[2·20부동산대책] "두더지 잡기식 규제 또다른 풍선효과만 낳을 것"(종합)

 
 
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정부가 12·16부동산대책 발표 두달 만에 2·20대책을 발표했다. /사진=뉴시스
정부가 지난해 12·16부동산대책을 발표한지 두달 만에 2·20대책을 발표했다. 서울 고가주택 규제로 풍선효과가 나타난 경기 일부지역을 추가 조정대상지역으로 지정, 대출과 전매 규제를 확대하고 자금출처 조사를 강화한 게 골자다.

하지만 부동산 전문가들은 여전히 시장 반응에 대응하는 수준의 정책이 근본적인 집값 불안 문제를 해소하기엔 역부족이라는 평가를 내놓았다.

국토교통부는 20일 정부세종청사에서 이 같은 내용이 담긴 주택시장 안정화방안을 관계부처 합동으로 발표했다. 최근 풍선효과가 발생한 경기 수원 영통·권선·장안, 안양 만안, 의왕은 조정대상지역으로 추가 지정됐다.

수원 영통·권선·장안, 안양 만안, 의왕은 비규제지역이었지만 12·16대책 이후 12월 넷째주부터 이달 둘째주까지 상승률이 수도권(1.12%)의 1.5배를 초과했다. 이들 지역의 상승률을 보면 ▲수원 영통 8.34% ▲권선 7.68% ▲장안 3.44%, ▲안양 만안 2.43% ▲의왕 1.93% 등을 기록했다.

12·16대책에선 주택담보대출비율(LTV)을 9억원 초과분 40%→20%, 15억원 이상 0%로 규제했는데 이 때문에 서울 강남 등 고가주택 밀집지역의 투기수요가 경기 비규제지역으로 몰린 것이다.

추가 조정대상지역은 다음달 2일부터 새로운 LTV를 적용한다. 기존에는 조정대상지역 60%가 적용됐지만 앞으로는 구간별로 차등 적용해 9억원 이하 LTV 50%, 9억원 초과분 LTV 30%가 적용된다.

다만 서민 실수요자의 내집 마련 지원상품인 디딤돌대출, 보금자리론의 경우 LTV 규제비율을 최대 70%로 유지한다.

주택 구입 목적의 사업자 대출도 규제가 강화된다. 지금은 주택임대업·주택매매업 외 업종일 경우 투기지역·투기과열지구 내 주택담보대출이 금지됐다. 앞으로는 조정대상지역까지 적용범위가 확대된다.

조정대상지역 내 1주택자의 주택담보대출 실수요 요건도 강화된다. 현행 조정대상지역 내 1주택자는 ‘기존 주택을 2년 내 처분’하는 조건으로 주택담보대출이 가능했다. 또 투기과열지구 내 1주택자는 1년 내 처분 및 전입 의무를 조건으로 대출이 실행됐다.

반면 개선 사항은 ‘2년 내 기존 주택 처분 및 신규 주택 전입 의무’를 조건으로 대출이 가능해진다.

자금조달계획서 제출 요건도 강화된다. 국세청은 최근 주택거래 과열 현상이 발생한 지역에 대해 다주택자 고가거래를 전수 분석, 탈세 혐의가 있는 경우 세무조사를 실시하기로 했다. 오는 21일부턴 국토부·국세청·금융위원회·금융감독원으로 구성된 ‘부동산시장 불법행위 대응반’이 주요 과열지역에 대해 이상거래 및 불법행위를 집중 점검한다.

다음달부터는 조정대상지역 3억원 이상 주택 거래 시 자금조달계획서 제출이 의무화된다. 현행은 투기과열지구 3억원 이상 주택이지만 앞으로는 투기과열지구·조정대상지역 3억원 이상, 비규제지역 6억원 이상 주택이 해당된다.

신규 조정대상지역은 소유권이전 등기일까지 전매제한이 강화된다. 성남 민간택지는 청약 당첨일부터 1년 6개월 동안 전매가 금지된다. 수원 팔달, 용인 기흥, 남양주, 하남, 고양 민간택지는 당첨일부터 공공택지 1년, 민간택지 6개월 동안 전매가 금지된다.

양지영 R&C 연구소장은 "최근 집값 상승의 근본적인 원인인 공급대책이 이뤄지지 않는 이상 다른 지역으로의 풍선효과 등 부작용을 또 낳을 수 있다"며 "용인과 성남의 집값도 크게 올랐는데 추가 규제대상에서 제외됐다"고 지적했다. 이어 "구리, 인천 등도 풍선효과로 인한 집값 상승이 예상되고 유동자금이 풍부한 환경에서 시장 반응에 대응하는 수준의 정책에 한계가 있다"며 "장기적으로 집값 안정화를 이루려면 3기신도시를 포함 12·16대책에 나온 가로주택정비사업, 준공업지역 개발 활성화 등을 구체화해야 한다"고 제시했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "국지적 풍선효과에 핀셋 대응하며 규제지역을 강화하는 정도로 정책수위를 조정했다"고 이번 대책을 진단했다. 또 "앞으로 미분양이나 공급과잉 우려가 덜한 지역 가운데 교통망 확충 등 각종 개발 호재가 있는 지역으로 유동자금이 유입될 확률이 높은 만큼 경기·인천 풍선효과를 잡기 위한 정책 대결이 불가피할 것"이라고 예상했다.

함 랩장은 대안으로 "직접투자 외 소액투자 등 다양한 간접투자상품으로 자금이 이동할 수 있도록 리츠, 펀드 등 공모형 대체투자처 발굴과 시장의 공급 감소 우려를 해소할 수 있는 도시정비사업 정상화가 필요하다"고 제시했다. 이어 "임대주택 재고 확대와 보유세 강화, 거래세 정상화 등 매물 잠김 현상을 해소할 방안이 강구돼야 한다"고 덧붙였다.
 

김노향 merry@mt.co.kr  |  facebook

안녕하세요. 머니S 산업2팀 김노향 기자입니다. 부동산·건설과 관련한 많은 제보를 부탁드립니다.

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