 일단 이 정도 수준의 소략한 통계만 제공을 해드릴 수밖에 없는 점을 양해해 달라.

◆계속 공동주택과 단독주택의 차등을 두는 건가
= 2018~2019년 공시결과 가격대별 현실화율을 부동산별로 표시했다. 공동주택의 경우 중저가에 비해 고가의 현실화율이 낮거나 거의 비슷한 수준으로 형성돼 있다. 단독주택은 지난해 고가 단독주택을 중심으로 현실화 조치를 폭넓게 시행을 해서 초고가에 대한 현실화율 반영이 중저가에 비해서 굉장히 높아졌다.

올해는 이런 상황을 고려해서 지난해 현실화율 제고가 거의 이뤄지지 않았던 고가 공동주택에 중심을 맞춰 현실화율을 제고했다. 단독주택에 대해선 내년에 저희가 로드맵을 제시하게 되면 부동산의 유형이나 가격대별로 최종적으로 도달해야 할 목표치를 제시하고 일정한 기간의 현실화율을 제공해서 목표치에 도달할 수 있도록 조정해 나갈 것이기 때문에 단독주택에 대해서도 별도의 조정이 있을 예정이다.

◆주택가격별 목표치는 한시적인 수치인지 내후년까지 염두한 건지
= 70%, 75%, 80% 공동주택에 대해 제시한 기준이나 55% 단독주택에 대해서 기준 현실화율을 제시를 해서 그 정도 수준으로 제고를 하겠다는 것은 2020년 공시에 적용되는 방식이다. 2021년 공시부터는 2020년 중에 중장기 현실화 로드맵을 수립을 해서 중장기 로드맵 수립에 따라 예를 들면 10년, 15년 이러한 기간 동안 최종적인 목표 현실화율에 어떤 식으로 도달하는지를 저희가 발표할 예정이다. 2021년 공시부터는 로드맵에 따라서 적용된다. 2021년 이후에 공시에 대해서는 로드맵에 구체적인 내용이 담길 거기 때문에 수립되는 로드맵에 따라 결정될 것이다.

◆내년에 발표하는 로드맵을 몇년으로 하나
= 로드맵에 대해서 10년, 15년 말한 것은 단순하게 예시를 들어 이해하기 편하게 하기 위함이다. 로드맵에는 최종적인 목표치, 목표에 도달하기 위한 기간, 목표에 도달하는 여러 가지 방식들이 있을 수 있다. 로드맵에는 기본적으로 부동산의 유형이나 가격대별로 차등을 두지 않고 최종적인 목표치를 제시해서 공시가격의 근본적인 균형성을 맞추는 것이기 때문에 현재로서는 어떤 단일한 목표치를 제시하는 게 바람직하지 않을까 생각한다. 이것은 전문기관의 연구용역이나 사회적인 공론화 절차를 거치는 과정에서 또 여러 의견이 있으면 그 부분을 반영해서 최종적으로 결정할 예정이다.

◆궁극적으로 현실화율 100%를 얘기하는건가
= 아직 구체적인 방침이 정해지지 않았지만 30억원 이상의 공동주택에 대해 80%라는 기준 현실화율을 제시한 만큼 로드맵 같은 경우에는 80%를 넘는 선에서 최종목표치가 제시되지 않을까 예상한다.

◆시세 참고 자료는 어떻게 마련하나
= 한국감정원에서 공시가격을 산정하기 위해 기초가 되는 시세 산정작업을 한다. 그런데 이 시세는 KB 시세도 되고 실거래가도 되고 실거래가 없는 경우 감정평가기법을 활용할 수도 있다. 다양한 기법을 활용해 시세를 산정한다. 반드시 감정원에서 공시가격 산정이 기초가 되는 시세가 KB 시세와 일치하거나 유사한 것은 아니다. 여러 시세분석기관에서 낸 시세를 참고해서 다양한 데이터들을 통해 산정한다. 지난해 표준주택과 개별주택의 정합성 문제가 많이 문제가 돼 이번에 대책을 발표하면서 여러 가지 개선방안들을 담았다. 개별주택하고 표준주택을 연결할 수 있는 비교 표준표라는 것이 있는데 그 비교 표준표가 지난해 너무 소략하게 돼 있어서 지자체 담당자들의 재량이 많이 작용할 수 있었다.

공시가가 낮은 표준주택을 무리하게 당겨서 개별주택 공시가격을 산정하는 근거로 쓰는 문제가 있었기 때문에 비교 표준 기준표를 굉장히 구체화해서 지자체 담당자의 재량을 최대한 축소하는 방향으로 개선했다. 중요한 공시가격의 변동이 있는 경우에는 감정평가서의 검증을 의무적으로 거치도록 하고 있는데 이런 검증이 형식적으로 운영이 되고 검증 결과를 반영하는 검토기간도 짧았다. 검토기간도 늘려주는 방향으로 해서 가급적이면 주관적 재량의 여지를 많이 축소를 하고 표준주택과 개별주택, 표준지와 개별지 간의 정합성을 높이는 방향으로 공시제도를 운영할 계획에 있다.

◆은행이 보는 시세와 국토부에서 설명한 시세 정보를 공유하나
= 한국감정원에서 공시가격을 매기기 위해 시세를 산정하는데 시세 분석기관이 내놓는 시세도 중요한 참고자료가 된다. KB 시세라든지 여러 시세분석기관에서 공개적으로 시세를 내기 때문에 참고한다. 실거래가도 참고하고 또 기타 다양한 여러 기준을 가지고 시세를 산정하게 된다. KB시세와 감정원 시세가 똑같이 일치하는 것은 아니다. 중요한 참고자료의 하나로서 고려된다.

◆감정원 평가 시세와 KB 평가 시세에 오차가 발생하고 있나
= 오차라기보다 기관별로 판단 요소라든지 기준이 다르기 때문에 시세 간에 경미한 격차가 난다. 그걸 오차라거나 특정기관이 잘못 평가했다고 볼 것은 아니다. 실거래가, 감정평가 선례, 다양한 시세정보, 매매가격 동향 통계 등을 종합해서 감정원이 판단한 것을 시세로 쓰고 있다. 이것이 KB 시세와 얼마나 차이가 나느냐, 또는 차이가 없이 근사한 값이냐 등의 문제는 일률적으로 말하기 곤란하다. 어제 대책 발표할 때 대출, 금융 부분에서 시세라는 표현이 나왔다. 그 시세는 은행에서 금융건전성을 염두에 두고 활용했던 부분이다. 은행권에서 통상 KB 시세를 쓴다. 하지만 정부가 공시가격에서 말하는 시세와는 전혀 다르다. 은행권에서 대출에 사용하는 시세와 공시가격에서 사용하는 시세는 전혀 별개라고 이해하면 되겠다.

◆중저가 주택과의 역전현상은 해소되는 건가
= 이번에 9억원 이상의 주택에 대해 현실화율을 많이 높이게 돼 역전현상이 상당 부분 해소될 것으로 본다. 기준 현실화율을 70%, 75%, 80%로 제시했고 9억원 이상은 각각 기준 현실화율에 근접하는 수준으로 나올 것으로 예상한다. 지금 6억원 이하 공동주택 같은 경우 현실화율이 68.6%로 좀 더 확실하게 역전현상이 해소가 돼 고가는 상대적으로 현실화율이 높고 중저가는 상대적으로 낮은 상태로 역전현상의 개선을 기대한다.

◆시세를 산정하는 정확한 산식은
= 현실화율 같은 경우 정책적인 여러 가지 고려에 따라 결정하므로 이번 현실화율 제고를 어떤 방식으로 하는지에 대해 구체적인 산식을 다 공개했다. 시세는 여러 자료를 활용해 산정하지만 실거래 사례가 있는지, 객관적인 시세분석기관의 정보가 충분한지, 어떤 기법을 산정하는지, 개별 부동산 유형이나 지역에 따라 상이할 수 있다. 일관된 산식으로 시세를 산정한다고 제시하기는 어렵다.

◆시세는 한국감정원이 산정하나
= 그렇다. 표준주택과 공동주택에 대해 감정원이 시세를 산정하고 표준지는 민간 감정평가사가 산정한다.

◆내년 중에 나오는 로드맵의 구체적인 시기는
= 연말에 수립된다고 해서 즉시 공개하는 것은 아니고 어느 정도 갖춰지면 적정한 시점에 충분한 공론화의 기회를 가질 수 있도록 할 예정이다. 시기는 지금 단계에서는 말하기 어렵다.

◆공론화 과정에 대한 설명은
= 아직 구체적으로 공론화를 어떻게 할지 정해진 게 없지만 국회에서 관련법 개정안이 심의 중이다. 이 법안은 공청회를 거치도록 돼있다. 로드맵 결정을 위해 중앙부동산 가격공시 위원회가 민관 합동위원회로 구성돼 있다. 그래서 위원회를 통한 심의 ·의결도 거쳐야 하는 상황이다. 여러 단계를 거쳐 충분한 공론화 절차가 진행될 것으로 본다.

◆공시지가와 실거래가 괴리를 좁히기 위한 표준지 확대에 대한 의견은
= 정확성을 높이기 위해 표준지를 늘려야 된다는 지적이 있는데 이 부분은 공시지가 예산과 관련돼 분석을 거쳐 재정당국과 협의해야 할 사항이다.