[주택시장 출구전략 '빨간불'] 집값 내리면 경제위기 오나?

 
 
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서울 강남 일대 아파트 밀집 지역. /사진=뉴시스 DB
문재인정부 출범 2년 반, 국민 주거안정을 목표로 한 각종 부동산세금 인상과 대출 규제로 서울 집값이 꺾이기 시작했다. 집값 하락이 예상돼 무리하게 세금을 부담하면서까지 집을 살 유인이 줄어들었다. 반대로 세부담이 늘어난 집주인들은 올 6월 양도소득세 중과 재시행 전까지 집을 팔아야 하는 상황에 놓였다. 만성적인 공급난을 겪던 서울 주택시장의 수급 역전현상이 일어난 것이다. 부동산이 하락할 경우 각종 부작용이 우려된다는 목소리가 나온다. 정말 경제위기가 올까. 서울 시민에게 아파트 중위가격 9억원은 어떤 의미일까. ‘머니S’는 혼란에 빠진 서울 아파트 매매거래 상황을 진단해봤다. <편집자주>


[주택시장 출구전략 '빨간불'] ③ ‘부동산 폭락=경제 비관론’ 상관관계는?

집권 4년 차에 접어든 문재인정부가 부동산시장에 대한 규제의 고삐를 더욱 죄고 있다. 서울 강남 등 집값 급등의 진앙지로 꼽히는 지역 중심으로 여러차례에 걸쳐 규제를 내놓았음에도 ‘풍선효과’만을 양산한다는 지적이 일자 또다시 후속 조치를 예고하고 있다.

문재인 대통령은 집권 초기인 3년 전으로 집값을 되돌리겠다는 의지도 내비쳤다. 이에 대해 시장 참여자들은 문 대통령의 의지가 실현될 가능성이 높지 않다며 평가절하하는 동시에 부동산가격 폭락은 자칫 나라 경제에도 악영향을 미칠 수 있다며 맞서고 있다. 정부와 시장 참여자 간 힘겨루기의 추는 어느 쪽으로 기울까.

◆정부, 확고한 규제 의지

문 대통령은 올 초 신년사를 통해 “부동산시장의 안정, 실수요자 보호, 투기 억제에 대한 정부의 의지는 확고하다”며 부동산 투기와의 전쟁을 다시 한번 강력히 시사하는 등 과열된 집값 잡기를 멈추지 않겠다는 의지를 내비쳤다. 덧붙여 “주택공급 확대도 차질 없이 병행하는 동시에 신혼부부와 1인가구 등 서민주거 보호에 만전을 기하겠다”고 강조했다.

문 대통령의 이 같은 발언은 지난해 국민과의 대화를 통해 부동산을 경기 활성화의 수단으로 쓰지 않고 규제를 이어가겠다는 입장을 재천명한 것이다. 정부의 노력에도 부동산이 안정화되지 않는다면 계속해서 강력한 추가대책을 내놓겠다는 의지로 풀이된다. 집값을 집권 초인 3년 전으로 되돌리겠다는 발언 역시 같은 맥락으로 해석된다.

이처럼 정부의 부동산시장 규제 의지와 기조는 뚜렷하다. 과열 경쟁을 유발하는 부동산 불법 투기 행위를 엄단하고 치솟은 집값을 잡아 서민들의 내집 마련 기회를 늘리겠다는 복안이다. 2017년 5월 현 정부 출범 이후 크고 작은 규제를 18번이나 발표하며 수시로 부동산시장을 압박한 것도 결국 이런 이유에서다.

◆쪼여도 안 잡히는 집값

정부의 방침이 확고했음에도 결과적으로 곳곳에서 부작용을 양산했다. 최근 서울 강남 아파트값은 내림세로 돌아섰지만 여전히 2~3년 새 2배 안팎으로 오른 고가 수준을 유지하고 있다.

특히 지난해 거래된 서울 아파트 매매 거래가격 상위 10% 평균은 처음으로 20억원을 돌파해 아파트값 상승세가 여전했다.
직방에 따르면 올 1월 서울 아파트 매매 실거래가 상위 10% 평균 가격은 21억3394만원이다. 이는 역대 최고가로 2018년 17억5685만원과 비교해도 3억7709만원(21.5%)이나 뛰었다. 5년 전인 2015년과 비교하면 9억원 이상 올랐다. 특히 서울 아파트 거래가격 하위 10%와 비교해선 9.41배 높은 수준으로 2018년의 8.19배에 비해서도 그 폭이 더 벌어졌다.

게다가 최근엔 서울 강남을 겨냥한 정부의 규제 풍선효과로 수용성(수원·용인·성남) 아파트값이 급등했다. 한국감정원에 따르면 수원 아파트값은 올들어 6주 만에 5.84%나 급등해 전국 최고치를 기록했다. 용인 역시 같은 기간 3.23% 상승했다. 같은 기간 서울 집값이 0.19% 상승한 것과는 대조적인 모습이다.

성남의 경우 재개발·재건축 등 도시정비사업이 본격적으로 진행되는 수정구와 중원구 등 일부 지역에서 과열 조짐이 우려된다.

◆집값 하락=경기침체?

한편 아파트값 하락 등 부동산경기가 폭락하면 경제 전반에 악영향을 끼칠 수 있다는 우려가 나온다. 전문가들은 대체로 아파트값 하락의 실현 가능성이 낮다면서도 현실화될 경우 엄청난 후폭풍이 불 것으로 비관한다.

이남수 신한은행 장한평금융센터 지점장은 “현실적으로 어렵지만 실현될 경우 타격이 상당할 것”이라고 말했다. 이어 “아파트, 토지 등 부동산 자산가치가 계속 떨어지면 대출자들은 디폴트(채무불이행) 전까지 갈 수 있다”며 “지금은 금리가 하락세여서 버티지만 부동산 자산가치가 떨어지면 소비와 지출이 줄어 대외 경제활동이 원활하지 않을 것”이라고 예측했다.

권대중 명지대학교 부동산대학원 교수도 소비 위축을 우려했다. 그는 “대통령의 발언은 부동산시장을 어지럽히는 불법 행위 등을 좌시하지 않겠다는 강한 의지를 표출한 엄포일 뿐”이라고 평가절하했다. 다만 “만약 아파트값이 하락한다면 대출자들은 원리금 상환에 어려움을 겪게 될 것이고 자연스레 지출을 줄이기 때문에 소비가 위축돼 경제 전반에 걸쳐 후폭풍이 닥칠 것”이라고 내다봤다.

반면 지나친 비약이란 의견도 있다. 20년 동안 금융권에서 일하다 은퇴한 A시민단체 고위관계자는 “문재인정부 들어 서울 아파트 중위가격이 50% 급등한 것은 집값이 평균적으로 오른 것과는 큰 차이가 있다”며 “강남3구(강남·서초·송파), 마용성(마포·용산·성동) 등 특정지역의 고가아파트값을 투기수요가 끌어올린 결과”라고 분석했다.

그는 “이것을 원상복구시킨다고 해서 전체 부동산시장과 수요자, 경제 전반에 영향을 준다는 논리는 국민들에게 공포감만 준다”며 “다만 경제활동 주체인 개인과 기업의 보유 부동산이 국부의 상당부분을 차지하는 만큼 자산가치가 하락하는 효과는 있을 것”이라고 설명했다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제633호(2019년 2월25일~3월2일)에 실린 기사입니다.
 

김창성 solrali@mt.co.kr  | twitter facebook

머니S에서 건설·부동산을 담당하고 있습니다.

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